2011-2019年河源市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年河源市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,河源市共成交產業用地597宗。成交面積達到35233.96畝,排在全國第254,廣東省內第13。其中以土地出讓形式成交的有574宗, 成交面積31815.92畝,占比90.3%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,河源市共成交產業用地109宗。成交面積4780.48畝, 排在全國第204,廣東省內第11,成交面積同比增長15.67%。 其中以土地出讓形式成交的有107宗,成交面積4666.85畝,占比97.62%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年河源市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,河源市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,河源市工礦倉儲用地成交面積為3348.4畝,占比77.02%, 商服用地成交面積為999.19畝,占比22.98%。

圖表 2011-2019年河源市產業用地交易結構走勢

2015年,河源市第二產業增加值370.32億元,占GDP的比重達到45.71%,占比排在全國第178位。 第三產業增加值345.75億元,占GDP的比重達到42.68%,占比排在全國第129位。

目前河源市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年河源市三產占GDP的比重

2011-2019年河源市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,河源市產業用地交易706宗中,有650宗來源為新增建設用地,占比為92.07%。

2011-2019年,河源市產業新增建設用地交易面積達到37663.89畝,占比達到94.13%。 占比排在全國第234,廣東省第16。近幾年來河源市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到96%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年河源市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,河源市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到12293.72畝,占比為30.72%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,河源市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,河源市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到29.1%,較前幾年下降1.84個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年河源市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來河源市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,河源市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0%、96.68%、3.11%、0.21%。

圖表 2011-2019年河源市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年河源市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,河源市工礦倉儲用地出讓價格為11.43萬元/畝。

2019年,河源市工礦倉儲用地出讓價格為11.48萬元/畝,同比增長11.91%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,河源市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,河源市商服用地出讓樓面價格為547元/平方米。

2019年,河源市商服用地出讓樓面價格為1187元/平方米,同比增長39.8%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,河源市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為12.55%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到1187元/平方米,最低的一年是2014年,為248元/平方米。

圖表 2011-2019年河源市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

河源市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,河源市產業用地總成交面積排在廣東省內第12位,與惠州市、湛江市、清遠市、東莞市、韶關市、珠海市、陽江市共同處于第二梯隊。河源市產業用地成交面積占全省的比例為3.61%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,河源市產業用地總成交面積排在廣東省內第11位, 排名上升。河源市產業用地成交面積占全省的比例為3.82%,較前幾年增長0.24個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年河源市商服用地出讓樓面價格排在省內第13位。省內,佛山市、江門市與河源市土地出讓價格較為接近。

總體來看,河源市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,河源市為全省平均水平的58.34%。

圖表 2011-2019年河源市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年河源市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第21位。

總體來看,河源市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,河源市為全省平均水平的28.55%。 河源市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年河源市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

河源市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,河源市成交規模最大的區域是紫金縣,成交規模占比達到78.48%。到2019年,源城區成為成交主力,占比達到46.58%。幾年里河源市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年河源市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年河源市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,河源市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:源城區、東源縣、連平縣、紫金縣、龍川縣、和平縣。

東源縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1146.21元/平方米,2011-2019年復合增速為10.85%。

圖表 2011-2019年河源市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年河源市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,河源市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:源城區、紫金縣、龍川縣、連平縣、和平縣、東源縣。

源城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年河源市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年河源市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年河源市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年河源市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
廣東大頂礦業股份有限公司604.25連平縣采礦用地46687.7
廣東聰明人集團有限公司227.13和平縣工業用地19538.6
河源旗濱硅業有限公司161.4東源縣工業用地13998.7
河源市城泰商貿有限公司154.23紫金縣工業用地154310.0
華康塑膠制品(東源)有限公司140.72東源縣工業用地159511.3
河源市東源鷹牌陶瓷有限公司117.59東源縣工業用地10198.7
廣東百家鮮食品科技有限公司90.91河源市本級工業用地121213.3
廣東惠通汽車有限公司77.12東源縣工業用地82810.7
河源市萬基隆實業有限公司70.69紫金縣工業用地5668.0
廣東普能達科技有限公司59.48和平縣工業用地59510.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年河源市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
河源市萬成房地產開發有限公司486.7967519.88源城區其他商服用地
河源市江東新區鑫晟投資有限公司256.02478096.8河源市本級其他商服用地
和平縣博隆貿易有限公司218.39274.25和平縣其他商服用地
河源市輝盛達實業有限公司112.9254122.5河源市本級住宿餐飲用地
廣東萬綠湖旅游有限公司80.0480060東源縣其他商服用地
河源市一通實業發展有限公司69.8369152.88源城區其他商服用地
河源市粵運城南汽車客運站有限公司53.3109120.46河源市本級其他商服用地
河源市農副產品批發中心有限公司53.3371169.58河源市本級批發零售用地
河源市農副產品批發中心有限公司53.32654.97河源市本級批發零售用地
河源市農副產品批發中心有限公司53.3358567.22河源市本級批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年河源市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
港翠實業(河源)有限公司17.051029.99源城區工業用地
河源市東日紙品制造有限公司17.045326.66源城區工業用地
巖崎服飾(河源)有限公司13.335726.78河源市本級工業用地
河源富得醫保用品有限公司17.095256.01源城區工業用地
廣東理想彩色印務有限公司17.01086.38河源市本級工業用地
河源市海鑫環??萍加邢薰?/td>17.034019.99河源市本級工業用地
河源深春投資發展有限公司13.933424紫金縣工業用地
河源市創始人農業發展有限公司17.027215.99源城區工業用地
九惠(河源)新生物科技有限公司10.095795.74紫金縣工業用地
河源市鵬準模具有限公司12.086572.05河源市本級工業用地
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