2011-2019年北海市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年北海市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,北海市共成交產業用地335宗。成交面積達到31528.03畝,排在全國第272,廣西內第12。其中以土地出讓形式成交的有278宗, 成交面積29820.98畝,占比94.59%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,北海市共成交產業用地52宗。成交面積3622.05畝, 排在全國第242,廣西內第13,成交面積同比減少21.41%。 其中以土地出讓形式成交的有42宗,成交面積3425.84畝,占比94.58%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年北海市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,北海市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,北海市工礦倉儲用地成交面積為1986.78畝,占比58.99%, 商服用地成交面積為1381.25畝,占比41.01%。

圖表 2011-2019年北海市產業用地交易結構走勢

2015年,北海市第二產業增加值450.13億元,占GDP的比重達到50.46%,占比排在全國第103位。 第三產業增加值282.46億元,占GDP的比重達到31.66%,占比排在全國第294位。

目前北海市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年北海市三產占GDP的比重

2011-2019年北海市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,北海市產業用地交易387宗中,有171宗來源為新增建設用地,占比為44.19%。

2011-2019年,北海市產業新增建設用地交易面積達到16654.71畝,占比達到47.38%。 占比排在全國第311,廣西第12。近幾年來北海市建設用地供應較寬裕。

2011年新增建設用地成交面積占比達到82%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年北海市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,北海市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到6768.04畝,占比為19.25%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,北海市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,北海市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到47.91%,較前幾年上升31.95個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年北海市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來北海市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,北海市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、1.15%、66.94%、26.49%、5.41%。

圖表 2011-2019年北海市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年北海市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,北海市工礦倉儲用地出讓價格為14.94萬元/畝。

2019年,北海市工礦倉儲用地出讓價格為14.58萬元/畝,同比減少17.41%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,北海市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2014年、2015年、2018年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,北海市商服用地出讓樓面價格為1360元/平方米。

2019年,北海市商服用地出讓樓面價格為976元/平方米,同比增長88.63%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,北海市商服用地出讓樓面價格總體呈現下降趨勢,復合增速為--10.63%,價格下降趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2011年,達到2684元/平方米,最低的一年是2018年,為518元/平方米。

圖表 2011-2019年北海市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

北海市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,北海市產業用地總成交面積排在廣西內第12位,與防城港市、百色市、柳州市、賀州市、玉林市共同處于第二梯隊。北海市產業用地成交面積占全省的比例為4.5%。

圖表 2011-2019年廣西各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,北海市產業用地總成交面積排在廣西內第13位, 排名下降。北海市產業用地成交面積占全省的比例為3.14%,較前幾年減少1.59個百分點。

圖表 2019年廣西各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年北海市商服用地出讓樓面價格排在省內第7位。省內,玉林市、百色市與北海市土地出讓價格較為接近。

總體來看,北海市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 廣西商服用地樓面價格達到987.82元/平方米,北海市為全省平均水平的98.84%。

圖表 2011-2019年北海市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年北海市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,防城港市、柳州市、南寧市、玉林市、賀州市、百色市、河池市與北海市價格較為接近。

總體來看,北海市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 廣西工礦倉儲用地出讓價格達到13.74萬元/畝,北海市為全省平均水平的106.11%。 北海市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年北海市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

北海市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,北海市成交規模最大的區域是鐵山港區,成交規模占比達到72.83%。到2019年,合浦縣成為成交主力,占比達到74.4%。幾年里北海市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年北海市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年北海市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,北海市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:鐵山港區、合浦縣、海城區、銀海區。

鐵山港區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1213.43元/平方米,2011-2019年復合增速為12.4%。

圖表 2011-2019年北海市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年北海市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,北海市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:海城區、銀海區、鐵山港區、合浦縣。

海城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年北海市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年北海市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年北海市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年北海市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
北海誠德金屬壓延有限公司660鐵山港區工業用地1036015.7
廣西朗科科技投資有限公司407.57北海市本級工業用地1086026.6
廣西新鑫能源科技有限公司189.77鐵山港區工業用地312016.4
廣西合浦圓和物流有限公司104.94合浦縣工業用地6726.4
廣西柴聯食品股份有限公司98.74合浦縣工業用地7407.5
北海誠鋼礦業有限公司97.03鐵山港區工業用地149615.4
北海萬達廣場置業有限公司94.01北海市本級批發零售用地11281120.0
廣西圣民投資有限公司60北海市本級工業用地156026.0
廣西壯族自治區煙草公司北海市公司54.79北海市本級工業用地181033.0
38.44北海市本級機關團體用地96125.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年北海市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
易智189.31820.96合浦縣批發零售用地
北??≥x房地產開發有限公司128.011478.96海城區批發零售用地
北??≥x房地產開發有限公司128.07415.79海城區批發零售用地
北??≥x房地產開發有限公司120.0390032.5海城區批發零售用地
中國電子北海產業園發展有限公司106.0301528.44北海市本級批發零售用地
北海恒運投資有限公司102.5166316.23北海市本級批發零售用地
廣西旅游投資集團沿海投資開發有限公司88.111226127.36北海市本級批發零售用地
廣西旅游投資集團沿海投資開發有限公司88.1381743.31北海市本級住宿餐飲用地
合浦縣公安局常樂派出所35.9340.94合浦縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年北海市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
中國電子北海產業園發展有限公司25.0232893.01北海市本級工業用地
北海市鐵山港區南康糧食管理所20.235417.52鐵山港區倉儲用地
北海迪威電氣設備有限公司24.536815北海市本級工業用地
中央儲備糧北海直屬庫23.729212.32北海市本級倉儲用地
廣西北海市百潤工貿有限公司24.038416北海市本級工業用地
歐米亞鈣業(北海)有限公司16.130318.82鐵山港區工業用地
廣西南洋船舶工程有限公司15.0130787.13鐵山港區工業用地
廣西邁德塑業有限公司8.139048.36合浦縣工業用地
北海市合浦金鐮投資有限公司8.2820100合浦縣工業用地
合浦縣華裕貿易公司4.1164合浦縣工業用地
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