2011-2019年合肥市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年合肥市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,合肥市共成交產業用地2644宗。成交面積達到157682.38畝,排在全國第29,安徽省內第1。其中以土地出讓形式成交的有2448宗, 成交面積143861.85畝,占比91.24%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,合肥市共成交產業用地204宗。成交面積11915.48畝, 排在全國第72,安徽省內第3,成交面積同比減少21.6%。 其中以土地出讓形式成交的有187宗,成交面積11344.94畝,占比95.21%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年合肥市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,合肥市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,合肥市工礦倉儲用地成交面積為7790.78畝,占比80.28%, 商服用地成交面積為1914.31畝,占比19.72%。

圖表 2011-2019年合肥市產業用地交易結構走勢

2015年,合肥市第二產業增加值2977.28億元,占GDP的比重達到52.6%,占比排在全國第79位。 第三產業增加值2419.57億元,占GDP的比重達到42.75%,占比排在全國第127位。

目前合肥市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年合肥市三產占GDP的比重

2011-2019年合肥市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,合肥市產業用地交易2848宗中,有1737宗來源為新增建設用地,占比為60.99%。

2011-2019年,合肥市產業新增建設用地交易面積達到113203.71畝,占比達到66.75%。 占比排在全國第204,安徽省第8。近幾年來合肥市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到86%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年合肥市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,合肥市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到57416.51畝,占比為33.85%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,合肥市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,合肥市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到14.34%,較前幾年下降20.99個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年合肥市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來合肥市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,合肥市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.04%、11.89%、77.35%、2.23%、8.49%。

圖表 2011-2019年合肥市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年合肥市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,合肥市工礦倉儲用地出讓價格為15.24萬元/畝。

2019年,合肥市工礦倉儲用地出讓價格為16.39萬元/畝,同比增長11.18%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,合肥市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2015年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,合肥市商服用地出讓樓面價格為2617元/平方米。

2019年,合肥市商服用地出讓樓面價格為1973元/平方米,同比減少6.72%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,合肥市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2015年、2017年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年合肥市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

合肥市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,合肥市產業用地總成交面積排在安徽省內第1位,與滁州市、蕪湖市共同處于第一梯隊。合肥市產業用地成交面積占全省的比例為11.7%。

圖表 2011-2019年安徽省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,合肥市產業用地總成交面積排在安徽省內第3位, 排名下降。合肥市產業用地成交面積占全省的比例為8.57%,較前幾年減少3.46個百分點。

圖表 2019年安徽省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年合肥市商服用地出讓樓面價格排在省內第3位。省內,安慶市、淮北市與合肥市土地出讓價格較為接近。

總體來看,合肥市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 安徽省商服用地樓面價格達到1567.65元/平方米,合肥市為全省平均水平的125.85%。

圖表 2011-2019年合肥市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年合肥市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第3位。省內,銅陵市、馬鞍山市與合肥市價格較為接近。

總體來看,合肥市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 安徽省工礦倉儲用地出讓價格達到10.96萬元/畝,合肥市為全省平均水平的149.64%。 合肥市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年合肥市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

合肥市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,合肥市成交規模最大的區域是肥西縣,成交規模占比達到49.55%。到2019年,長豐縣成為成交主力,占比達到43.6%。幾年里合肥市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年合肥市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年合肥市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,合肥市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:瑤海區、長豐縣、肥西縣、廬陽區、肥東縣、蜀山區、包河區。

肥東縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1130.55元/平方米,2011-2019年復合增速為10.28%。

圖表 2011-2019年合肥市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年合肥市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,合肥市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:瑤海區、廬陽區、蜀山區、包河區、長豐縣、肥東縣、肥西縣。

瑤海區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年合肥市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年合肥市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年合肥市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年合肥市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
合肥京東方顯示技術有限公司1198.3合肥市本級工業用地3067625.6
575.7肥東縣公路用地40647.1
548.54肥東縣公路用地46798.5
合肥萬力輪胎有限公司 499.66長豐縣工業用地529610.6
合肥萬達城投資有限公司478.09合肥市本級其他商服用地52637110.1
合肥星泓金融城發展有限公司438.73合肥市本級其他商服用地149170340.0
合肥寶灣國際物流中心有限公司413.03長豐縣其他商服用地2147852.0
北京金隅嘉業房地產開發有限公司367.05蜀山區其他商服用地4551481240.0
合肥京東方醫院有限公司、合肥當代英赫置業有限公司343.2合肥市本級醫衛慈善用地74051215.8
合肥濱湖投資控股集團有限公司、上海鐵路房地產開發經營有限公司 271.12包河區其他商服用地108446400.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年合肥市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
合肥融創新領置業有限公司2850.024259285.12合肥市本級其他商服用地
合肥融創政新置業有限公司2600.0275116105.81蜀山區其他商服用地
海亮地產控股集團有限公司、上海蓬嵊投資管理合伙企業2420.09423338.94廬陽區其他商服用地
安徽省文一投資控股集團廬陽置業有限公司2080.04671722.46廬陽區其他商服用地
安徽融僑置業有限公司1783.07038439.47包河區其他商服用地
合肥凱泰置業有限公司1700.03375219.85蜀山區其他商服用地
綠地集團合肥紫峰置業有限公司1550.014352592.6合肥市本級其他商服用地
安徽七彩世界地產集團有限公司1540.013734489.18蜀山區其他商服用地
河南和昌置業發展有限公司1465.07542351.48合肥市本級其他商服用地
安徽省高速地產集團有限公司1430.0174191121.81合肥市本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年合肥市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
合肥紅星美凱龍物流有限公司30.0141047肥東縣倉儲用地
合肥紅星美凱龍物流有限公司30.0208369.44肥東縣倉儲用地
合肥電連技術有限公司25.64606179.93合肥市本級工業用地
博訊光電科技(合肥)有限公司25.64745185.37合肥市本級工業用地
安徽尚榮投資有限公司25.68073315.35瑤海區工業用地
安徽威爾曼制藥有限公司25.695637.36肥西縣工業用地
安徽流恩納吉能源有限公司25.6103540.44合肥市本級工業用地
合肥矽邁微電子科技有限公司25.6123048.04合肥市本級工業用地
合肥微視優電子科技有限公司25.689635合肥市本級工業用地
光晉科技(合肥)有限公司25.6114844.84合肥市本級工業用地
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