2011-2019年江門市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年江門市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,江門市共成交產業用地1389宗。成交面積達到80414.43畝,排在全國第111,廣東省內第3。其中以土地出讓形式成交的有1322宗, 成交面積68195.33畝,占比84.8%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,江門市共成交產業用地156宗。成交面積9498.55畝, 排在全國第107,廣東省內第4,成交面積同比減少12.31%。 其中以土地出讓形式成交的有146宗,成交面積7760.3畝,占比81.7%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年江門市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,江門市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,江門市工礦倉儲用地成交面積為6913.88畝,占比89.01%, 商服用地成交面積為854.08畝,占比10.99%。

圖表 2011-2019年江門市產業用地交易結構走勢

2015年,江門市第二產業增加值1084.73億元,占GDP的比重達到48.43%,占比排在全國第147位。 第三產業增加值980.8億元,占GDP的比重達到43.79%,占比排在全國第111位。

目前江門市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年江門市三產占GDP的比重

2011-2019年江門市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,江門市產業用地交易1545宗中,有863宗來源為新增建設用地,占比為55.86%。

2011-2019年,江門市產業新增建設用地交易面積達到65006.01畝,占比達到72.3%。 占比排在全國第145,廣東省第9。近幾年來江門市建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到82%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年江門市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,江門市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到6143.62畝,占比為6.83%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,江門市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,江門市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到6.62%,較前幾年下降0.24個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年江門市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來江門市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,江門市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.1%、78.4%、14.11%、7.39%。

圖表 2011-2019年江門市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年江門市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,江門市工礦倉儲用地出讓價格為19.59萬元/畝。

2019年,江門市工礦倉儲用地出讓價格為25.81萬元/畝,同比減少1.4%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,江門市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為6.15%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到26.17萬元/畝,最低的一年是2011年,為15.08萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,江門市商服用地出讓樓面價格為755元/平方米。

2019年,江門市商服用地出讓樓面價格為1209元/平方米,同比減少18.65%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,江門市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2016年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年江門市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

江門市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,江門市產業用地總成交面積排在廣東省內第3位,與廣州市、佛山市、肇慶市共同處于第一梯隊。江門市產業用地成交面積占全省的比例為8.11%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,江門市產業用地總成交面積排在廣東省內第4位, 排名下降。江門市產業用地成交面積占全省的比例為7.6%,較前幾年減少0.58個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年江門市商服用地出讓樓面價格排在省內第12位。省內,佛山市、河源市與江門市土地出讓價格較為接近。

總體來看,江門市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,江門市為全省平均水平的59.39%。

圖表 2011-2019年江門市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年江門市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第11位。省內,肇慶市、陽江市、汕尾市與江門市價格較為接近。

總體來看,江門市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,江門市為全省平均水平的64.17%。 江門市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年江門市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

江門市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,江門市成交規模最大的區域是蓬江區,成交規模占比達到28.71%。到2019年,新會區成為成交主力,占比達到37.27%。幾年里江門市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年江門市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年江門市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,江門市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:新會區、開平市、蓬江區、鶴山市、江海區、臺山市、恩平市。

開平市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1705.76元/平方米,2011-2019年復合增速為36.63%。

圖表 2011-2019年江門市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年江門市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,江門市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:蓬江區、江海區、新會區、臺山市、開平市、鶴山市、恩平市。

蓬江區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年江門市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年江門市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年江門市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年江門市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
鶴山市富華工業發展有限公司1067.03鶴山市工業用地1515214.2
江門高新區總部科技園有限公司321.48江門市本級工業用地853826.6
鶴山普洛斯物流園有限公司318.25鶴山市倉儲用地1050233.0
江門高新港務發展有限公司297.38江門市本級港口碼頭用地962032.4
江門市東鵬智能家居有限公司285.6鶴山市工業用地514118.0
天地壹號飲料股份有限公司280.05蓬江區工業用地721625.8
恩平市牧田建材有限公司155.08恩平市工業用地211013.6
美心食品(江門)有限公司151.49蓬江區工業用地415827.4
鶴山市得潤實業投資有限公司115.47鶴山市工業用地288725.0
江門市金崎投資有限公司113.49蓬江區工業用地311727.5
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年江門市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
劉國熙(暫定名)163.8216913.24開平市其他商服用地
臺山市珠影星光城開發有限公司80.0595574.44臺山市商務金融用地
洪文忠(暫定名)79.015378194.65開平市其他商服用地
開平市翠山湖建設發展有限公司71.0255736開平市其他商服用地
江門元政通汽車銷售服務有限公司64.1171826.8恩平市其他商服用地
中油碧辟石油有限公司52.53566.78江門市本級批發零售用地
廣東綠之洲建筑裝飾工程有限公司46.4190.42江門市本級商務金融用地
廣東江門船廠有限公司18.950026.4江海區其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年江門市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
江門市駿東木業有限公司52.3120423.04蓬江區工業用地
恩平市音域電子科技有限公司51.63556.88恩平市工業用地
江門市千順實業有限公司37.9166143.87蓬江區工業用地
江門市新會區卓琪金屬制品有限公司28.236613新會區工業用地
江門市加瀅精細化工有限公司28.366023.33蓬江區工業用地
江門市精美特機電設備有限公司26.972726.98江海區工業用地
廣東阪橋感光材料股份有限公司27.586231.34江海區工業用地
李錦燦、李奎炯32.435711.03新會區工業用地
江門市新會雙水拆船鋼鐵有限公司27.6169161.34新會區工業用地
江門朗天照明有限公司27.729810.77江門市本級工業用地
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