2011-2019年宿州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年宿州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,宿州市共成交產業用地1627宗。成交面積達到68582.42畝,排在全國第129,安徽省內第10。其中以土地出讓形式成交的有1575宗, 成交面積60878.4畝,占比88.77%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,宿州市共成交產業用地178宗。成交面積9374.15畝, 排在全國第111,安徽省內第6,成交面積同比增長7.39%。 其中以土地出讓形式成交的有171宗,成交面積8755.08畝,占比93.4%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年宿州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,宿州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,宿州市工礦倉儲用地成交面積為6878.31畝,占比83.51%, 商服用地成交面積為1358.2畝,占比16.49%。

圖表 2011-2019年宿州市產業用地交易結構走勢

2015年,宿州市第二產業增加值468.85億元,占GDP的比重達到37.94%,占比排在全國第262位。 第三產業增加值498.72億元,占GDP的比重達到40.36%,占比排在全國第158位。

目前宿州市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年宿州市三產占GDP的比重

2011-2019年宿州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,宿州市產業用地交易1805宗中,有1227宗來源為新增建設用地,占比為67.98%。

2011-2019年,宿州市產業新增建設用地交易面積達到58938.49畝,占比達到75.6%。 占比排在全國第291,安徽省第15。近幾年來宿州市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到89%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年宿州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,宿州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到26309.86畝,占比為33.75%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,宿州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,宿州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到30.93%,較前幾年下降3.21個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年宿州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來宿州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,宿州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.08%、14.71%、74.06%、0.48%、10.68%。

圖表 2011-2019年宿州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年宿州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,宿州市工礦倉儲用地出讓價格為10.67萬元/畝。

2019年,宿州市工礦倉儲用地出讓價格為9.53萬元/畝,同比減少6.12%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,宿州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現下降趨勢,復合增速為--0.49%,價格下降趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2014年,達到12.24萬元/畝,最低的一年是2019年,為9.53萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,宿州市商服用地出讓樓面價格為808元/平方米。

2019年,宿州市商服用地出讓樓面價格為841元/平方米,同比減少27.9%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,宿州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年宿州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

宿州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,宿州市產業用地總成交面積排在安徽省內第9位,與六安市、宣城市、阜陽市、安慶市、亳州市、巢湖市共同處于第二梯隊。宿州市產業用地成交面積占全省的比例為5.38%。

圖表 2011-2019年安徽省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,宿州市產業用地總成交面積排在安徽省內第6位, 排名上升。宿州市產業用地成交面積占全省的比例為6.74%,較前幾年增長1.51個百分點。

圖表 2019年安徽省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年宿州市商服用地出讓樓面價格排在省內第14位。省內,黃山市與宿州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,宿州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 安徽省商服用地樓面價格達到1567.65元/平方米,宿州市為全省平均水平的53.66%。

圖表 2011-2019年宿州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年宿州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第15位。省內,池州市、宣城市、巢湖市、黃山市、阜陽市與宿州市價格較為接近。

總體來看,宿州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 安徽省工礦倉儲用地出讓價格達到10.96萬元/畝,宿州市為全省平均水平的87.03%。 宿州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年宿州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

宿州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,宿州市成交規模最大的區域是埇橋區,成交規模占比達到36.06%。到2019年,泗縣成為成交主力,占比達到29.63%。幾年里宿州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年宿州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年宿州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,宿州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:泗縣、埇橋區、碭山縣、靈璧縣、蕭縣。

靈璧縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到723.38元/平方米,2011-2019年復合增速為28.53%。

圖表 2011-2019年宿州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年宿州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,宿州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:埇橋區、碭山縣、蕭縣、靈璧縣、泗縣。

埇橋區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年宿州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年宿州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年宿州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年宿州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
405.96蕭縣公路用地487212.0
331.45蕭縣公路用地397712.0
244.79蕭縣公路用地293812.0
241.19蕭縣公路用地289412.0
泗縣致興工業投資有限責任公司230.7泗縣工業用地20769.0
光大生物能源(靈璧)有限公司201.81靈璧縣工業用地201810.0
安徽安特食品股份有限公司183.52宿州市本級工業用地192710.5
安徽至誠和信食品科技有限公司163.34泗縣工業用地245015.0
宿州億帆藥業有限公司161.07宿州市本級工業用地169110.5
安徽雪龍纖維科技股份有限公司159.46宿州市本級工業用地167410.5
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年宿州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
宿州蘇寧置業有限公司327.02701082.6宿州市本級批發零售用地
安徽省龍鑫建設科技有限公司215.0430020碭山縣其他商服用地
安徽宿州農村商業銀行股份有限公司170.71320.77宿州市本級商務金融用地
蕭縣建設投資有限責任公司150.0540536.04蕭縣批發零售用地
蕭縣建設投資有限責任公司150.01034468.96蕭縣批發零售用地
蕭縣建設投資有限責任公司150.01151376.75蕭縣批發零售用地
蕭縣建設投資有限責任公司150.0656843.78蕭縣批發零售用地
安徽宿州農村商業銀行股份有限公司141.8270.19埇橋區商務金融用地
安徽宿州農村商業銀行股份有限公司121.2870.72宿州市本級商務金融用地
安徽宿州農村商業銀行股份有限公司112.62772.46宿州市本級商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年宿州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
碭山供享飲品有限公司15.11228.09碭山縣工業用地
安徽省匯金木業股份有限公司8.823426.54碭山縣工業用地
安徽科立華化工有限公司10.575071.47宿州市本級工業用地
康奈鞋業(宿州)有限公司10.543341.23宿州市本級工業用地
安徽德邦無紡布有限公司10.554852.16宿州市本級工業用地
碭山龍鑫農業科技有限公司10.024324.28碭山縣工業用地
上海隨食隨地實業有限公司13.026720.57碭山縣工業用地
安徽恒運礦山裝備有限公司10.552549.98宿州市本級工業用地
安徽順鑫鞋業有限公司10.516916.06宿州市本級工業用地
宿州市金鑫鞋材科技有限公司10.520419.46宿州市本級工業用地
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