2011-2019年保定市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年保定市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,保定市共成交產業用地2741宗。成交面積達到102305.17畝,排在全國第77,河北省內第6。其中以土地出讓形式成交的有2712宗, 成交面積98774.07畝,占比96.55%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,保定市共成交產業用地401宗。成交面積13477.34畝, 排在全國第59,河北省內第6,成交面積同比增長4.08%。 其中以土地出讓形式成交的有385宗,成交面積12922.85畝,占比95.89%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年保定市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,保定市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,保定市工礦倉儲用地成交面積為10301.05畝,占比83.64%, 商服用地成交面積為2014.22畝,占比16.36%。

圖表 2011-2019年保定市產業用地交易結構走勢

2015年,保定市第二產業增加值1645.67億元,占GDP的比重達到54.85%,占比排在全國第64位。 第三產業增加值1221.43億元,占GDP的比重達到40.71%,占比排在全國第153位。

目前保定市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年保定市三產占GDP的比重

2011-2019年保定市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,保定市產業用地交易3142宗中,有2608宗來源為新增建設用地,占比為83%。

2011-2019年,保定市產業新增建設用地交易面積達到104015.99畝,占比達到89.84%。 占比排在全國第270,河北省第10。近幾年來保定市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年保定市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,保定市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到763.3畝,占比為0.66%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,保定市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,保定市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0.18%,較前幾年下降0.54個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年保定市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來保定市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,保定市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.01%、4.07%、85.76%、6.63%、3.53%。

圖表 2011-2019年保定市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年保定市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,保定市工礦倉儲用地出讓價格為20.55萬元/畝。

2019年,保定市工礦倉儲用地出讓價格為29.03萬元/畝,同比減少3.75%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,保定市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,保定市商服用地出讓樓面價格為710元/平方米。

2019年,保定市商服用地出讓樓面價格為1041元/平方米,同比增長3.51%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,保定市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為10.66%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到1041元/平方米,最低的一年是2011年,為418元/平方米。

圖表 2011-2019年保定市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

保定市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,保定市產業用地總成交面積排在河北省內第6位,與滄州市共同處于第二梯隊。保定市產業用地成交面積占全省的比例為7.61%。

圖表 2011-2019年河北省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,保定市產業用地總成交面積排在河北省內第6位, 排名不變。保定市產業用地成交面積占全省的比例為6.52%,較前幾年減少1.26個百分點。

圖表 2019年河北省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年保定市商服用地出讓樓面價格排在省內第5位。省內,滄州市、唐山市、石家莊市、承德市與保定市土地出讓價格較為接近。

總體來看,保定市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 河北省商服用地樓面價格達到927.63元/平方米,保定市為全省平均水平的112.25%。

圖表 2011-2019年保定市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年保定市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,廊坊市、石家莊市與保定市價格較為接近。

總體來看,保定市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 河北省工礦倉儲用地出讓價格達到18.26萬元/畝,保定市為全省平均水平的158.96%。 保定市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年保定市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

保定市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,保定市成交規模最大的區域是徐水縣,成交規模占比達到27.76%。到2019年,定州市成為成交主力,占比達到19.05%。幾年里保定市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年保定市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年保定市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,保定市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:容城縣、北市區、徐水縣、高碑店市、定興縣、安國市、易縣、定州市、唐縣、淶水縣、阜平縣、順平縣、曲陽縣、涿州市、望都縣、淶源縣、蠡縣、滿城縣、新市區、南市區、清苑縣、高陽縣、安新縣、博野縣、雄縣。

容城縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到5112.21元/平方米,2011-2019年復合增速為12.64%。

圖表 2011-2019年保定市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年保定市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,保定市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:新市區、北市區、南市區、滿城縣、清苑縣、淶水縣、阜平縣、徐水縣、定興縣、唐縣、高陽縣、容城縣、淶源縣、望都縣、安新縣、易縣、曲陽縣、蠡縣、順平縣、博野縣、雄縣、涿州市、定州市、安國市、高碑店市。

新市區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年保定市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年保定市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年保定市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年保定市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
長城汽車股份有限公司500徐水縣工業用地726714.5
長城汽車股份有限公司500徐水縣工業用地716714.3
長城汽車股份有限公司480.72徐水縣工業用地701914.6
長城汽車股份有限公司406.81徐水縣工業用地593914.6
河北長潤環??萍加邢薰?/td>306.35高陽縣工業用地772225.2
河北紅陽潤達窗業有限公司272.4定州市工業用地299611.0
長城汽車股份有限公司256.84徐水縣工業用地371614.5
長城汽車股份有限公司210.47徐水縣工業用地303114.4
樂凱膠片股份有限公司200南市區工業用地640032.0
保定向陽航空精密機械有限公司199.33北市區工業用地866543.5
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年保定市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
英利源盛房地產開發集團有限公司602.44250070.55北市區商務金融用地
涿州市孔雀城房地產開發有限公司590.988640150涿州市其他商服用地
保定市中尚房地產開發有限公司520.0658012.65北市區商務金融用地
保定隆瑞房地產開發有限公司400.2927223.17南市區商務金融用地
中國石化銷售有限公司河北保定石油分公司382.233058.65南市區批發零售用地
望都縣中泰城鄉建設發展有限公司374.96051.61望都縣其他商服用地
保定市聯運公司350.18972.56保定市本級批發零售用地
望都縣中泰城鄉建設發展有限公司339.422066.5望都縣其他商服用地
望都縣中泰城鄉建設發展有限公司327.521296.5望都縣其他商服用地
河北卓天房地產開發有限公司326.03119595.68北市區商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年保定市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
涿州筑輝房地產開發有限公司77.5440656.82涿州市工業用地
涿州筑輝房地產開發有限公司76.810050130.85涿州市工業用地
保定市恒佳塑料制品制造有限公司56.04107.32北市區工業用地
保定原創奇石生產有限公司59.71752.93北市區工業用地
保定澳森制衣股份有限公司59.03115.27北市區工業用地
保定市宇航機械科技有限公司58.363610.91北市區工業用地
保定市新市區眾義汽車配件廠55.14177.56新市區工業用地
河北保定槐茂有限公司51.6438985.06北市區工業用地
河北藍太建材集團有限公司41.6248559.7北市區工業用地
保定耀龍光電設備有限公司41.6135032.45北市區工業用地
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