2011-2019年秦皇島市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年秦皇島市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,秦皇島市共成交產業用地1464宗。成交面積達到45868畝,排在全國第208,河北省內第11。其中以土地出讓形式成交的有1361宗, 成交面積43107.12畝,占比93.98%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,秦皇島市共成交產業用地189宗。成交面積10284.5畝, 排在全國第97,河北省內第8,成交面積同比增長34.43%。 其中以土地出讓形式成交的有169宗,成交面積9658.64畝,占比93.91%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年秦皇島市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,秦皇島市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,秦皇島市工礦倉儲用地成交面積為7303.05畝,占比80.44%, 商服用地成交面積為1775.64畝,占比19.56%。

圖表 2011-2019年秦皇島市產業用地交易結構走勢

2015年,秦皇島市第二產業增加值445.09億元,占GDP的比重達到35.59%,占比排在全國第281位。 第三產業增加值627.72億元,占GDP的比重達到50.2%,占比排在全國第46位。

目前秦皇島市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年秦皇島市三產占GDP的比重

2011-2019年秦皇島市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,秦皇島市產業用地交易1653宗中,有1240宗來源為新增建設用地,占比為75.02%。

2011-2019年,秦皇島市產業新增建設用地交易面積達到50100.93畝,占比達到89.22%。 占比排在全國第91,河北省第5。近幾年來秦皇島市建設用地供應比較充足。

2016年新增建設用地成交面積占比達到93%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年秦皇島市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,秦皇島市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到9702.27畝,占比為17.28%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,秦皇島市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,秦皇島市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到10.14%,較前幾年下降8.73個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年秦皇島市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來秦皇島市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,秦皇島市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.36%、83.86%、9.75%、6.03%。

圖表 2011-2019年秦皇島市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年秦皇島市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,秦皇島市工礦倉儲用地出讓價格為17.19萬元/畝。

2019年,秦皇島市工礦倉儲用地出讓價格為20.16萬元/畝,同比增長3.07%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,秦皇島市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為6.04%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到20.16萬元/畝,最低的一年是2011年,為11.9萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,秦皇島市商服用地出讓樓面價格為1021元/平方米。

2019年,秦皇島市商服用地出讓樓面價格為1359元/平方米,同比減少17.23%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,秦皇島市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年秦皇島市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

秦皇島市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,秦皇島市產業用地總成交面積排在河北省內第11位,與滄州市共同處于第二梯隊。秦皇島市產業用地成交面積占全省的比例為3.69%。

圖表 2011-2019年河北省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,秦皇島市產業用地總成交面積排在河北省內第8位, 排名上升。秦皇島市產業用地成交面積占全省的比例為4.98%,較前幾年增長1.49個百分點。

圖表 2019年河北省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年秦皇島市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。省內,廊坊市、邢臺市與秦皇島市土地出讓價格較為接近。

總體來看,秦皇島市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 河北省商服用地樓面價格達到927.63元/平方米,秦皇島市為全省平均水平的146.55%。

圖表 2011-2019年秦皇島市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年秦皇島市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,石家莊市、承德市、張家口市、唐山市、邯鄲市、滄州市與秦皇島市價格較為接近。

總體來看,秦皇島市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 河北省工礦倉儲用地出讓價格達到18.26萬元/畝,秦皇島市為全省平均水平的110.4%。 秦皇島市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年秦皇島市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

秦皇島市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,秦皇島市成交規模最大的區域是青龍滿族自治縣,成交規模占比達到26.89%。到2019年,昌黎縣成為成交主力,占比達到48.55%。幾年里秦皇島市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年秦皇島市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年秦皇島市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,秦皇島市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:北戴河區、海港區、昌黎縣、撫寧縣、青龍滿族自治縣、盧龍縣、山海關區。

北戴河區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2853.12元/平方米,2011-2019年復合增速為23.83%。

圖表 2011-2019年秦皇島市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年秦皇島市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,秦皇島市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:海港區、山海關區、北戴河區、青龍滿族自治縣、昌黎縣、撫寧縣、盧龍縣。

山海關區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年秦皇島市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年秦皇島市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年秦皇島市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年秦皇島市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
220.16海港區公共設施用地428619.5
秦皇島天行九州旅游置業開發有限公司207.57昌黎縣住宿餐飲用地1668280.4
華潤雪花啤酒(秦皇島)有限公司199.44海港區工業用地535326.8
河北安豐鋼鐵有限公司150昌黎縣工業用地220514.7
昌黎吉泰板業有限公司146.89昌黎縣工業用地252617.2
秦皇島彤鑫房地產開發有限公司141.99北戴河區住宿餐飲用地498435.1
凱斯曼秦皇島汽車零部件制造有限公司104.85秦皇島市本級工業用地201319.2
中科遙感秦皇島房地產有限公司97.16秦皇島市本級工業用地233224.0
秦皇島七維測控技術有限公司84.69盧龍縣工業用地117813.9
青龍滿族自治縣騰飛投資有限責任公司82.03青龍滿族自治縣商務金融用地192023.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年秦皇島市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
承德銀行股份有限公司524.724254.62海港區商務金融用地
秦皇島市博維房地產開發有限公司482.31031221.38海港區其他商服用地
秦皇島茂業置業房地產開發有限公司405.0633015.63海港區商務金融用地
遷安市有存鴻運房地產開發有限公司255.32751.08青龍滿族自治縣批發零售用地
遷安市有存鴻運房地產開發有限公司179.3500.28青龍滿族自治縣批發零售用地
秦皇島和瑞房地產開發有限公司177.0262014.8北戴河區批發零售用地
秦皇島和瑞房地產開發有限公司177.18144.6北戴河區批發零售用地
秦皇島和瑞房地產開發有限公司176.98274.67北戴河區批發零售用地
秦皇島市立興房地產開發有限公司162.55133.16昌黎縣住宿餐飲用地
單立杰166.5430.26昌黎縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年秦皇島市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
秦皇島金海食品工業有限公司28.373626.01秦皇島市本級工業用地
秦皇島光耀照明器材有限公司24.072330.11秦皇島市本級工業用地
昌黎瑞祥投資開發有限公司25.1803.17昌黎縣工業用地
秦皇島迪峰鑿巖設備有限公司25.147418.87昌黎縣工業用地
秦皇島巨力冶金技術開發有限公司22.3984.4撫寧縣工業用地
秦皇島濟農生態農業科技有限公司25.130512.17昌黎縣工業用地
昌黎縣康健醫藥藥材有限公司25.11997.92昌黎縣工業用地
秦皇島龍駿環保實業發展有限公司25.4411.62盧龍縣工業用地
中鐵山橋集團有限公司25.51375.39山海關區工業用地
秦皇島順潔環保機械設備有限公司22.228512.82撫寧縣工業用地
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