2011-2019年衡水市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年衡水市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,衡水市共成交產業用地3358宗。成交面積達到83093.53畝,排在全國第103,河北省內第8。其中以土地出讓形式成交的有3310宗, 成交面積80533.99畝,占比96.92%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,衡水市共成交產業用地601宗。成交面積13366.61畝, 排在全國第60,河北省內第7,成交面積同比增長35.72%。 其中以土地出讓形式成交的有597宗,成交面積13216.1畝,占比98.87%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年衡水市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,衡水市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,衡水市工礦倉儲用地成交面積為11689.26畝,占比91.88%, 商服用地成交面積為1033.08畝,占比8.12%。

圖表 2011-2019年衡水市產業用地交易結構走勢

2015年,衡水市第二產業增加值563.09億元,占GDP的比重達到46.15%,占比排在全國第173位。 第三產業增加值488.03億元,占GDP的比重達到40%,占比排在全國第165位。

目前衡水市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年衡水市三產占GDP的比重

2011-2019年衡水市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,衡水市產業用地交易3959宗中,有3236宗來源為新增建設用地,占比為81.74%。

2011-2019年,衡水市產業新增建設用地交易面積達到85628.4畝,占比達到88.77%。 占比排在全國第271,河北省第11。近幾年來衡水市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年衡水市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,衡水市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到9971.98畝,占比為10.34%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,衡水市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,衡水市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到13.29%,較前幾年上升3.43個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年衡水市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來衡水市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,衡水市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.57%、12.84%、80.28%、3.51%、2.81%。

圖表 2011-2019年衡水市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年衡水市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,衡水市工礦倉儲用地出讓價格為12.3萬元/畝。

2019年,衡水市工礦倉儲用地出讓價格為14.23萬元/畝,同比增長3.87%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,衡水市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為2.85%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到14.23萬元/畝,最低的一年是2012年,為10.19萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,衡水市商服用地出讓樓面價格為508元/平方米。

2019年,衡水市商服用地出讓樓面價格為471元/平方米,同比減少53.3%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,衡水市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年衡水市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

衡水市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,衡水市產業用地總成交面積排在河北省內第8位,與滄州市共同處于第二梯隊。衡水市產業用地成交面積占全省的比例為6.34%。

圖表 2011-2019年河北省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,衡水市產業用地總成交面積排在河北省內第7位, 排名上升。衡水市產業用地成交面積占全省的比例為6.47%,較前幾年增長0.15個百分點。

圖表 2019年河北省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年衡水市商服用地出讓樓面價格排在省內第11位。

總體來看,衡水市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 河北省商服用地樓面價格達到927.63元/平方米,衡水市為全省平均水平的50.82%。

圖表 2011-2019年衡水市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年衡水市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第10位。省內,唐山市、邯鄲市、滄州市、邢臺市與衡水市價格較為接近。

總體來看,衡水市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 河北省工礦倉儲用地出讓價格達到18.26萬元/畝,衡水市為全省平均水平的77.93%。 衡水市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年衡水市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

衡水市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,衡水市成交規模最大的區域是棗強縣,成交規模占比達到20.44%。到2019年,冀州市成為成交主力,占比達到17.4%。幾年里衡水市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年衡水市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年衡水市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,衡水市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:桃城區、安平縣、冀州市、深州市、武邑縣、棗強縣、武強縣、阜城縣、饒陽縣、故城縣、景縣。

武邑縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到415.92元/平方米,2011-2019年復合增速為17.64%。

圖表 2011-2019年衡水市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年衡水市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,衡水市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:桃城區、棗強縣、武邑縣、武強縣、饒陽縣、安平縣、故城縣、景縣、阜城縣、冀州市、深州市。

桃城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年衡水市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年衡水市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年衡水市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年衡水市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
陽煤集團深州化工有限公司471.88深州市工業用地626113.3
河北冠辰環保設備有限公司240.51深州市工業用地269411.2
河北冀衡賽瑞化工有限公司142.88武邑縣工業用地11508.0
河北煜榮房地產開發有限公司134.12棗強縣其他商服用地637547.5
饒陽縣金岳金屬絲網有限公司133.58饒陽縣工業用地10517.9
故城福隆養殖有限公司121.14故城縣工業用地8887.3
河北泰納新材料科技有限公司112.01衡水市本級工業用地269924.1
衡水市金博橡膠商貿有限公司104.15武邑縣工業用地9409.0
故城縣福隆養殖有限公司102.75故城縣工業用地7537.3
河北云彩服飾有限公司102.63冀州市工業用地10189.9
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年衡水市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
衡水天鴻房地產開發有限公司546.2904716.57衡水市本級其他商服用地
衡水松瑞房地產開發有限公司216.11259958.3桃城區其他商服用地
衡水松瑞房地產開發有限公司216.11259958.3桃城區其他商服用地
河北天拓房地產開發有限公司211.2299714.19衡水市本級其他商服用地
衡水盛宏房地產開發有限公司191.0389020.36桃城區其他商服用地
棗強縣農村信用聯社股份有限公司180.39025棗強縣商務金融用地
棗強縣農村信用聯社股份有限公司179.317039.5棗強縣商務金融用地
棗強縣農村信用聯社股份有限公司179.35242.92棗強縣商務金融用地
冀州市農村信用合作聯社146.74052.76冀州市商務金融用地
冀州市農村信用合作聯社149.0298120冀州市其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年衡水市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
安平縣國誠金屬制品有限公司28.81445安平縣工業用地
安平縣昊輝絲網制品有限公司29.0401.38安平縣工業用地
安平縣昊輝絲網制品有限公司29.0451.56安平縣工業用地
安平縣昊輝絲網制品有限公司29.0893.09安平縣工業用地
安平縣恒多絲網制品有限公司29.0592.04安平縣工業用地
安平縣亞樓絲網制品有限公司28.6150.53安平縣工業用地
安平縣澳洋金屬絲網制品有限公司28.0732.6安平縣工業用地
安平縣富宏絲網制品有限公司30.5672.18安平縣工業用地
安平縣安福醫療器材廠29.5361.22安平縣工業用地
安平縣鑫達特種席型網廠29.8923.1安平縣工業用地
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