2011-2019年牡丹江市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年牡丹江市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,牡丹江市共成交產業用地652宗。成交面積達到38429.19畝,排在全國第243,黑龍江省內第6。其中以土地出讓形式成交的有652宗, 成交面積38429.19畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,牡丹江市共成交產業用地43宗。成交面積1979.28畝, 排在全國第295,黑龍江省內第8,成交面積同比增長135.32%。 其中以土地出讓形式成交的有43宗,成交面積1979.28畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年牡丹江市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,牡丹江市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,牡丹江市工礦倉儲用地成交面積為758.24畝,占比39.19%, 商服用地成交面積為1176.69畝,占比60.81%。

圖表 2011-2019年牡丹江市產業用地交易結構走勢

2015年,牡丹江市第二產業增加值454.6億元,占GDP的比重達到34.68%,占比排在全國第287位。 第三產業增加值501.1億元,占GDP的比重達到38.23%,占比排在全國第201位。

目前牡丹江市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年牡丹江市三產占GDP的比重

2011-2019年牡丹江市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,牡丹江市產業用地交易695宗中,有448宗來源為新增建設用地,占比為64.46%。

2011-2019年,牡丹江市產業新增建設用地交易面積達到34469.07畝,占比達到85.3%。 占比排在全國第284,黑龍江省第16。近幾年來牡丹江市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年牡丹江市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,牡丹江市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到9204.19畝,占比為22.78%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,牡丹江市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,牡丹江市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到18.99%,較前幾年下降3.98個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年牡丹江市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來牡丹江市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,牡丹江市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.06%、85.36%、14.58%、0%。

圖表 2011-2019年牡丹江市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年牡丹江市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,牡丹江市工礦倉儲用地出讓價格為14.59萬元/畝。

2019年,牡丹江市工礦倉儲用地出讓價格為13.78萬元/畝,同比減少1.59%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,牡丹江市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2014年、2018年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,牡丹江市商服用地出讓樓面價格為357元/平方米。

2019年,牡丹江市商服用地出讓樓面價格為515元/平方米,同比增長21.29%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,牡丹江市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年牡丹江市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

牡丹江市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,牡丹江市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第5位,與哈爾濱市、齊齊哈爾市、綏化市共同處于第一梯隊。牡丹江市產業用地成交面積占全省的比例為7.56%。

圖表 2011-2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,牡丹江市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第8位, 排名下降。牡丹江市產業用地成交面積占全省的比例為4.59%,較前幾年減少3.23個百分點。

圖表 2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年牡丹江市商服用地出讓樓面價格排在省內第6位。

總體來看,牡丹江市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 黑龍江省商服用地樓面價格達到514.6元/平方米,牡丹江市為全省平均水平的100.08%。

圖表 2011-2019年牡丹江市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年牡丹江市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,雙鴨山市、大慶市與牡丹江市價格較為接近。

總體來看,牡丹江市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 黑龍江省工礦倉儲用地出讓價格達到11.49萬元/畝,牡丹江市為全省平均水平的119.86%。 牡丹江市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年牡丹江市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

牡丹江市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,牡丹江市成交規模最大的區域是穆棱市,成交規模占比達到46.92%。到2019年,綏芬河市成為成交主力,占比達到64.77%。幾年里牡丹江市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年牡丹江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年牡丹江市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,牡丹江市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:寧安市、東寧縣、東安區、愛民區、綏芬河市、林口縣、陽明區、西安區、海林市、穆棱市。

寧安市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1090.56元/平方米,2011-2019年復合增速為21.98%。

圖表 2011-2019年牡丹江市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年牡丹江市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,牡丹江市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:東安區、陽明區、愛民區、西安區、東寧縣、林口縣、綏芬河市、海林市、寧安市、穆棱市。

東安區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年牡丹江市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年牡丹江市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年牡丹江市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年牡丹江市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
穆棱北大荒食品有限公司694.92穆棱市工業用地14832.1
百威英博(牡丹江)啤酒有限公司449.43牡丹江市本級工業用地983621.9
穆棱市海月灣文化創意科技開發有限公司413.13穆棱市其他商服用地11002.7
綠地集團牡丹江置業有限公司277.94牡丹江市本級其他商服用地1668660.0
牡丹江市城投置業有限公司187.75海林市其他商服用地14807.9
海林市三藝新型建筑材料有限公司164.5海林市工業用地210612.8
黑龍江中融農業開發有限公司159.51穆棱市工業用地5053.2
牡丹江市中安塑膠有限責任公司151.19牡丹江市本級工業用地330221.8
牡丹江新區城市投資有限公司120.25牡丹江市本級工業用地263521.9
牡丹江瑞豐新材料科技有限公司89.7穆棱市工業用地3203.6
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年牡丹江市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
牡丹江盛博購物廣場有限公司112.7562449.92穆棱市其他商服用地
牡丹江市潤發房地產開發有限公司105.4278426.41牡丹江市本級其他商服用地
牡丹江正博房地產開發有限公司87.0832195.68穆棱市其他商服用地
綏芬河市運來物流有限公司78.15036.44綏芬河市其他商服用地
綏芬河市阜寧鎮永勝村村民委員會56.1310.56綏芬河市商務金融用地
牡丹江市城投置業有限公司50.8331865.32牡丹江市本級其他商服用地
牡丹江新區城市投資有限公司43.510448240.06牡丹江市本級其他商服用地
牡丹江龍盛房地產開發有限公司43.9131830牡丹江市本級其他商服用地
林口縣新興城市建設投資開發有限公司46.1123826.83林口縣其他商服用地
綏芬河海融城投房地產開發有限公司45.5223149.01綏芬河市其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年牡丹江市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
黑龍江北方專用汽車有限公司21.63059141.37牡丹江市本級工業用地
黑龍江省海林林業局21.464230.01牡丹江市本級工業用地
黑龍江煙草工業有限責任公司21.66618306.04牡丹江市本級工業用地
牡丹江市藥品營銷有限責任公司22.05143234.18牡丹江市本級工業用地
牡丹江新區城市投資有限公司21.596644.87牡丹江市本級工業用地
中國紙業(牡丹江)新能源投資有限公司21.82620120.18牡丹江市本級工業用地
牡丹江新區城市投資有限公司21.410281480.01牡丹江市本級倉儲用地
牡丹江恒豐紙業股份有限公司21.5178483.12陽明區工業用地
中國紙業(牡丹江)新能源投資有限公司21.83149144.42牡丹江市本級工業用地
牡丹江恒豐紙業股份有限公司21.5195390.98陽明區工業用地
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