2011-2019年北京市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年北京市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,北京市共成交產業用地1777宗。成交面積達到103493.49畝,排在全國第75,內第1。其中以土地出讓形式成交的有1775宗, 成交面積103462.95畝,占比99.97%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,北京市共成交產業用地67宗。成交面積2541.94畝, 排在全國第278,內第1,成交面積同比減少35.75%。 其中以土地出讓形式成交的有67宗,成交面積2541.94畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年北京市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,北京市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,北京市工礦倉儲用地成交面積為748.65畝,占比48.05%, 商服用地成交面積為809.37畝,占比51.95%。

圖表 2011-2019年北京市產業用地交易結構走勢

2015年,北京市第二產業增加值4542.64億元,占GDP的比重達到19.74%,占比排在全國第330位。 第三產業增加值18331.74億元,占GDP的比重達到79.65%,占比排在全國第1位。

目前北京市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年北京市三產占GDP的比重

2011-2019年北京市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,北京市產業用地交易1844宗中,有1104宗來源為新增建設用地,占比為59.87%。

2011-2019年,北京市產業新增建設用地交易面積達到84638.03畝,占比達到79.82%。 占比排在全國第268,第1。近幾年來北京市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到91%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年北京市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,北京市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到9500.79畝,占比為8.96%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,北京市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,北京市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到2.29%,較前幾年下降6.84個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年北京市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來北京市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,北京市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 6.89%、0.14%、60.33%、32.61%、0.03%。

圖表 2011-2019年北京市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年北京市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,北京市工礦倉儲用地出讓價格為39.35萬元/畝。

2019年,北京市工礦倉儲用地出讓價格為134.04萬元/畝,同比增長39.82%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,北京市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為23.43%,價格上漲趨勢十分顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到134.04萬元/畝,最低的一年是2011年,為20.16萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,北京市商服用地出讓樓面價格為9004元/平方米。

2019年,北京市商服用地出讓樓面價格為8634元/平方米,同比增長25.78%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,北京市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2017年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年北京市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

北京市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,北京市產業用地交易規模最大的區縣為順義區,2019年,順義區成交規模占全市的20.32%,其次是大興區,占比達到20.19%。

圖表 2011-2019年北京市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年北京市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,北京市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:門頭溝區、海淀區、通州區、豐臺區、東城區、西城區、石景山區、朝陽區、大興區、房山區、平谷區、密云縣、崇文區、宣武區、順義區、昌平區、懷柔區、延慶縣。

門頭溝區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到39090.09元/平方米,2011-2019年復合增速為18.4%。

圖表 2011-2019年北京市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年北京市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,北京市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:東城區、西城區、崇文區、宣武區、朝陽區、豐臺區、石景山區、海淀區、門頭溝區、房山區、通州區、順義區、昌平區、大興區、懷柔區、平谷區、密云縣、延慶縣。

東城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年北京市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年北京市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年北京市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年北京市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
中國電信集團公司250.87昌平區科教用地1761670.2
北京農產品中央物流園有限公司249.02朝陽區其他商服用地240045964.0
北京悅康凱信制藥有限公司227.84大興區工業用地977042.9
北京東旭宏達科技有限公司192大興區工業用地595131.0
和仁順通科技有限和公司191.03順義區工業用地14027.3
中船電子科技有限公司164.43大興區工業用地1301179.1
北京小米電子產品有限公司159.78北京市本級工業用地18534116.0
北京金鵬天潤置業投資管理公司、北京金銳翔鋮投資有限公司、北京市菜戶營科工貿集團、北京馬連道投資管理公司和鳳凰(北京)投資基金管理有限公司聯合體153.47豐臺區其他商服用地2510001635.5
中鈔設計制版有限公司150.8大興區工業用地1118674.2
北京華潤曙光房地產開發有限公司和北京未來科技城置業有限公司聯合體136.49昌平區其他商服用地3300002417.7
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年北京市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
北京城建投資發展股份有限公司和北京新奧集團有限公司聯合體15107.141500027.47朝陽區其他商服用地
北京龍湖中佰置業有限公司和北京龍湖天行置業有限公司聯合體7053.414100019.99海淀區商務金融用地
北京中瑞凱華投資管理有限公司6747.533400049.5大興區商務金融用地
北京市調辦電鍍協作中心6499.768441.05西城區商務金融用地
北京綠地京城置業有限公司和北京綠5752.739000067.79大興區其他商服用地
北京新隆福文化投資有限公司 4204.859801.42東城區批發零售用地
北京龍建誠信房地產開發有限公司 3307.34200012.7房山區商務金融用地
北京旭輝合創投資有限公司3293.55130015.58房山區商務金融用地
北京房開置業股份有限公司2944.585222.89西城區其他商服用地
北京龍湖天行置業有限公司和北京首2940.2378000128.56房山區商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年北京市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
北京市機動車排放管理中心150.06124.08北京市本級工業用地
惠買控股集團有限公司150.0265717.71北京市本級工業用地
中國機動車輛安全鑒定檢測中心144.01319991.66北京市本級工業用地
劉建禮135.410327.62朝陽區工業用地
京唯科技(北京)有限公司116.0863974.47北京市本級工業用地
阿爾特置業(北京)有限公司116.0554447.79北京市本級工業用地
東方雨虹民用建材有限責任公司116.0705060.77北京市本級工業用地
北京屹唐集成電路科技有限公司108.016808155.63北京市本級工業用地
北京市科教住宅合作社103.22982.89房山區倉儲用地
北京世紀澄通電子有限公司100.6179817.87順義區工業用地
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