2011-2019年廈門市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年廈門市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,廈門市共成交產業用地772宗。成交面積達到45227.94畝,排在全國第211,福建省內第9。其中以土地出讓形式成交的有601宗, 成交面積34196.97畝,占比75.61%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,廈門市共成交產業用地46宗。成交面積3659.31畝, 排在全國第239,福建省內第9,成交面積同比減少33.93%。 其中以土地出讓形式成交的有42宗,成交面積3048.45畝,占比83.31%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年廈門市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,廈門市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,廈門市工礦倉儲用地成交面積為2629.91畝,占比91.03%, 商服用地成交面積為259.22畝,占比8.97%。

圖表 2011-2019年廈門市產業用地交易結構走勢

2015年,廈門市第二產業增加值1511.28億元,占GDP的比重達到43.6%,占比排在全國第212位。 第三產業增加值1930.82億元,占GDP的比重達到55.71%,占比排在全國第26位。

目前廈門市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年廈門市三產占GDP的比重

2011-2019年廈門市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,廈門市產業用地交易818宗中,有618宗來源為新增建設用地,占比為75.55%。

2011-2019年,廈門市產業新增建設用地交易面積達到38018.51畝,占比達到77.77%。 占比排在全國第24,福建省第1。近幾年來廈門市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到85%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年廈門市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,廈門市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到192.88畝,占比為0.39%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,廈門市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,廈門市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降0.43個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年廈門市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來廈門市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,廈門市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.31%、15.6%、55.26%、4.08%、23.75%。

圖表 2011-2019年廈門市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年廈門市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,廈門市工礦倉儲用地出讓價格為26.82萬元/畝。

2019年,廈門市工礦倉儲用地出讓價格為32.4萬元/畝,同比減少4.98%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,廈門市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為5.54%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到34.1萬元/畝,最低的一年是2011年,為19.94萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,廈門市商服用地出讓樓面價格為3491元/平方米。

2019年,廈門市商服用地出讓樓面價格為15564元/平方米,同比增長310.75%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,廈門市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年廈門市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

廈門市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,廈門市產業用地總成交面積排在福建省內第9位,與莆田市、三明市、龍巖市共同處于第三梯隊。廈門市產業用地成交面積占全省的比例為5.24%。

圖表 2011-2019年福建省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,廈門市產業用地總成交面積排在福建省內第9位, 排名不變。廈門市產業用地成交面積占全省的比例為3.88%,較前幾年減少1.52個百分點。

圖表 2019年福建省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年廈門市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,廈門市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 福建省商服用地樓面價格達到3045.06元/平方米,廈門市為全省平均水平的511.11%。

圖表 2011-2019年廈門市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年廈門市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,福州市與廈門市價格較為接近。

總體來看,廈門市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 福建省工礦倉儲用地出讓價格達到20.76萬元/畝,廈門市為全省平均水平的156.09%。 廈門市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年廈門市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

廈門市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,廈門市成交規模最大的區域是翔安區,成交規模占比達到34.12%。到2019年,海滄區成為成交主力,占比達到29.98%。幾年里廈門市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年廈門市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年廈門市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,廈門市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:翔安區、同安區、湖里區、思明區、海滄區、集美區。

翔安區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到37869.81元/平方米,2011-2019年復合增速為86.13%。

圖表 2011-2019年廈門市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年廈門市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,廈門市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:思明區、海滄區、湖里區、集美區、同安區、翔安區。

思明區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年廈門市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年廈門市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年廈門市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年廈門市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
廈門ABB企業管理服務有限公司521.39翔安區工業用地702113.5
501.79集美區科教用地52247104.1
廈門市城市建設發展投資有限公司499.52同安區其他商服用地118900238.0
聯芯集成電路制造(廈門)有限公司382.05翔安區工業用地733519.2
廈門首泰投資管理有限公司288.91翔安區批發零售用地106900370.0
深圳招商遠航投資有限公司、廈門國際郵輪母港集團有限公司244.92湖里區商務金融用地4370001784.3
176.92海滄區街巷用地9875.6
169.23集美區街巷用地30098177.9
廈門潤晶光電有限公司165.23同安區工業用地225013.6
160.64海滄區科教用地8295.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年廈門市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
九牧集團有限公司1609.5113007.02思明區商務金融用地
中化(福建)石油銷售有限公司1511.159003.9集美區批發零售用地
中維鑫晟房地產開發(福建)有限公司1314.45317640.46思明區商務金融用地
廈門住宅建設集團有限公司1030.71450014.07湖里區商務金融用地
福建茂華投資有限公司984.043004.37翔安區批發零售用地
廈門游力信息科技有限公司939.31070011.39湖里區商務金融用地
廈門協力華榮進出口貿易有限公司645.959289.18湖里區商務金融用地
華信商業有限公司620.11945131.37湖里區商務金融用地
廈門海滄投資集團有限公司585.91670028.5海滄區商務金融用地
廈門海投工程建設有限公司464.02160046.55海滄區商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年廈門市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
東南燕都(廈門)投資有限公司136.9400029.22海滄區倉儲用地
廈門海投工程建設有限公司109.0742068.1海滄區倉儲用地
廈門漢豐醫藥有限公司40.190022.46海滄區倉儲用地
羅子國耀(廈門)國際醫療物流有限公司43.2130030.13海滄區倉儲用地
廈門水務集團有限公司46.6108123.19湖里區倉儲用地
通達(廈門)科技有限公司38.151513.51海滄區工業用地
廈門閩夏農副產品批發市場有限公司32.6142043.62同安區倉儲用地
華天恒芯半導體(廈門)有限公司27.72818101.58翔安區工業用地
廈門芯光潤澤科技有限公司26.796235.99翔安區工業用地
廈門九星天翔航空科技有限公司27.1135750.01同安區工業用地
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