2011-2019年云浮市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年云浮市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,云浮市共成交產業用地502宗。成交面積達到30175.82畝,排在全國第276,廣東省內第16。其中以土地出讓形式成交的有482宗, 成交面積29606.32畝,占比98.11%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,云浮市共成交產業用地69宗。成交面積7103.85畝, 排在全國第162,廣東省內第8,成交面積同比增長312.79%。 其中以土地出讓形式成交的有64宗,成交面積6993.75畝,占比98.45%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年云浮市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,云浮市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,云浮市工礦倉儲用地成交面積為6065.2畝,占比88.91%, 商服用地成交面積為756.85畝,占比11.09%。

圖表 2011-2019年云浮市產業用地交易結構走勢

2015年,云浮市第二產業增加值303.49億元,占GDP的比重達到42.56%,占比排在全國第222位。 第三產業增加值260.54億元,占GDP的比重達到36.53%,占比排在全國第235位。

目前云浮市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年云浮市三產占GDP的比重

2011-2019年云浮市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,云浮市產業用地交易571宗中,有422宗來源為新增建設用地,占比為73.91%。

2011-2019年,云浮市產業新增建設用地交易面積達到32480.19畝,占比達到87.13%。 占比排在全國第236,廣東省第18。近幾年來云浮市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年云浮市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,云浮市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到3808.71畝,占比為10.22%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,云浮市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,云浮市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到3.39%,較前幾年下降8.44個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年云浮市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來云浮市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,云浮市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.08%、95.78%、2.32%、1.82%。

圖表 2011-2019年云浮市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年云浮市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,云浮市工礦倉儲用地出讓價格為19.68萬元/畝。

2019年,云浮市工礦倉儲用地出讓價格為18.03萬元/畝,同比減少16.14%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,云浮市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2016年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,云浮市商服用地出讓樓面價格為635元/平方米。

2019年,云浮市商服用地出讓樓面價格為2505元/平方米,同比增長84.7%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,云浮市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為33.75%,價格上漲趨勢十分顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到2505元/平方米,最低的一年是2012年,為170元/平方米。

圖表 2011-2019年云浮市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

云浮市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,云浮市產業用地總成交面積排在廣東省內第15位,與梅州市、揭陽市、汕尾市、中山市、汕頭市、茂名市、深圳市、潮州市共同處于第三梯隊。云浮市產業用地成交面積占全省的比例為3.36%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,云浮市產業用地總成交面積排在廣東省內第8位, 排名上升。云浮市產業用地成交面積占全省的比例為5.68%,較前幾年增長2.61個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年云浮市商服用地出讓樓面價格排在省內第5位。省內,惠州市與云浮市土地出讓價格較為接近。

總體來看,云浮市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,云浮市為全省平均水平的123.08%。

圖表 2011-2019年云浮市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年云浮市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第18位。省內,湛江市、清遠市、梅州市、茂名市、韶關市與云浮市價格較為接近。

總體來看,云浮市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,云浮市為全省平均水平的44.85%。 云浮市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年云浮市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

云浮市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,云浮市成交規模最大的區域是羅定市,成交規模占比達到32.66%。到2019年,云城區成為成交主力,占比達到42.81%。幾年里云浮市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年云浮市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年云浮市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,云浮市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:羅定市、新興縣、云城區、郁南縣、云安縣。

新興縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3367.38元/平方米,2011-2019年復合增速為94.75%。

圖表 2011-2019年云浮市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年云浮市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,云浮市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:云城區、新興縣、郁南縣、云安縣、羅定市。

云城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年云浮市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年云浮市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年云浮市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年云浮市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
云浮市華晟建設投資有限公司304.01云浮市本級其他商服用地36481120.0
廣東德澳藥業股份有限公司200羅定市工業用地272013.6
云浮市星耀投資開發有限公司、云浮市汽車運輸集團有限公司159.9云城區其他商服用地332720.8
廣東一力羅定制藥有限公司157.34羅定市工業用地214013.6
云浮市新成投資建設有限公司155.14云城區工業用地16549106.7
羅定市名成投資發展有限公司110.47羅定市倉儲用地150313.6
云浮道氏先進材料有限公司100郁南縣工業用地107710.8
云浮市新成投資建設有限公司79.29云城區工業用地9516120.0
云浮市銀河投資有限公司74.56云城區工業用地367949.3
69.99云安縣公共設施用地4436.3
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年云浮市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
云浮市新世紀廣場物業管理有限公司150.81180.78云浮市本級其他商服用地
云安華潤燃氣有限公司50.04078.15云安縣批發零售用地
云浮市華云實業投資有限公司40.745111.09云浮市本級商務金融用地
云浮市華云實業投資有限公司40.754413.37云浮市本級商務金融用地
云安縣順通加油站經營有限公司27.334212.5云安縣批發零售用地
新興鼎盛文化產業投資有限公司12.882264.09新興縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年云浮市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
云浮市翔盛新型建材有限公司27.3118243.23云城區工業用地
30.0227975.97云城區倉儲用地
云浮市云安區為綱糧食購銷儲備有限公司28.02398.55云安縣倉儲用地
云浮市翰博科技有限公司21.063030云安縣工業用地
云浮椰林化工科技有限公司21.031515云安縣工業用地
云浮市美華油脂化工有限公司21.055926.6云安縣工業用地
云浮市云安區富安投資開發有限公司21.030114.31云安縣工業用地
云浮御禾田化工科技有限公司21.031515.01云安縣工業用地
云浮順天然生物科技有限公司21.059028.08云安縣工業用地
新興縣奧博新材料有限公司18.749926.62新興縣工業用地
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