2011-2019年梅州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年梅州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,梅州市共成交產業用地1295宗。成交面積達到35512.86畝,排在全國第251,廣東省內第12。其中以土地出讓形式成交的有1252宗, 成交面積33541.18畝,占比94.45%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,梅州市共成交產業用地122宗。成交面積3645.66畝, 排在全國第241,廣東省內第14,成交面積同比增長30.96%。 其中以土地出讓形式成交的有108宗,成交面積3165.87畝,占比86.84%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年梅州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,梅州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,梅州市工礦倉儲用地成交面積為2330.31畝,占比84.93%, 商服用地成交面積為413.54畝,占比15.07%。

圖表 2011-2019年梅州市產業用地交易結構走勢

2015年,梅州市第二產業增加值351.83億元,占GDP的比重達到36.66%,占比排在全國第272位。 第三產業增加值419.45億元,占GDP的比重達到43.7%,占比排在全國第112位。

目前梅州市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年梅州市三產占GDP的比重

2011-2019年梅州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,梅州市產業用地交易1417宗中,有809宗來源為新增建設用地,占比為57.09%。

2011-2019年,梅州市產業新增建設用地交易面積達到31069.44畝,占比達到79.34%。 占比排在全國第232,廣東省第14。近幾年來梅州市建設用地供應比較充足。

2014年新增建設用地成交面積占比達到88%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年梅州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,梅州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到1350.66畝,占比為3.45%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,梅州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,梅州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降3.8個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年梅州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來梅州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以掛牌出讓為最主要的形式。

2019年,梅州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.34%、57.53%、25.79%、10.12%、6.22%。

圖表 2011-2019年梅州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年梅州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,梅州市工礦倉儲用地出讓價格為12.69萬元/畝。

2019年,梅州市工礦倉儲用地出讓價格為20.03萬元/畝,同比增長16.69%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,梅州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為11.36%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到20.03萬元/畝,最低的一年是2011年,為7.6萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,梅州市商服用地出讓樓面價格為357元/平方米。

2019年,梅州市商服用地出讓樓面價格為896元/平方米,同比增長330.68%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,梅州市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為20.05%,價格上漲趨勢十分顯著。出讓價格最高的一年出現在2017年,達到972元/平方米,最低的一年是2012年,為151元/平方米。

圖表 2011-2019年梅州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

梅州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,梅州市產業用地總成交面積排在廣東省內第13位,與揭陽市、云浮市、汕尾市、中山市、汕頭市、茂名市、深圳市、潮州市共同處于第三梯隊。梅州市產業用地成交面積占全省的比例為3.53%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,梅州市產業用地總成交面積排在廣東省內第14位, 排名下降。梅州市產業用地成交面積占全省的比例為2.92%,較前幾年減少0.7個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年梅州市商服用地出讓樓面價格排在省內第16位。省內,茂名市與梅州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,梅州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,梅州市為全省平均水平的44.03%。

圖表 2011-2019年梅州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年梅州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第17位。省內,肇慶市、陽江市、汕尾市、湛江市、清遠市、云浮市與梅州市價格較為接近。

總體來看,梅州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,梅州市為全省平均水平的49.8%。 梅州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年梅州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

梅州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,梅州市產業用地交易規模最大的區縣為梅縣,2019年,梅縣成交規模占全市的26.19%,其次是豐順縣,占比達到16.01%。

圖表 2011-2019年梅州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年梅州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,梅州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:蕉嶺縣、豐順縣、梅江區、梅縣、五華縣、興寧市、平遠縣、大埔縣。

豐順縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1465.61元/平方米,2011-2019年復合增速為79.07%。

圖表 2011-2019年梅州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年梅州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,梅州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:梅江區、梅縣、大埔縣、豐順縣、五華縣、平遠縣、蕉嶺縣、興寧市。

梅江區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年梅州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年梅州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年梅州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年梅州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
廣東粵電大埔發電有限公司317.11大埔縣工業用地586918.5
梅州市梅盛偉業水泥有限公司284.94梅縣工業用地27369.6
梅縣能發礦業有限公司227.11梅江區采礦用地9334.1
興寧市凱聞生物科技有限公司212.96興寧市工業用地20449.6
興寧毅德商貿物流城有限公司187興寧市批發零售用地811843.4
王老吉大健康產業(梅州)有限公司176.96梅縣工業用地16999.6
梅州廣梅產業園投資開發有限公司150梅縣工業用地162010.8
廣東香雪藥業有限公司138.3五華縣工業用地11778.5
廣東粵電大埔發電有限公司123.59大埔縣工業用地228818.5
廣東博森光能科技有限公司120.1梅縣工業用地326427.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年梅州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
五華縣琴江新城開發建設投資有限公司615.447357.69五華縣其他商服用地
五華縣浪華實業發展有限公司509.45101五華縣批發零售用地
梅州市文強工貿有限公司329.529398.92梅江區批發零售用地
五華縣廣美實業有限公司260.31220.47五華縣住宿餐飲用地
梅州強華汽車零件有限公司237.423299.81梅江區其他商服用地
廣東梅龍農林產權流轉服務有限公司221.421899.89梅江區其他商服用地
梅州強華汽車零件有限公司221.421899.89梅江區其他商服用地
梅州時光文化旅游開發有限公司215.0665830.97梅江區其他商服用地
梅州時光文化旅游開發有限公司150.01315187.67梅江區其他商服用地
五華縣產業園區建設投資開發有限公司149.511988.01五華縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年梅州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
豐順豐聯綠色食品有限公司107.1148313.85豐順縣工業用地
廣東佰仕偉業欽料有限公司77.73854.96五華縣工業用地
梅州市瑞馬奇食品有限公司42.042710.18豐順縣工業用地
豐順縣創豐米面制品廠37.484522.61豐順縣工業用地
廣東藍田農業有限公司31.0124640.24豐順縣工業用地
梅州市稻豐實業有限公司31.9174154.64梅江區工業用地
梅州市盛富金屬制品有限公司30.065921.96梅縣工業用地
梅州市錦繡現代物流園有限公司27.2154256.67梅縣倉儲用地
梅州康立高科技有限公司29.2118340.48梅縣工業用地
豐順金瓊建材實業有限公司26.7136751.15豐順縣工業用地
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