2011-2019年廣州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年廣州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,廣州市共成交產業用地1225宗。成交面積達到87639.85畝,排在全國第98,廣東省內第1。其中以土地出讓形式成交的有1165宗, 成交面積83049.44畝,占比94.76%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,廣州市共成交產業用地179宗。成交面積15560.05畝, 排在全國第46,廣東省內第1,成交面積同比增長29.19%。 其中以土地出讓形式成交的有167宗,成交面積15323.39畝,占比98.48%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年廣州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,廣州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,廣州市工礦倉儲用地成交面積為11285.35畝,占比79.3%, 商服用地成交面積為2946.03畝,占比20.7%。

圖表 2011-2019年廣州市產業用地交易結構走勢

2015年,廣州市第二產業增加值5726.08億元,占GDP的比重達到31.64%,占比排在全國第298位。 第三產業增加值12147.49億元,占GDP的比重達到67.11%,占比排在全國第7位。

目前廣州市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年廣州市三產占GDP的比重

2011-2019年廣州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,廣州市產業用地交易1404宗中,有1028宗來源為新增建設用地,占比為73.22%。

2011-2019年,廣州市產業新增建設用地交易面積達到84671.56畝,占比達到82.05%。 占比排在全國第46,廣東省第1。近幾年來廣州市建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到91%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年廣州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,廣州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到2249.58畝,占比為2.18%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,廣州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,廣州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到1.68%,較前幾年下降0.59個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年廣州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來廣州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,廣州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 2.89%、0.12%、78.15%、14.25%、4.59%。

圖表 2011-2019年廣州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年廣州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,廣州市工礦倉儲用地出讓價格為59.23萬元/畝。

2019年,廣州市工礦倉儲用地出讓價格為93.52萬元/畝,同比增長8.87%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,廣州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為12.47%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到93.52萬元/畝,最低的一年是2011年,為32.48萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,廣州市商服用地出讓樓面價格為5161元/平方米。

2019年,廣州市商服用地出讓樓面價格為6344元/平方米,同比減少15.5%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,廣州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2014年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年廣州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

廣州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,廣州市產業用地總成交面積排在廣東省內第1位,與佛山市、江門市、肇慶市共同處于第一梯隊。廣州市產業用地成交面積占全省的比例為9.31%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,廣州市產業用地總成交面積排在廣東省內第1位, 排名不變。廣州市產業用地成交面積占全省的比例為12.45%,較前幾年增長3.53個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年廣州市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,廣州市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,廣州市為全省平均水平的311.68%。

圖表 2011-2019年廣州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年廣州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,中山市與廣州市價格較為接近。

總體來看,廣州市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,廣州市為全省平均水平的232.57%。 廣州市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年廣州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

廣州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,廣州市成交規模最大的區域是南沙區,成交規模占比達到22.87%。到2019年,黃埔區成為成交主力,占比達到30.26%。幾年里廣州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年廣州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年廣州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,廣州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:荔灣區、天河區、黃埔區、白云區、海珠區、南沙區、增城市、番禺區、越秀區、花都區、蘿崗區、從化市。

黃埔區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到6191.25元/平方米,2011-2019年復合增速為25.21%。

圖表 2011-2019年廣州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年廣州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,廣州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:荔灣區、越秀區、海珠區、天河區、白云區、黃埔區、番禺區、花都區、南沙區、蘿崗區、增城市、從化市。

荔灣區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年廣州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年廣州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年廣州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年廣州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
廣州港物流有限公司481.77南沙區倉儲用地1862938.7
廣州市國光智能電子產業園有限公司287.28花都區工業用地1084837.8
220增城市科教用地467621.3
廣州中交郵輪母港投資發展有限公司206.76南沙區商務金融用地54588264.0
中國電信集團廣東省電信公司202.5蘿崗區其他商服用地37449184.9
廣州環投增城環保能源有限公司200增城市公共設施用地580029.0
廣州王老吉大健康產業有限公司190.5南沙區工業用地767140.3
廣州風火輪機械制造有限公司164.95增城市工業用地500030.3
廣州市殘疾人聯合會156.34蘿崗區工業用地650241.6
廣州從化好萊客家居有限公司130.97從化市工業用地476036.3
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年廣州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
廣州工商聯盟投資有限公司等18家企業聯合體(具體看備注)20770.421525410.36海珠區商務金融用地
南方出版傳媒股份有限公司13181.215166911.51海珠區商務金融用地
國美控股集團廣州有限公司,廣州市鵬康房地產開發有限公司7004.69855514.07海珠區商務金融用地
廣東無限極物業發展有限公司2959.420100067.92白云區商務金融用地
中國航油集團南方置業有限公司2300.510947247.59白云區商務金融用地
廣州萬科置業有限公司1652.63725022.54番禺區批發零售用地
佛山市順德區碧桂園地產有限公司1491.71746611.71白云區批發零售用地
廣州坤方置業有限公司1335.21984014.86南沙區商務金融用地
廣州物產美通貿易有限公司1320.311268685.35黃埔區批發零售用地
中鐵隧道局投資有限公司1120.12773024.76南沙區商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年廣州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
廣州市華隆物業發展有限公司163.9215713.16番禺區工業用地
廣州海鷗衛浴用品股份有限公司149.914079.39番禺區工業用地
廣州路福穗卡服飾實業有限公司117.9721361.17白云區工業用地
廣州番禺電纜集團有限公司96.0353336.81番禺區工業用地
廣州市巨志汽車零部件有限公司94.7686872.54番禺區工業用地
廣州汽車集團乘用車有限公司80.924959308.48番禺區工業用地
廣州汽車集團乘用車有限公司81.124984308.03番禺區工業用地
謝艷紅、譚國偉、唐文波、余小玲74.22703.63海珠區倉儲用地
巨輪(廣州)機器人與智能制造有限公司66.9150622.52蘿崗區工業用地
廣東好太太科技集團股份有限公司68.8578984.16番禺區工業用地
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