2011-2019年韶關市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年韶關市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,韶關市共成交產業用地1101宗。成交面積達到48804.87畝,排在全國第194,廣東省內第8。其中以土地出讓形式成交的有1056宗, 成交面積48550.98畝,占比99.48%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,韶關市共成交產業用地146宗。成交面積5395.32畝, 排在全國第192,廣東省內第10,成交面積同比增長19.14%。 其中以土地出讓形式成交的有136宗,成交面積5255.94畝,占比97.42%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年韶關市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,韶關市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,韶關市工礦倉儲用地成交面積為4176.26畝,占比86.48%, 商服用地成交面積為652.8畝,占比13.52%。

圖表 2011-2019年韶關市產業用地交易結構走勢

2015年,韶關市第二產業增加值431.06億元,占GDP的比重達到37.48%,占比排在全國第266位。 第三產業增加值567.23億元,占GDP的比重達到49.33%,占比排在全國第54位。

目前韶關市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年韶關市三產占GDP的比重

2011-2019年韶關市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,韶關市產業用地交易1247宗中,有819宗來源為新增建設用地,占比為65.68%。

2011-2019年,韶關市產業新增建設用地交易面積達到40840.65畝,占比達到75.35%。 占比排在全國第47,廣東省第2。近幾年來韶關市建設用地供應比較充足。

2019年新增建設用地成交面積占比達到90%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年韶關市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,韶關市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到3033.16畝,占比為5.6%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,韶關市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,韶關市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到10.98%,較前幾年上升5.98個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年韶關市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來韶關市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,韶關市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.08%、0.14%、90.01%、9.04%、0.73%。

圖表 2011-2019年韶關市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年韶關市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,韶關市工礦倉儲用地出讓價格為13.2萬元/畝。

2019年,韶關市工礦倉儲用地出讓價格為14.71萬元/畝,同比增長29.19%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,韶關市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為3.34%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2017年,達到16.58萬元/畝,最低的一年是2011年,為10.94萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,韶關市商服用地出讓樓面價格為1970元/平方米。

2019年,韶關市商服用地出讓樓面價格為1742元/平方米,同比減少55.14%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,韶關市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2016年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年韶關市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

韶關市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,韶關市產業用地總成交面積排在廣東省內第9位,與惠州市、湛江市、清遠市、東莞市、珠海市、陽江市、河源市共同處于第二梯隊。韶關市產業用地成交面積占全省的比例為4.89%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,韶關市產業用地總成交面積排在廣東省內第10位, 排名下降。韶關市產業用地成交面積占全省的比例為4.32%,較前幾年減少0.65個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年韶關市商服用地出讓樓面價格排在省內第8位。省內,中山市與韶關市土地出讓價格較為接近。

總體來看,韶關市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,韶關市為全省平均水平的85.57%。

圖表 2011-2019年韶關市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年韶關市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第20位。省內,茂名市與韶關市價格較為接近。

總體來看,韶關市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,韶關市為全省平均水平的36.59%。 韶關市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年韶關市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

韶關市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,韶關市成交規模最大的區域是曲江區,成交規模占比達到24.71%。到2019年,湞江區成為成交主力,占比達到18.02%。幾年里韶關市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年韶關市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年韶關市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,韶關市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:武江區、乳源瑤族自治縣、湞江區、樂昌市、曲江區、新豐縣、始興縣、仁化縣、南雄市、翁源縣。

乳源瑤族自治縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2667.32元/平方米,2011-2019年復合增速為30.14%。

圖表 2011-2019年韶關市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年韶關市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,韶關市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:武江區、湞江區、曲江區、始興縣、仁化縣、翁源縣、乳源瑤族自治縣、新豐縣、樂昌市、南雄市。

新豐縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年韶關市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年韶關市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年韶關市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年韶關市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
廣東中煙工業有限責任公司526.6湞江區倉儲用地1500828.5
韶關發電廠434.04曲江區工業用地32187.4
韶關市法思諾緊固件產業園投資開發有限公司378.14湞江區工業用地509213.5
廣東鴻源眾力發電設備有限公司294.78湞江區工業用地567019.2
韶關發電廠245.31曲江區工業用地18197.4
佳星科技(韶關)有限公司191.78始興縣工業用地15348.0
奧園集團(韶關)有限公司175.36武江區其他商服用地33172189.2
韶關市東盈服裝有限公司171.26武江區工業用地230713.5
金光食品(韶關)有限公司144.93曲江區工業用地166611.5
廣東韶能集團股份有限公司135.36新豐縣工業用地13189.7
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年韶關市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
樂昌市投資實業有限公司409.718004.39樂昌市批發零售用地
新豐縣農村信用合作聯社355.54951.39新豐縣商務金融用地
劉經緯305.95481.79新豐縣其他商服用地
韶關市金沁房地產開發有限公司288.6741325.69湞江區其他商服用地
南雄市仁和實業發展有限公司140.4194013.81南雄市住宿餐飲用地
奧園集團(韶關)有限公司120.8923676.44武江區其他商服用地
奧園集團(韶關)有限公司120.8390632.33武江區其他商服用地
仁化縣樂屋貿易有限公司117.74193.56仁化縣批發零售用地
翁源縣銀泰實業投資有限公司96.1151015.71翁源縣商務金融用地
乳源瑤族自治縣金瑤山溫泉賓館有限公司94.6189019.98乳源瑤族自治縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年韶關市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
廣東中煙工業有限公司韶關卷煙廠53.92123.93武江區工業用地
廣東中煙工業有限公司韶關卷煙廠50.14899.75武江區工業用地
廣東煙草韶關市有限公司40.341510.3乳源瑤族自治縣倉儲用地
廣東煙草韶關市有限公司36.13289.08樂昌市倉儲用地
韶能集團韶關南雄珠璣紙業有限公司27.2243589.54南雄市工業用地
廣東雷霆國藥有限公司13.595971.2武江區工業用地
韶關市愛嬰康實業有限公司13.527020武江區工業用地
廣東東都實業有限公司13.51422105.62韶關市本級工業用地
韶關市合眾化工有限公司13.527220.15韶關市本級工業用地
韶關市順展機械有限公司13.535726.53韶關市本級工業用地
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