2011-2019年黑河市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年黑河市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,黑河市共成交產業用地560宗。成交面積達到25866.98畝,排在全國第286,黑龍江省內第8。其中以土地出讓形式成交的有535宗, 成交面積25308.36畝,占比97.84%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,黑河市共成交產業用地43宗。成交面積2735.66畝, 排在全國第270,黑龍江省內第6,成交面積同比增長104.47%。 其中以土地出讓形式成交的有36宗,成交面積2583.75畝,占比94.45%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年黑河市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,黑河市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,黑河市工礦倉儲用地成交面積為1666.86畝,占比74.32%, 商服用地成交面積為576.06畝,占比25.68%。

圖表 2011-2019年黑河市產業用地交易結構走勢

2015年,黑河市第二產業增加值67.9億元,占GDP的比重達到15.16%,占比排在全國第333位。 第三產業增加值165.7億元,占GDP的比重達到37%,占比排在全國第225位。

目前黑河市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年黑河市三產占GDP的比重

2011-2019年黑河市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,黑河市產業用地交易603宗中,有269宗來源為新增建設用地,占比為44.61%。

2011-2019年,黑河市產業新增建設用地交易面積達到23471.32畝,占比達到82.06%。 占比排在全國第194,黑龍江省第11。近幾年來黑河市建設用地供應比較充足。

2017年新增建設用地成交面積占比達到93%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年黑河市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,黑河市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到3513.33畝,占比為12.28%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,黑河市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,黑河市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到50.9%,較前幾年上升42.7個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年黑河市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來黑河市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,黑河市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.53%、64.56%、32.43%、2.48%。

圖表 2011-2019年黑河市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年黑河市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,黑河市工礦倉儲用地出讓價格為8.69萬元/畝。

2019年,黑河市工礦倉儲用地出讓價格為7.86萬元/畝,同比減少24.26%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,黑河市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2016年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,黑河市商服用地出讓樓面價格為200元/平方米。

2019年,黑河市商服用地出讓樓面價格為250元/平方米,同比增長18.78%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,黑河市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年黑河市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

黑河市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,黑河市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第8位,與大慶市、牡丹江市、黑龍江農墾總局、佳木斯市共同處于第二梯隊。黑河市產業用地成交面積占全省的比例為5.35%。

圖表 2011-2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,黑河市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第6位, 排名上升。黑河市產業用地成交面積占全省的比例為6.35%,較前幾年增長1.08個百分點。

圖表 2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年黑河市商服用地出讓樓面價格排在省內第10位。省內,佳木斯市、鶴崗市與黑河市土地出讓價格較為接近。

總體來看,黑河市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 黑龍江省商服用地樓面價格達到514.6元/平方米,黑河市為全省平均水平的48.67%。

圖表 2011-2019年黑河市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年黑河市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第11位。省內,雞西市、佳木斯市、伊春市、齊齊哈爾市、大興安嶺地區、黑龍江農墾總局、黑龍江森工總局與黑河市價格較為接近。

總體來看,黑河市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 黑龍江省工礦倉儲用地出讓價格達到11.49萬元/畝,黑河市為全省平均水平的68.35%。 黑河市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年黑河市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

黑河市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,黑河市成交規模最大的區域是北安市,成交規模占比達到37.69%。到2019年,嫩江縣成為成交主力,占比達到59.62%。幾年里黑河市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年黑河市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年黑河市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,黑河市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:嫩江縣、五大連池市、北安市、孫吳縣、愛輝區、遜克縣。

嫩江縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到513.69元/平方米,2011-2019年復合增速為24.51%。

圖表 2011-2019年黑河市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年黑河市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,黑河市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:愛輝區、嫩江縣、遜克縣、孫吳縣、北安市、五大連池市。

愛輝區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年黑河市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年黑河市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年黑河市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年黑河市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
北安象嶼金谷農產有限責任公司814.41北安市倉儲用地76559.4
北安市宏維農業物產有限公司393.79北安市工業用地31508.0
北安象嶼金谷生化科技有限公司201.81北安市工業用地18979.4
五大連池市綠洲房地產開發有限公司139.75五大連池市倉儲用地181713.0
黑河萬源信息技術有限公司97.5愛輝區工業用地130213.4
五大連池市綠洲房地產開發有限公司93.93五大連池市倉儲用地121512.9
北安象嶼金谷農產有限責任公司83.79北安市倉儲用地7889.4
北安市綠林貿易有限公司75.08北安市工業用地6969.3
黑龍江省鑫宇肉牛業有限公司67.3孫吳縣工業用地4456.6
黑河市乾通汽車市場管理有限公司55.45黑河市本級其他商服用地89816.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年黑河市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
嫩江縣億達房地產開發有限公司78.9610.77嫩江縣其他商服用地
遜克縣宏建房地產開發有限責任公司52.3701.34遜克縣其他商服用地
黑河市昌輝房地產開發有限公司42.81092.55五大連池市其他商服用地
北安市農村信用聯社股份有限公司40.93167.71北安市其他商服用地
黑河市城市建設投資開發有限責任公司33.9641.9黑河市本級其他商服用地
黑河市城市建設投資開發有限責任公司31.1391.26黑河市本級其他商服用地
嫩江縣聚源石化有限責任公司29.01916.58嫩江縣其他商服用地
嫩江縣鑫隆房地產開發有限公司30.5742.41嫩江縣其他商服用地
遜克縣宏建房地產開發有限責任公司20.348023.62遜克縣其他商服用地
黑河市城市建設投資開發有限責任公司24.3240.97黑河市本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年黑河市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
黑河紅河谷汽車測試中心有限公司13.5382.82黑河市本級工業用地
嫩江縣光明環保建材有限責任公司9.59610.18嫩江縣工業用地
嫩江縣鑫合油脂有限公司9.733234.16嫩江縣工業用地
北安市宏維農業物產有限公司10.647745.05北安市倉儲用地
李淑艷12.5443.5五大連池市倉儲用地
北安象嶼金谷生化科技有限公司9.41133120.53北安市工業用地
五大連池市綠色大米開發有限公司9.02520279.88五大連池市工業用地
遜克縣新興鄉裕民冷藏食品有限公司8.923025.88遜克縣工業用地
嫩江縣鴻興面粉廠有限公司9.559162.31嫩江縣工業用地
嫩江縣世紀星光糧食加工有限責任公司9.525326.68嫩江縣倉儲用地
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