2011-2019年石家莊市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年石家莊市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,石家莊市共成交產業用地2761宗。成交面積達到111238.96畝,排在全國第64,河北省內第3。其中以土地出讓形式成交的有2541宗, 成交面積99646.94畝,占比89.58%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,石家莊市共成交產業用地428宗。成交面積18680.17畝, 排在全國第36,河北省內第3,成交面積同比增長20.79%。 其中以土地出讓形式成交的有383宗,成交面積15579.46畝,占比83.4%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年石家莊市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,石家莊市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,石家莊市工礦倉儲用地成交面積為12425.92畝,占比86.8%, 商服用地成交面積為1889.46畝,占比13.2%。

圖表 2011-2019年石家莊市產業用地交易結構走勢

2015年,石家莊市第二產業增加值2452.39億元,占GDP的比重達到45.08%,占比排在全國第190位。 第三產業增加值2493.77億元,占GDP的比重達到45.84%,占比排在全國第87位。

目前石家莊市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年石家莊市三產占GDP的比重

2011-2019年石家莊市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,石家莊市產業用地交易3189宗中,有2835宗來源為新增建設用地,占比為88.9%。

2011-2019年,石家莊市產業新增建設用地交易面積達到121595.91畝,占比達到93.59%。 占比排在全國第170,河北省第8。近幾年來石家莊市建設用地供應比較充足。

2013年新增建設用地成交面積占比達到97%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年石家莊市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,石家莊市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到6891.13畝,占比為5.3%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,石家莊市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,石家莊市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到4.19%,較前幾年下降1.3個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年石家莊市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來石家莊市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,石家莊市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.87%、2.92%、79.36%、4.54%、11.31%。

圖表 2011-2019年石家莊市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年石家莊市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,石家莊市工礦倉儲用地出讓價格為21.66萬元/畝。

2019年,石家莊市工礦倉儲用地出讓價格為23.6萬元/畝,同比減少13.29%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,石家莊市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2014年、2016年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,石家莊市商服用地出讓樓面價格為825元/平方米。

2019年,石家莊市商服用地出讓樓面價格為966元/平方米,同比增長23.56%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,石家莊市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2017年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年石家莊市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

石家莊市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,石家莊市產業用地總成交面積排在河北省內第3位,與滄州市共同處于第二梯隊。石家莊市產業用地成交面積占全省的比例為8.54%。

圖表 2011-2019年河北省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,石家莊市產業用地總成交面積排在河北省內第3位, 排名不變。石家莊市產業用地成交面積占全省的比例為9.04%,較前幾年增長0.58個百分點。

圖表 2019年河北省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年石家莊市商服用地出讓樓面價格排在省內第7位。省內,保定市、唐山市、承德市、張家口市與石家莊市土地出讓價格較為接近。

總體來看,石家莊市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 河北省商服用地樓面價格達到927.63元/平方米,石家莊市為全省平均水平的104.17%。

圖表 2011-2019年石家莊市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年石家莊市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第3位。省內,承德市、秦皇島市、張家口市與石家莊市價格較為接近。

總體來看,石家莊市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 河北省工礦倉儲用地出讓價格達到18.26萬元/畝,石家莊市為全省平均水平的129.25%。 石家莊市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年石家莊市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

石家莊市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,石家莊市成交規模最大的區域是藁城市,成交規模占比達到15.21%。到2019年,辛集市成為成交主力,占比達到13.53%。幾年里石家莊市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年石家莊市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年石家莊市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,石家莊市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:裕華區、辛集市、橋西區、正定縣、晉州市、行唐縣、靈壽縣、趙縣、井陘縣、平山縣、無極縣、新樂市、鹿泉市、贊皇縣、欒城縣、元氏縣、長安區、橋東區、新華區、井陘礦區、高邑縣、深澤縣、藁城市。

平山縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到581.11元/平方米,2011-2019年復合增速為8.61%。

圖表 2011-2019年石家莊市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年石家莊市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,石家莊市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:長安區、橋東區、橋西區、新華區、井陘礦區、裕華區、井陘縣、正定縣、欒城縣、行唐縣、靈壽縣、高邑縣、深澤縣、贊皇縣、無極縣、平山縣、元氏縣、趙縣、辛集市、藁城市、晉州市、新樂市、鹿泉市。

橋西區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年石家莊市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年石家莊市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年石家莊市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年石家莊市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
石家莊中博汽車有限公司460.45正定縣工業用地1540033.4
河北北國奧特萊斯商城有限公司400鹿泉市批發零售用地1224030.6
355.03正定縣公路用地610617.2
河北東融物流有限公司300元氏縣倉儲用地420014.0
河北瑞川物流有限公司265.22藁城市倉儲用地583522.0
河北翼辰實業集團有限公司230.39藁城市工業用地439819.1
河北君樂寶君源乳業有限公司195.72鹿泉市工業用地416621.3
194.55鹿泉市公路用地300115.4
河北煜泰熱能科技有限公司192.77辛集市工業用地576029.9
河北常山生化藥業股份有限公司189.66正定縣工業用地500026.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年石家莊市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
河北恒潤房地產開發有限公司1411.57275051.54石家莊市本級其他商服用地
河北超達房地產開發有限公司712.62720038.17石家莊市本級其他商服用地
石家莊市振頭實業總公司697.735005.02石家莊市本級其他商服用地
石家莊市振頭實業總公司678.628254.16石家莊市本級其他商服用地
河北大牛房地產開發有限公司661.71000015.11石家莊市本級其他商服用地
石家莊市中瑞海佳房地產開發有限公司、石家莊中瑞海佳商業企業管理有限公司523.421004.01石家莊市本級其他商服用地
河北中宏置業房地產開發有限公司500.055500110.99石家莊市本級其他商服用地
河北國控機械貿易有限公司462.630806.66石家莊市本級其他商服用地
河北中宏置業房地產開發有限公司439.446000104.69石家莊市本級其他商服用地
河北漢和盛莊房地產開發有限公司407.31040025.53石家莊市本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年石家莊市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
河北省外貿資產經營有限公司63.86661104.41石家莊市本級工業用地
石家莊深國際綜合物流港發展有限公司62.213110210.78正定縣倉儲用地
河北順卓房地產開發有限公司64.0126019.69裕華區工業用地
石家莊新合纖維科技股份有限公司56.12404.28正定縣工業用地
河北國傲投資有限公司53.8209038.82裕華區工業用地
河北君凱物業服務有限公司54.03075.68新華區工業用地
河北君凱物業服務有限公司54.283515.41石家莊市本級工業用地
河北東安精工股份有限公司48.7181037.2裕華區工業用地
河北盛鵬化工有限公司33.767420藁城市工業用地
河北納泰化工有限公司34.572421藁城市工業用地
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