2011-2019年湛江市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年湛江市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,湛江市共成交產業用地635宗。成交面積達到67182.14畝,排在全國第139,廣東省內第6。其中以土地出讓形式成交的有598宗, 成交面積64637.78畝,占比96.21%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,湛江市共成交產業用地74宗。成交面積3089.25畝, 排在全國第259,廣東省內第16,成交面積同比增長4.15%。 其中以土地出讓形式成交的有64宗,成交面積2899.41畝,占比93.86%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年湛江市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,湛江市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,湛江市工礦倉儲用地成交面積為2245.09畝,占比91.3%, 商服用地成交面積為213.89畝,占比8.7%。

圖表 2011-2019年湛江市產業用地交易結構走勢

2015年,湛江市第二產業增加值908.06億元,占GDP的比重達到38.15%,占比排在全國第260位。 第三產業增加值1017.29億元,占GDP的比重達到42.74%,占比排在全國第128位。

目前湛江市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年湛江市三產占GDP的比重

2011-2019年湛江市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,湛江市產業用地交易709宗中,有426宗來源為新增建設用地,占比為60.08%。

2011-2019年,湛江市產業新增建設用地交易面積達到59465.9畝,占比達到84.62%。 占比排在全國第50,廣東省第5。近幾年來湛江市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到96%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年湛江市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,湛江市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到39095.12畝,占比為55.63%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,湛江市土地出讓權限較集中,區縣級政府的土地出讓權較小。

2019年,湛江市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到29.72%,較前幾年下降27.11個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年湛江市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來湛江市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,湛江市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.54%、10.09%、74.91%、10.61%、3.85%。

圖表 2011-2019年湛江市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年湛江市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,湛江市工礦倉儲用地出讓價格為18.91萬元/畝。

2019年,湛江市工礦倉儲用地出讓價格為20.54萬元/畝,同比減少5.13%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,湛江市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2016年、2018年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,湛江市商服用地出讓樓面價格為598元/平方米。

2019年,湛江市商服用地出讓樓面價格為1008元/平方米,同比減少5.11%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,湛江市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年湛江市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

湛江市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,湛江市產業用地總成交面積排在廣東省內第6位,與惠州市、清遠市、東莞市、韶關市、珠海市、陽江市、河源市共同處于第二梯隊。湛江市產業用地成交面積占全省的比例為6.34%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,湛江市產業用地總成交面積排在廣東省內第16位, 排名下降。湛江市產業用地成交面積占全省的比例為2.47%,較前幾年減少4.36個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年湛江市商服用地出讓樓面價格排在省內第14位。省內,茂名市與湛江市土地出讓價格較為接近。

總體來看,湛江市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,湛江市為全省平均水平的49.54%。

圖表 2011-2019年湛江市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年湛江市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第15位。省內,肇慶市、陽江市、汕尾市、清遠市、梅州市、云浮市與湛江市價格較為接近。

總體來看,湛江市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,湛江市為全省平均水平的51.08%。 湛江市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年湛江市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

湛江市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,湛江市成交規模最大的區域是麻章區,成交規模占比達到59.45%。到2019年,遂溪縣成為成交主力,占比達到20.39%。幾年里湛江市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年湛江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年湛江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,湛江市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:廉江市、吳川市、霞山區、徐聞縣、遂溪縣、赤坎區、坡頭區、麻章區、雷州市。

廉江市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2094.28元/平方米,2011-2019年復合增速為36.63%。

圖表 2011-2019年湛江市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年湛江市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,湛江市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:赤坎區、霞山區、坡頭區、麻章區、遂溪縣、徐聞縣、廉江市、雷州市、吳川市。

赤坎區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年湛江市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年湛江市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年湛江市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年湛江市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
寶鋼湛江鋼鐵有限公司15849.01湛江市本級工業用地24851215.7
湛江港(集團)股份有限公司1458.31湛江市本級港口碼頭用地3277022.5
湛江誠通物流有限公司442.07湛江市本級倉儲用地882220.0
中國石化集團石油商業儲備有限公司湛江分公司427霞山區倉儲用地966022.6
海安新港港務有限公司342.52徐聞縣港口碼頭用地1472843.0
正大食品(湛江)有限公司270遂溪縣工業用地347412.9
廣東龍健高新科技產業園有限公司265.96廉江市工業用地395614.9
湛江山雨十八鮮生態食品有限公司178.33廉江市工業用地266715.0
廣東恒中門業有限公司168.96廉江市工業用地244214.5
廉江市堅實建材有限公司166.55廉江市工業用地239514.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湛江市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
陳廣興1339.622301.66廉江市批發零售用地
徐聞縣芳都實業發展有限公司369.73200.87徐聞縣住宿餐飲用地
湛江麗寶羽絨制品有限公司346.7526215.18湛江市本級商務金融用地
洪碧勤245.3400.17雷州市商務金融用地
遂溪縣自來水公司216.514646.76遂溪縣批發零售用地
王宜榮66.8260.38雷州市其他商服用地
徐聞縣合創富貿易有限公司竹山加油站57.962810.85徐聞縣批發零售用地
徐聞縣合盈富貿易有限公司駿安加油站56.675113.27徐聞縣批發零售用地
徐聞縣大界加油站46.350010.8徐聞縣批發零售用地
徐聞縣坡立宮加油站40.41012.5徐聞縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湛江市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
廣東日光投資集團有限公司34.3120335.09霞山區倉儲用地
湛江市霞山區同興運輸有限公司34.656216.24霞山區倉儲用地
廣東粵亞塑料制品有限公司20.433316.34坡頭區工業用地
廣東湛化集團有限公司22.49632430湛江市本級工業用地
湛江市紅鷹銘德新材料科技有限公司22.469030.78湛江市本級工業用地
湛江市裕達泡沫制品有限公司20.048124坡頭區工業用地
廉江市匯東電器科技有限公司23.376332.77廉江市工業用地
廣東光華食品有限公司21.31255.88吳川市工業用地
廣東北部灣農產品批發中心有限公司13.8402.9遂溪縣倉儲用地
鄭發年、龍學賢14.127519.54廉江市工業用地
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