2011-2019年惠州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年惠州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,惠州市共成交產業用地1650宗。成交面積達到68305.28畝,排在全國第131,廣東省內第5。其中以土地出讓形式成交的有1589宗, 成交面積66409.01畝,占比97.22%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,惠州市共成交產業用地192宗。成交面積9097.18畝, 排在全國第120,廣東省內第6,成交面積同比增長20.54%。 其中以土地出讓形式成交的有168宗,成交面積7863.35畝,占比86.44%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年惠州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,惠州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,惠州市工礦倉儲用地成交面積為6026.57畝,占比94.57%, 商服用地成交面積為345.79畝,占比5.43%。

圖表 2011-2019年惠州市產業用地交易結構走勢

2015年,惠州市第二產業增加值1726.14億元,占GDP的比重達到54.97%,占比排在全國第62位。 第三產業增加值1262.35億元,占GDP的比重達到40.2%,占比排在全國第160位。

目前惠州市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年惠州市三產占GDP的比重

2011-2019年惠州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,惠州市產業用地交易1842宗中,有1080宗來源為新增建設用地,占比為58.63%。

2011-2019年,惠州市產業新增建設用地交易面積達到45863.21畝,占比達到59.25%。 占比排在全國第231,廣東省第13。近幾年來惠州市建設用地供應比較充足。

2016年新增建設用地成交面積占比達到81%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年惠州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,惠州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到34159.45畝,占比為44.13%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,惠州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,惠州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到49.29%,較前幾年上升5.85個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年惠州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來惠州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,惠州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0%、90.85%、5.11%、4.04%。

圖表 2011-2019年惠州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年惠州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,惠州市工礦倉儲用地出讓價格為28.72萬元/畝。

2019年,惠州市工礦倉儲用地出讓價格為47.62萬元/畝,同比增長9.01%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,惠州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為10.52%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到47.62萬元/畝,最低的一年是2011年,為19.35萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,惠州市商服用地出讓樓面價格為1074元/平方米。

2019年,惠州市商服用地出讓樓面價格為2555元/平方米,同比增長92.59%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,惠州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年惠州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

惠州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,惠州市產業用地總成交面積排在廣東省內第5位,與湛江市、清遠市、東莞市、韶關市、珠海市、陽江市、河源市共同處于第二梯隊?;葜菔挟a業用地成交面積占全省的比例為6.99%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,惠州市產業用地總成交面積排在廣東省內第6位, 排名下降?;葜菔挟a業用地成交面積占全省的比例為7.28%,較前幾年增長0.33個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年惠州市商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。省內,云浮市與惠州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,惠州市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,惠州市為全省平均水平的125.52%。

圖表 2011-2019年惠州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年惠州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第8位。省內,汕頭市、潮州市、佛山市與惠州市價格較為接近。

總體來看,惠州市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,惠州市為全省平均水平的118.43%。 惠州市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年惠州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

惠州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,惠州市成交規模最大的區域是博羅縣,成交規模占比達到35.58%。到2019年,惠城區成為成交主力,占比達到29.62%。幾年里惠州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年惠州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年惠州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,惠州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:惠陽區、惠城區、惠東縣、博羅縣、龍門縣。

惠城區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3317.19元/平方米,2011-2019年復合增速為52.31%。

圖表 2011-2019年惠州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年惠州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,惠州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:惠城區、惠陽區、博羅縣、惠東縣、龍門縣。

惠城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年惠州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年惠州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年惠州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年惠州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
惠州市喜德盛自行車有限公司344.97惠陽區工業用地749821.7
惠州市華葉盛世投資有限公司209.19惠陽區倉儲用地681032.6
中建鋼構陽光惠州有限公司197.17惠陽區工業用地407520.7
旭硝子顯示玻璃(惠州)有限公司194.8惠州市本級工業用地570829.3
東風本田汽車零部件有限公司185.04惠州市本級工業用地370020.0
166.59惠州市本級科教用地602336.2
惠州市彩玉微晶新材有限公司165.04博羅縣工業用地645039.1
惠州億緯鋰能股份有限公司162.17惠州市本級工業用地438227.0
嘉園倉儲服務(惠州)有限公司140.51博羅縣倉儲用地360025.6
惠州市聚飛光電有限公司139.58惠州市本級工業用地379027.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年惠州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
惠州市鼎峰房地產開發有限公司1572.69440.6惠州市本級其他商服用地
惠東縣萬林房地產開發有限公司1030.12320.23惠東縣其他商服用地
惠州中盛科技企業孵化器有限公司1020.41190011.66惠城區其他商服用地
惠州市通匯實業有限公司761.653006.96惠城區其他商服用地
海龍酒店(惠州)有限公司517.514502.8惠州市本級商務金融用地
聶小卉502.72690.54惠州市本級其他商服用地
惠州市家華實業有限公司298.218616.24惠城區商務金融用地
惠州市伯富實業有限公司285.015105.3惠陽區其他商服用地
劉文淑254.7950.37惠城區批發零售用地
惠州宏晟置業有限公司248.9500020.09惠州市本級批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年惠州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
惠州市協昌印刷有限公司275.6884832.11惠州市本級工業用地
廣東新奔達建材實業有限公司195.41600.82博羅縣工業用地
惠州市長方照明節能科技有限公司187.2996553.22惠州市本級工業用地
威泰(惠州)木藝制品有限公司107.45655.26博羅縣工業用地
惠州市光大水泥企業有限公司84.1328739.09龍門縣工業用地
欣旺達惠州新能源有限公司74.5617582.93博羅縣工業用地
惠州市光大水泥企業有限公司60.97799128.11龍門縣工業用地
惠州安東五金塑膠電子有限公司43.0165538.51博羅縣工業用地
惠州市裕隆電池配件有限公司34.040011.76惠城區工業用地
惠州市阿諾瑪樂器有限公司34.865118.71惠陽區工業用地
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