2011-2019年汕頭市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年汕頭市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,汕頭市共成交產業用地372宗。成交面積達到23662.62畝,排在全國第298,廣東省內第19。其中以土地出讓形式成交的有335宗, 成交面積20408.69畝,占比86.25%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,汕頭市共成交產業用地81宗。成交面積3486.13畝, 排在全國第248,廣東省內第15,成交面積同比增長82.68%。 其中以土地出讓形式成交的有67宗,成交面積2428.17畝,占比69.65%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年汕頭市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,汕頭市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,汕頭市工礦倉儲用地成交面積為2382.87畝,占比98.05%, 商服用地成交面積為47.35畝,占比1.95%。

圖表 2011-2019年汕頭市產業用地交易結構走勢

2015年,汕頭市第二產業增加值961.7億元,占GDP的比重達到51.48%,占比排在全國第89位。 第三產業增加值809.62億元,占GDP的比重達到43.34%,占比排在全國第118位。

目前汕頭市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年汕頭市三產占GDP的比重

2011-2019年汕頭市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,汕頭市產業用地交易453宗中,有359宗來源為新增建設用地,占比為79.25%。

2011-2019年,汕頭市產業新增建設用地交易面積達到23362.2畝,占比達到86.05%。 占比排在全國第144,廣東省第8。近幾年來汕頭市建設用地供應比較充足。

2013年新增建設用地成交面積占比達到99%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年汕頭市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,汕頭市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到6486.37畝,占比為23.89%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,汕頭市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,汕頭市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到36.55%,較前幾年上升14.52個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年汕頭市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來汕頭市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,汕頭市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 5.27%、3.99%、62.72%、12.13%、15.88%。

圖表 2011-2019年汕頭市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年汕頭市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,汕頭市工礦倉儲用地出讓價格為47.75萬元/畝。

2019年,汕頭市工礦倉儲用地出讓價格為54.07萬元/畝,同比增長9.31%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,汕頭市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2015年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,汕頭市商服用地出讓樓面價格為1393元/平方米。

2019年,汕頭市商服用地出讓樓面價格為524元/平方米,同比減少65.81%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,汕頭市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2015年、2016年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年汕頭市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

汕頭市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,汕頭市產業用地總成交面積排在廣東省內第18位,與梅州市、揭陽市、云浮市、汕尾市、中山市、茂名市、深圳市、潮州市共同處于第三梯隊。汕頭市產業用地成交面積占全省的比例為2.45%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,汕頭市產業用地總成交面積排在廣東省內第15位, 排名上升。汕頭市產業用地成交面積占全省的比例為2.79%,較前幾年增長0.38個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年汕頭市商服用地出讓樓面價格排在省內第20位。省內,潮州市、陽江市與汕頭市土地出讓價格較為接近。

總體來看,汕頭市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,汕頭市為全省平均水平的25.75%。

圖表 2011-2019年汕頭市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年汕頭市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,潮州市、佛山市、惠州市與汕頭市價格較為接近。

總體來看,汕頭市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,汕頭市為全省平均水平的134.46%。 汕頭市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年汕頭市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

汕頭市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,汕頭市成交規模最大的區域是澄海區,成交規模占比達到40.37%。到2019年,潮陽區成為成交主力,占比達到47.22%。幾年里汕頭市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年汕頭市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年汕頭市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,汕頭市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:潮陽區、龍湖區、濠江區、金平區、潮南區、澄海區、南澳縣。

龍湖區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到522.94元/平方米,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年汕頭市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年汕頭市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,汕頭市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:龍湖區、金平區、濠江區、潮陽區、潮南區、澄海區、南澳縣。

龍湖區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年汕頭市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年汕頭市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年汕頭市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年汕頭市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
汕頭市國瑞醫院有限公司243.57汕頭市本級醫衛慈善用地2015082.7
廣東萬順科技有限公司170.09濠江區工業用地496629.2
廣東廣澳宏田石化碼頭有限公司148.95濠江區倉儲用地520234.9
汕頭市貴嶼工業園區億生開發投資有限公司102.9潮陽區工業用地526051.1
汕頭市白求恩醫療養老管理有限公司63.09潮陽區醫衛慈善用地113518.0
汕頭市白求恩醫療養老管理有限公司56.03潮陽區醫衛慈善用地320057.1
汕頭市楷洽化工有限公司55.44汕頭市本級工業用地185933.5
華潤電力風能(汕頭潮南)有限公司48.92潮南區公共設施用地130526.7
汕頭市聯泰置業有限公司48.51汕頭市本級商務金融用地21750448.3
實豐文化發展股份有限公司43.54澄海區工業用地275363.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年汕頭市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
潮商集團(汕頭)投資有限公司956.95800060.62汕頭市本級商務金融用地
汕頭明潤實業發展有限公司438.657950132.12汕頭市本級其他商服用地
汕頭市龍湖區泰裕貿易有限公司398.26501.63龍湖區其他商服用地
汕頭市泰盛科技有限公司352.5101850288.92汕頭市本級商務金融用地
廣東新潮都置業有限公司129.0258020潮南區住宿餐飲用地
汕頭市健豐環保設備科技有限公司89.35986.69汕頭市本級商務金融用地
中信環境(汕頭)印染環保綜合開發有限公司91.4198421.7潮南區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年汕頭市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
眾業達電氣股份有限公司93.4150016.06龍湖區工業用地
廣東普濟方圓生物制藥科技有限公司76.4344045潮陽區工業用地
廣東龍湖科技股份有限公司70.581511.57龍湖區工業用地
廣東佳奇科技教育股份有限公司62.3137722.13澄海區工業用地
汕頭市澄海區輝宏玩具廠60.83235.32澄海區工業用地
汕頭市比愛嬰童用品有限公司60.8112518.49澄海區工業用地
汕頭市培迪印業有限公司62.0199832.21澄海區工業用地
廣東佳奇科技教育股份有限公司61.797415.79澄海區工業用地
廣東飛輪科技股份有限公司62.3260641.82澄海區工業用地
廣東澄星航??萍脊煞萦邢薰?/td>62.5262842.05澄海區工業用地
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