2011-2019年淮南市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年淮南市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,淮南市共成交產業用地515宗。成交面積達到25468.38畝,排在全國第291,安徽省內第17。其中以土地出讓形式成交的有507宗, 成交面積25233.68畝,占比99.08%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,淮南市共成交產業用地86宗。成交面積6167.27畝, 排在全國第178,安徽省內第12,成交面積同比增長199.79%。 其中以土地出讓形式成交的有85宗,成交面積5967.28畝,占比96.76%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年淮南市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,淮南市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,淮南市工礦倉儲用地成交面積為3609.21畝,占比80.31%, 商服用地成交面積為884.65畝,占比19.69%。

圖表 2011-2019年淮南市產業用地交易結構走勢

2015年,淮南市第二產業增加值433.33億元,占GDP的比重達到48.09%,占比排在全國第151位。 第三產業增加值356.24億元,占GDP的比重達到39.53%,占比排在全國第171位。

目前淮南市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年淮南市三產占GDP的比重

2011-2019年淮南市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,淮南市產業用地交易601宗中,有377宗來源為新增建設用地,占比為62.73%。

2011-2019年,淮南市產業新增建設用地交易面積達到18217.98畝,占比達到57.59%。 占比排在全國第116,安徽省第5。近幾年來淮南市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到80%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年淮南市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,淮南市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到8370.14畝,占比為26.46%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,淮南市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,淮南市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到10.05%,較前幾年下降20.39個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年淮南市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來淮南市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,淮南市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、16.52%、58.69%、23.41%、1.37%。

圖表 2011-2019年淮南市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年淮南市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,淮南市工礦倉儲用地出讓價格為14.24萬元/畝。

2019年,淮南市工礦倉儲用地出讓價格為11.98萬元/畝,同比減少19.18%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,淮南市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2014年、2015年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,淮南市商服用地出讓樓面價格為1201元/平方米。

2019年,淮南市商服用地出讓樓面價格為1128元/平方米,同比增長69%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,淮南市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為7.89%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2017年,達到3640元/平方米,最低的一年是2013年,為565元/平方米。

圖表 2011-2019年淮南市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

淮南市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,淮南市產業用地總成交面積排在安徽省內第16位,與蚌埠市、池州市、馬鞍山市、黃山市、淮北市、銅陵市共同處于第三梯隊?;茨鲜挟a業用地成交面積占全省的比例為2.18%。

圖表 2011-2019年安徽省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,淮南市產業用地總成交面積排在安徽省內第12位, 排名上升?;茨鲜挟a業用地成交面積占全省的比例為4.44%,較前幾年增長2.49個百分點。

圖表 2019年安徽省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年淮南市商服用地出讓樓面價格排在省內第10位。省內,六安市與淮南市土地出讓價格較為接近。

總體來看,淮南市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 安徽省商服用地樓面價格達到1567.65元/平方米,淮南市為全省平均水平的71.93%。

圖表 2011-2019年淮南市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年淮南市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第6位。省內,淮北市、蕪湖市、亳州市、安慶市、蚌埠市、六安市、池州市、宣城市、巢湖市、黃山市與淮南市價格較為接近。

總體來看,淮南市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 安徽省工礦倉儲用地出讓價格達到10.96萬元/畝,淮南市為全省平均水平的109.35%。 淮南市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年淮南市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

淮南市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,淮南市成交規模最大的區域是大通區,成交規模占比達到37.52%。到2019年,鳳臺縣成為成交主力,占比達到53.31%。幾年里淮南市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年淮南市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年淮南市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,淮南市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:鳳臺縣、八公山區、田家庵區、謝家集區、潘集區、大通區。

謝家集區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到455元/平方米,2011-2019年復合增速為12.1%。

圖表 2011-2019年淮南市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年淮南市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,淮南市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:大通區、田家庵區、謝家集區、八公山區、潘集區、鳳臺縣。

謝家集區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年淮南市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年淮南市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年淮南市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年淮南市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
淮滬煤電有限公司1041.35鳳臺縣工業用地1221911.7
中安聯合煤化有限責任公司664.58潘集區工業用地1063316.0
淮滬煤電有限公司653.02潘集區工業用地17852.7
中安聯合煤化有限責任公司366.96潘集區工業用地587116.0
淮滬煤電有限公司293.16鳳臺縣鐵路用地344011.7
淮滬電力有限公司278.91潘集區工業用地334712.0
淮南礦業(集團)有限責任公司202.87潘集區采礦用地7173.5
安徽兆源置業有限公司162.96大通區其他商服用地977760.0
淮南礦業(集團)有限責任公司140.74鳳臺縣工業用地165111.7
淮南華峰汽車城投資有限公司122.11大通區其他商服用地732760.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年淮南市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
中國石化銷售有限公司安徽淮南石油分公司706.030124.27大通區其他商服用地
淮南石化晟蓉通達商貿有限公司490.036737.5淮南市本級其他商服用地
鳳臺縣華興城市建設投資有限公司208.0277313.33鳳臺縣商務金融用地
安徽金格四海房地產開發有限公司116.011569.97潘集區其他商服用地
淮南市開元置業有限責任公司112.6890.79田家庵區批發零售用地
淮南市龍吉順物業管理有限公司96.04794.99淮南市本級其他商服用地
淮南市產業發展(集團)有限公司60.86906113.64淮南市本級商務金融用地
中國石化銷售有限公司安徽淮南石油分公司56.02143.83田家庵區其他商服用地
淮南市方順商貿有限公司51.04799.39八公山區其他商服用地
淮南市產業發展(集團)有限公司46.14978107.9淮南市本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年淮南市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
淮南市新城建設投資有限公司23.466628.45淮南市本級工業用地
安徽康寶藥業有限公司21.049223.42大通區工業用地
淮南市安成鑫海農產品批發市場有限公司21.068032.39田家庵區倉儲用地
淮南市鵬偉工貿有限公司21.027813.23淮南市本級工業用地
安徽彩誠電子商務運營管理有限公司21.0155173.84淮南市本級工業用地
淮南市新城建設投資有限公司23.41134.84淮南市本級工業用地
淮南市田東藥用包裝公司21.01667.9淮南市本級工業用地
安徽天正電氣有限公司21.056226.77大通區工業用地
淮南市高新區開發投資有限公司21.02464117.33淮南市本級工業用地
淮南市九龍工業新區投資開發有限責任公司21.0124559.31大通區工業用地
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