2011-2019年汕尾市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年汕尾市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,汕尾市共成交產業用地330宗。成交面積達到33296.45畝,排在全國第265,廣東省內第15。其中以土地出讓形式成交的有312宗, 成交面積26019.26畝,占比78.14%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,汕尾市共成交產業用地69宗。成交面積2404.93畝, 排在全國第284,廣東省內第19,成交面積同比減少29.61%。 其中以土地出讓形式成交的有63宗,成交面積2124.73畝,占比88.35%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年汕尾市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,汕尾市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,汕尾市工礦倉儲用地成交面積為1384.7畝,占比78.49%, 商服用地成交面積為379.51畝,占比21.51%。

圖表 2011-2019年汕尾市產業用地交易結構走勢

2015年,汕尾市第二產業增加值348.7億元,占GDP的比重達到45.76%,占比排在全國第177位。 第三產業增加值295.33億元,占GDP的比重達到38.75%,占比排在全國第194位。

目前汕尾市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年汕尾市三產占GDP的比重

2011-2019年汕尾市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,汕尾市產業用地交易399宗中,有322宗來源為新增建設用地,占比為80.7%。

2011-2019年,汕尾市產業新增建設用地交易面積達到31527.86畝,占比達到88.31%。 占比排在全國第233,廣東省第15。近幾年來汕尾市建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到100%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年汕尾市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,汕尾市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到10089.06畝,占比為28.26%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,汕尾市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,汕尾市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到35.37%,較前幾年上升7.62個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年汕尾市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來汕尾市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,汕尾市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0%、62.7%、16.13%、21.17%。

圖表 2011-2019年汕尾市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年汕尾市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,汕尾市工礦倉儲用地出讓價格為21.99萬元/畝。

2019年,汕尾市工礦倉儲用地出讓價格為22.18萬元/畝,同比減少36.63%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,汕尾市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為18.37%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到34.99萬元/畝,最低的一年是2011年,為4.86萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,汕尾市商服用地出讓樓面價格為646元/平方米。

2019年,汕尾市商服用地出讓樓面價格為735元/平方米,同比增長57.05%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,汕尾市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2013年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年汕尾市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

汕尾市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,汕尾市產業用地總成交面積排在廣東省內第16位,與梅州市、揭陽市、云浮市、中山市、汕頭市、茂名市、深圳市、潮州市共同處于第三梯隊。汕尾市產業用地成交面積占全省的比例為3.22%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,汕尾市產業用地總成交面積排在廣東省內第19位, 排名下降。汕尾市產業用地成交面積占全省的比例為1.92%,較前幾年減少1.46個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年汕尾市商服用地出讓樓面價格排在省內第17位。省內,肇慶市與汕尾市土地出讓價格較為接近。

總體來看,汕尾市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,汕尾市為全省平均水平的36.1%。

圖表 2011-2019年汕尾市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年汕尾市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第14位。省內,江門市、肇慶市、陽江市、湛江市、清遠市、梅州市、云浮市與汕尾市價格較為接近。

總體來看,汕尾市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,汕尾市為全省平均水平的55.15%。 汕尾市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年汕尾市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

汕尾市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,汕尾市產業用地交易規模最大的區縣為海豐縣,2019年,海豐縣成交規模占全市的40.62%,其次是陸河縣,占比達到26.23%。

圖表 2011-2019年汕尾市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年汕尾市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,汕尾市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:陸河縣、海豐縣、城區、陸豐市。

城區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到0元/平方米,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年汕尾市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年汕尾市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,汕尾市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:城區、海豐縣、陸河縣、陸豐市。

陸河縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年汕尾市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年汕尾市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年汕尾市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年汕尾市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
陸豐寶麗華新能源電力有限公司834.65陸豐市工業用地1624819.5
廣東紅海灣發電有限公司814.68汕尾市本級工業用地1628120.0
華潤電廠(海豐)有限公司375.98海豐縣工業用地1077828.7
陸河偉泰建材有限公司162.98陸河縣工業用地209712.9
信利光電股份有限公司157.37汕尾市本級工業用地348422.1
147.15城區文體娛樂用地220715.0
汕尾比亞迪汽車有限公司109.8陸河縣工業用地154514.1
汕尾市紅草產業園投資開發有限公司100.04汕尾市本級其他商服用地14373143.7
陸豐市興藝達加工廠82.2陸豐市工業用地160019.5
陸豐市農村信用合作聯社48.46陸豐市其他商服用地9370193.3
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年汕尾市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
廣州森泰房地產有限公司157.2362623.07汕尾市本級住宿餐飲用地
汕尾市新凱房地產開發有限公司131.2362527.62汕尾市本級批發零售用地
廣東深汕投資控股集團有限公司 120.0531444.28海豐縣商務金融用地
廣東深汕投資控股集團有限公司 120.0367830.64海豐縣商務金融用地
汕尾市譽城房地產開發有限公司114.8233520.34汕尾市本級批發零售用地
深汕特別合作區布田房地產開發有限公司107.0260024.29海豐縣其他商服用地
海豐縣海龍投資大廈有限公司100.0120012海豐縣其他商服用地
汕尾市譽城房地產開發有限公司71.913305185.13汕尾市本級批發零售用地
海豐縣金園娛樂廣場有限公司73.24175.7海豐縣住宿餐飲用地
汕尾市譽城房地產開發有限公司63.820034314汕尾市本級批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年汕尾市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
廣東深汕投資控股集團有限公司91.1731980.37海豐縣工業用地
廣東深汕投資控股集團有限公司 46.7167535.89海豐縣工業用地
廣東深汕投資控股集團有限公司46.7328470.36海豐縣工業用地
廣東深汕投資控股集團有限公司 46.6268957.68海豐縣工業用地
深圳市龍興機械科技有限公司21.334516.23海豐縣工業用地
信利半導體有限公司23.31094.68汕尾市本級工業用地
廣東全美彩印包裝有限公司20.191445.4陸豐市工業用地
汕尾東進光電科技有限公司18.437520.35汕尾市本級工業用地
上海萊士血液制品股份有限公司18.4175195.16汕尾市本級工業用地
汕尾市國潤紡織有限公司18.32208120.42汕尾市本級工業用地
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