2011-2019年哈爾濱市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年哈爾濱市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,哈爾濱市共成交產業用地1982宗。成交面積達到97227.12畝,排在全國第86,黑龍江省內第1。其中以土地出讓形式成交的有1980宗, 成交面積97217.7畝,占比99.99%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,哈爾濱市共成交產業用地131宗。成交面積7425.41畝, 排在全國第154,黑龍江省內第2,成交面積同比增長73.18%。 其中以土地出讓形式成交的有129宗,成交面積7311.51畝,占比98.47%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年哈爾濱市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,哈爾濱市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,哈爾濱市工礦倉儲用地成交面積為5009.15畝,占比72.68%, 商服用地成交面積為1882.49畝,占比27.32%。

圖表 2011-2019年哈爾濱市產業用地交易結構走勢

2015年,哈爾濱市第二產業增加值1862.8億元,占GDP的比重達到32.39%,占比排在全國第293位。 第三產業增加值3215.9億元,占GDP的比重達到55.92%,占比排在全國第24位。

目前哈爾濱市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年哈爾濱市三產占GDP的比重

2011-2019年哈爾濱市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,哈爾濱市產業用地交易2113宗中,有1580宗來源為新增建設用地,占比為74.78%。

2011-2019年,哈爾濱市產業新增建設用地交易面積達到93171.25畝,占比達到89.03%。 占比排在全國第190,黑龍江省第7。近幾年來哈爾濱市建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到93%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年哈爾濱市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,哈爾濱市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到14994.73畝,占比為14.33%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,哈爾濱市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,哈爾濱市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到5.51%,較前幾年下降9.5個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年哈爾濱市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來哈爾濱市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,哈爾濱市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 1.92%、15.29%、69.02%、13.66%、0.12%。

圖表 2011-2019年哈爾濱市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年哈爾濱市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格為16.82萬元/畝。

2019年,哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格為22.17萬元/畝,同比增長24.09%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2014年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,哈爾濱市商服用地出讓樓面價格為1101元/平方米。

2019年,哈爾濱市商服用地出讓樓面價格為1830元/平方米,同比增長8.55%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,哈爾濱市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2013年、2014年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年哈爾濱市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

哈爾濱市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,哈爾濱市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第1位,與齊齊哈爾市、綏化市共同處于第一梯隊。哈爾濱市產業用地成交面積占全省的比例為19.59%。

圖表 2011-2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,哈爾濱市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第2位, 排名下降。哈爾濱市產業用地成交面積占全省的比例為17.22%,較前幾年減少2.57個百分點。

圖表 2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年哈爾濱市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,哈爾濱市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 黑龍江省商服用地樓面價格達到514.6元/平方米,哈爾濱市為全省平均水平的355.61%。

圖表 2011-2019年哈爾濱市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。

總體來看,哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 黑龍江省工礦倉儲用地出讓價格達到11.49萬元/畝,哈爾濱市為全省平均水平的192.89%。 哈爾濱市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年哈爾濱市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

哈爾濱市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,哈爾濱市成交規模最大的區域是雙城市,成交規模占比達到17.95%。到2019年,松北區成為成交主力,占比達到37.2%。幾年里哈爾濱市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年哈爾濱市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年哈爾濱市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,哈爾濱市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:南崗區、道里區、道外區、香坊區、松北區、阿城區、呼蘭區、尚志市、雙城市、五常市、平房區、依蘭縣、方正縣、賓縣、巴彥縣、木蘭縣、通河縣、延壽縣。

阿城區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1356.5元/平方米,2011-2019年復合增速為8.27%。

圖表 2011-2019年哈爾濱市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年哈爾濱市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,哈爾濱市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:道里區、南崗區、道外區、平房區、松北區、香坊區、呼蘭區、阿城區、依蘭縣、方正縣、賓縣、巴彥縣、木蘭縣、通河縣、延壽縣、雙城市、尚志市、五常市。

道里區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年哈爾濱市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年哈爾濱市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年哈爾濱市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年哈爾濱市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
中龍飛機拆解基地有限公司448.72道里區工業用地1574035.1
哈爾濱華南城有限公司422.99道外區批發零售用地3246076.7
哈爾濱棚戶區改造投資有限責任公司327.26哈爾濱市本級其他商服用地2263769.2
楓葉小鎮奧特萊斯(哈爾濱)廣場有限公司258.4松北區批發零售用地1208546.8
哈爾濱乾龍置業有限公司246.49道外區批發零售用地1900077.1
哈爾濱華鴻農博房地產開發有限公司237.46南崗區其他商服用地59200249.3
黑龍江省松杉木業有限公司222.13賓縣工業用地282212.7
哈爾濱華南城有限公司220.77道外區批發零售用地23215105.2
哈爾濱傳化公路港物流有限公司211.34道外區倉儲用地653030.9
哈爾濱宇培倉儲有限公司192.43哈爾濱市本級倉儲用地411021.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年哈爾濱市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
1296.62104016.23道里區其他商服用地
哈爾濱南興房地產開發有限責任公司495.33237465.36南崗區商務金融用地
哈爾濱鐵路局295.1550218.64南崗區其他商服用地
哈爾濱科技創新投資有限公司289.42245577.59松北區商務金融用地
哈爾濱龍珠實業發展有限公司264.2277410.5松北區其他商服用地
哈爾濱璽鼎泰商業投資有限責任公司238.5958940.21道里區商務金融用地
哈爾濱市眾邦房地產開發集團有限公司232.8236710.17阿城區其他商服用地
中國石油天然氣股份有限公司黑龍江哈爾濱銷售分公司218.014306.56松北區批發零售用地
哈爾濱新基業能源有限公司207.36773.27道里區批發零售用地
中國石油天然氣股份有限公司黑龍江哈爾濱銷售分公司209.112606.03平房區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年哈爾濱市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
哈爾濱空港新城建設發展有限公司35.17500213.82道里區倉儲用地
哈爾濱乾寶隆商貿有限公司34.32958.6香坊區工業用地
中國郵政集團公司黑龍江省分公司35.17110202.5道里區倉儲用地
哈爾濱裕博物流有限公司33.438011.38香坊區倉儲用地
哈爾濱中財房地產開發有限公司37.0371道外區工業用地
哈爾濱韋瑪通信工程有限公司31.5118037.5平房區工業用地
哈爾濱合力特科技有限公司31.757018平房區工業用地
長安福特汽車有限公司32.964019.45平房區工業用地
黑龍江宏業隆米業有限公司30.158619.46香坊區工業用地
哈工大機器人集團有限公司32.8122037.2平房區工業用地
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