2011-2019年東莞市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年東莞市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,東莞市共成交產業用地734宗。成交面積達到45331.78畝,排在全國第210,廣東省內第10。其中以土地出讓形式成交的有732宗, 成交面積45162.67畝,占比99.63%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,東莞市共成交產業用地102宗。成交面積9758.93畝, 排在全國第103,廣東省內第3,成交面積同比增長35.1%。 其中以土地出讓形式成交的有102宗,成交面積9758.93畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年東莞市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,東莞市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,東莞市工礦倉儲用地成交面積為8581.74畝,占比91.4%, 商服用地成交面積為807.82畝,占比8.6%。

圖表 2011-2019年東莞市產業用地交易結構走勢

2015年,東莞市第二產業增加值2922.05億元,占GDP的比重達到46.57%,占比排在全國第170位。 第三產業增加值3332億元,占GDP的比重達到53.1%,占比排在全國第32位。

目前東莞市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年東莞市三產占GDP的比重

2011-2019年東莞市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,東莞市產業用地交易836宗中,有602宗來源為新增建設用地,占比為72.01%。

2011-2019年,東莞市產業新增建設用地交易面積達到41053.28畝,占比達到74.52%。 占比排在全國第147,廣東省第11。近幾年來東莞市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到93%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年東莞市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,東莞市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到55090.71畝,占比為100%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,東莞市土地出讓權限較集中,區縣級政府的土地出讓權較小。

2019年,東莞市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到100%,較前幾年不變個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年東莞市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來東莞市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,東莞市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.06%、85.9%、13.73%、0.31%。

圖表 2011-2019年東莞市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年東莞市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,東莞市工礦倉儲用地出讓價格為45.12萬元/畝。

2019年,東莞市工礦倉儲用地出讓價格為67.51萬元/畝,同比增長18.67%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,東莞市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為8.14%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到67.51萬元/畝,最低的一年是2011年,為33.39萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,東莞市商服用地出讓樓面價格為3913元/平方米。

2019年,東莞市商服用地出讓樓面價格為3973元/平方米,同比減少43.83%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,東莞市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年東莞市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

東莞市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,東莞市產業用地總成交面積排在廣東省內第8位,與惠州市、湛江市、清遠市、韶關市、珠海市、陽江市、河源市共同處于第二梯隊。東莞市產業用地成交面積占全省的比例為4.97%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,東莞市產業用地總成交面積排在廣東省內第3位, 排名上升。東莞市產業用地成交面積占全省的比例為7.81%,較前幾年增長3.2個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年東莞市商服用地出讓樓面價格排在省內第3位。

總體來看,東莞市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,東莞市為全省平均水平的195.21%。

圖表 2011-2019年東莞市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年東莞市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第4位。省內,汕頭市與東莞市價格較為接近。

總體來看,東莞市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,東莞市為全省平均水平的167.88%。 東莞市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年東莞市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

東莞市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構
圖表 2011-2019年東莞市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年東莞市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,東莞市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:。

近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到0元/平方米,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年東莞市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年東莞市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,東莞市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:。

近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年東莞市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年東莞市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年東莞市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年東莞市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
東莞南方中集物流裝備制造有限公司1006.52東莞市本級工業用地3173931.5
中糧(東莞)糧油工業有限公司507.45東莞市本級倉儲用地1593431.4
東莞中汽宏遠汽車有限公司366.27東莞市本級工業用地1392038.0
東莞海普倉儲經營有限公司334.91東莞市本級倉儲用地1009230.1
廣東小天才科技有限公司309.26東莞市本級工業用地1266040.9
東莞市東華實業有限公司297.9東莞市本級科教用地1380346.3
東莞市虎門港駁船碼頭有限公司292.31東莞市本級港口碼頭用地1461650.0
維沃移動通信有限公司265.29東莞市本級工業用地1176244.3
東莞粵普工業制造有限公司255.03東莞市本級工業用地768530.1
東莞市清溪青湖工業園有限公司185.84東莞市本級倉儲用地805443.3
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年東莞市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
東莞市錦多寶房地產開發有限公司1857.8112686.07東莞市本級商務金融用地
上海富利騰房地產開發有限公司1817.36394435.19東莞市本級商務金融用地
東莞市保騰房地產開發有限公司1651.43476521.05東莞市本級其他商服用地
東莞市泓然實業投資有限公司810.71003612.38東莞市本級批發零售用地
東莞市東華投資有限公司567.32356741.54東莞市本級住宿餐飲用地
東莞市金澤置業投資有限公司531.82089639.29東莞市本級商務金融用地
保利粵東房地產開發有限公司288.11780261.79東莞市本級商務金融用地
東莞市三盈和創房地產開發有限公司247.6334513.51東莞市本級商務金融用地
東莞市正易投資有限公司186.7831644.55東莞市本級商務金融用地
東莞市巨漢實業投資有限公司163.3274316.8東莞市本級商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年東莞市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
東莞易維倉儲服務有限公司106.918487172.9東莞市本級倉儲用地
東莞立訊精密工業有限公司86.8194122.36東莞市本級工業用地
東莞市歐朋達科技有限公司66.2644797.37東莞市本級工業用地
東莞市三友聯眾電器有限公司54.4305156.08東莞市本級工業用地
東莞市高盛科技園開發有限公司59.8401467.12東莞市本級工業用地
東莞市高盛科技園開發有限公司59.4159126.78東莞市本級工業用地
東莞市高盛科技園開發有限公司59.6326854.82東莞市本級工業用地
深圳市裕同包裝科技股份有限公司50.05400107.94東莞市本級工業用地
東莞市顯高實業有限公司48.1228847.55東莞市本級工業用地
廣東省鹽業集團東莞有限公司47.768614.37東莞市本級工業用地
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