2011-2019年珠海市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年珠海市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,珠海市共成交產業用地627宗。成交面積達到47124畝,排在全國第201,廣東省內第9。其中以土地出讓形式成交的有623宗, 成交面積46992.9畝,占比99.72%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,珠海市共成交產業用地58宗。成交面積4417.48畝, 排在全國第217,廣東省內第12,成交面積同比減少11.23%。 其中以土地出讓形式成交的有58宗,成交面積4417.48畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年珠海市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,珠海市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,珠海市工礦倉儲用地成交面積為1927.6畝,占比61.18%, 商服用地成交面積為1222.98畝,占比38.82%。

圖表 2011-2019年珠海市產業用地交易結構走勢

2015年,珠海市第二產業增加值1007.3億元,占GDP的比重達到49.73%,占比排在全國第116位。 第三產業增加值973億元,占GDP的比重達到48.04%,占比排在全國第66位。

目前珠海市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年珠海市三產占GDP的比重

2011-2019年珠海市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,珠海市產業用地交易685宗中,有278宗來源為新增建設用地,占比為40.58%。

2011-2019年,珠海市產業新增建設用地交易面積達到28293.09畝,占比達到54.89%。 占比排在全國第48,廣東省第3。近幾年來珠海市建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到84%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年珠海市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,珠海市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到8022.91畝,占比為15.57%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,珠海市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,珠海市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到38.86%,較前幾年上升25.48個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年珠海市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來珠海市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,珠海市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.35%、99.13%、0.26%、0.25%。

圖表 2011-2019年珠海市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年珠海市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,珠海市工礦倉儲用地出讓價格為38.96萬元/畝。

2019年,珠海市工礦倉儲用地出讓價格為34.27萬元/畝,同比減少71.3%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,珠海市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,珠海市商服用地出讓樓面價格為3456元/平方米。

2019年,珠海市商服用地出讓樓面價格為4510元/平方米,同比增長9.77%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,珠海市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為21.53%,價格上漲趨勢十分顯著。出讓價格最高的一年出現在2013年,達到5845元/平方米,最低的一年是2011年,為780元/平方米。

圖表 2011-2019年珠海市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

珠海市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,珠海市產業用地總成交面積排在廣東省內第10位,與惠州市、湛江市、清遠市、東莞市、韶關市、陽江市、河源市共同處于第二梯隊。珠海市產業用地成交面積占全省的比例為4.65%。

圖表 2011-2019年廣東省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,珠海市產業用地總成交面積排在廣東省內第12位, 排名下降。珠海市產業用地成交面積占全省的比例為3.53%,較前幾年減少1.26個百分點。

圖表 2019年廣東省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年珠海市商服用地出讓樓面價格排在省內第2位。

總體來看,珠海市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 廣東省商服用地樓面價格達到2035.24元/平方米,珠海市為全省平均水平的221.61%。

圖表 2011-2019年珠海市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年珠海市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第10位。省內,揭陽市與珠海市價格較為接近。

總體來看,珠海市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 廣東省工礦倉儲用地出讓價格達到40.21萬元/畝,珠海市為全省平均水平的85.23%。 珠海市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年珠海市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

珠海市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,珠海市成交規模最大的區域是金灣區,成交規模占比達到44.22%。到2019年,香洲區成為成交主力,占比達到76.64%。幾年里珠海市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年珠海市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年珠海市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,珠海市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:香洲區、金灣區、斗門區。

斗門區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1538.86元/平方米,2011-2019年復合增速為288.47%。

圖表 2011-2019年珠海市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年珠海市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,珠海市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:香洲區、斗門區、金灣區。

香洲區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年珠海市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年珠海市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年珠海市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年珠海市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
中海油能源發展珠海精細化工有限公司618.38金灣區工業用地1978832.0
珠海大橫琴口岸實業有限公司517.65香洲區其他商服用地5488241060.2
新興重工集團有限公司500斗門區工業用地886717.7
國機(珠海)機器人科技園有限公司180.78珠海市本級工業用地954552.8
珠海市三鑫幕墻工程有限公司146.17金灣區工業用地327422.4
天大藥業(珠海)有限公司144.35金灣區工業用地323322.4
珠海橫琴高擇投資有限公司128.98香洲區其他商服用地64491500.0
珠海市通得電氣設備有限公司96.77斗門區工業用地249725.8
珠海天地裕達實業有限公司96金灣區工業用地215022.4
珠海市明椿置業有限公司94.08香洲區住宿餐飲用地442247.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年珠海市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
珠海華鎧投資有限公司4266.76194914.52香洲區其他商服用地
新興重工(珠海)投資有限公司2415.36560427.16香洲區其他商服用地
新栢嘉投資有限公司1571.93174520.2香洲區其他商服用地
南光恒豐置業有限公司1432.02148015香洲區其他商服用地
珠海中南加華物業投資有限公司811.11445817.83金灣區商務金融用地
橫琴萬象世界發展有限公司750.7249242332香洲區其他商服用地
華發實業(香港)有限公司574.55039987.72金灣區批發零售用地
珠海錦潤置業有限公司522.7634712.14珠海市本級商務金融用地
東西匯投資股份有限公司447.956490126.12香洲區其他商服用地
中油燃氣投資集團有限公司440.0521911.86珠海市本級商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年珠海市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
珠?;鹁婺戏絼撔峦顿Y發展有限公司108.7526848.45珠海市本級工業用地
廣東城智科技有限公司91.7799287.18珠海市本級工業用地
珠海滿記餐飲管理有限公司50.060312.05香洲區倉儲用地
珠海東晟投資控股有限公司50.03246.49香洲區倉儲用地
珠海格力能源環境技術有限公司41.35074122.75香洲區工業用地
珠海格力能源環境技術有限公司41.34540109.83香洲區工業用地
珠海博威電氣股份有限公司39.172818.65珠海市本級工業用地
新海能源(中國)有限公司33.775822.5香洲區工業用地
英諾賽科(珠海)科技有限公司31.367421.52珠海市本級工業用地
珠海市聯易通電子有限公司32.9108533珠海市本級工業用地
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