2011-2019年滄州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年滄州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,滄州市共成交產業用地4170宗。成交面積達到178323.38畝,排在全國第21,河北省內第2。其中以土地出讓形式成交的有4128宗, 成交面積173953.72畝,占比97.55%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,滄州市共成交產業用地482宗。成交面積16369.93畝, 排在全國第44,河北省內第5,成交面積同比減少44.66%。 其中以土地出讓形式成交的有475宗,成交面積16137.48畝,占比98.58%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年滄州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,滄州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,滄州市工礦倉儲用地成交面積為13185.1畝,占比89.15%, 商服用地成交面積為1604.33畝,占比10.85%。

圖表 2011-2019年滄州市產業用地交易結構走勢

2015年,滄州市第二產業增加值1646.42億元,占GDP的比重達到49.58%,占比排在全國第118位。 第三產業增加值1354.77億元,占GDP的比重達到40.8%,占比排在全國第151位。

目前滄州市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年滄州市三產占GDP的比重

2011-2019年滄州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,滄州市產業用地交易4652宗中,有3466宗來源為新增建設用地,占比為74.51%。

2011-2019年,滄州市產業新增建設用地交易面積達到124455.42畝,占比達到63.92%。 占比排在全國第4,河北省第3。近幾年來滄州市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到77%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年滄州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,滄州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到39954.06畝,占比為20.52%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,滄州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,滄州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到14.07%,較前幾年下降7.04個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年滄州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來滄州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,滄州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.01%、10.37%、84.56%、2.7%、2.36%。

圖表 2011-2019年滄州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年滄州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,滄州市工礦倉儲用地出讓價格為12.69萬元/畝。

2019年,滄州市工礦倉儲用地出讓價格為16.37萬元/畝,同比增長14.16%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,滄州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為6.64%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到16.37萬元/畝,最低的一年是2011年,為9.18萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,滄州市商服用地出讓樓面價格為588元/平方米。

2019年,滄州市商服用地出讓樓面價格為1085元/平方米,同比減少52%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,滄州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2016年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年滄州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

滄州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,滄州市產業用地總成交面積排在河北省內第2位,與唐山市共同處于第一梯隊。滄州市產業用地成交面積占全省的比例為12.8%。

圖表 2011-2019年河北省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,滄州市產業用地總成交面積排在河北省內第5位, 排名下降。滄州市產業用地成交面積占全省的比例為7.92%,較前幾年減少5.64個百分點。

圖表 2019年河北省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年滄州市商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。省內,保定市、唐山市與滄州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,滄州市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 河北省商服用地樓面價格達到927.63元/平方米,滄州市為全省平均水平的117.01%。

圖表 2011-2019年滄州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年滄州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第9位。省內,唐山市、邯鄲市、衡水市、邢臺市與滄州市價格較為接近。

總體來看,滄州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 河北省工礦倉儲用地出讓價格達到18.26萬元/畝,滄州市為全省平均水平的89.66%。 滄州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年滄州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

滄州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,滄州市成交規模最大的區域是黃驊市,成交規模占比達到22.13%。到2019年,滄縣成為成交主力,占比達到32.85%。幾年里滄州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年滄州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年滄州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,滄州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:滄縣、任丘市、運河區、南皮縣、河間市、黃驊市、獻縣、海興縣、東光縣、泊頭市、肅寧縣、新華區、青縣、鹽山縣、吳橋縣、孟村回族自治縣。

南皮縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1511.67元/平方米,2011-2019年復合增速為14.55%。

圖表 2011-2019年滄州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年滄州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,滄州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:新華區、運河區、滄縣、青縣、東光縣、海興縣、鹽山縣、肅寧縣、南皮縣、吳橋縣、獻縣、孟村回族自治縣、泊頭市、任丘市、黃驊市、河間市。

新華區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年滄州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年滄州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年滄州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年滄州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
北京現代汽車有限公司2868.86滄縣工業用地4450015.5
河北新欣園能源股份有限公司510.7滄州市本級工業用地49279.6
三瑞科技化工股份有限公司499.97滄縣工業用地48079.6
滄州臨港豐亞化工有限公司499.61滄縣工業用地48259.7
河北新欣園能源股份有限公司449.24滄州市本級工業用地43299.6
滄州鑫海石化有限公司448.7滄州市本級工業用地43089.6
河北盛騰化工有限公司300任丘市工業用地630021.0
北京汽車制造廠有限公司黃驊公司291.64黃驊市工業用地380013.0
滄州星宇汽車部件有限公司260.56滄州市本級工業用地25169.7
滄州鑫海石化有限公司226.44滄州市本級工業用地21749.6
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年滄州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
滄州御景房地產開發有限公司244.4664027.17滄縣商務金融用地
滄州德奧達房地產開發有限公司214.424200112.88滄縣住宿餐飲用地
黃驊市海城房地產開發有限公司171.7430.25黃驊市其他商服用地
黃驊市驊港房地產開發有限公司152.21370.9黃驊市其他商服用地
河北銀都房地產開發有限146.14383獻縣其他商服用地
河北銀都房地產開發有限146.14383獻縣其他商服用地
黃維霞、崔浩東126.7490.39青縣其他商服用地
河北獻縣農村商業銀行股份有限公司122.12772.27獻縣商務金融用地
河北大川房地產開發有限公司125.0560.45河間市其他商服用地
陳文英126.1440.35青縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年滄州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
滄州領創激光科技有限公司49.5304061.45運河區工業用地
滄州高德科技有限公司49.55330107.59運河區工業用地
孔祥友48.83998.17肅寧縣工業用地
滄州傳化公路港物流有限公司46.98850188.82滄縣倉儲用地
朗銳包裝技術(滄州)有限公司34.8216562.13運河區工業用地
黃冬冬33.684025運河區工業用地
閆世英33.792527.45運河區工業用地
李之符34.5103530運河區工業用地
河北森茂特激光科技有限公司35.0304086.91運河區工業用地
滄州市富隆達食品有限公司34.836210.41滄縣工業用地
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