2011-2019年綏化市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年綏化市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,綏化市共成交產業用地1208宗。成交面積達到57462.94畝,排在全國第173,黑龍江省內第2。其中以土地出讓形式成交的有1204宗, 成交面積57136.33畝,占比99.43%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,綏化市共成交產業用地91宗。成交面積5841.98畝, 排在全國第185,黑龍江省內第3,成交面積同比增長79.71%。 其中以土地出讓形式成交的有91宗,成交面積5841.98畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年綏化市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,綏化市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,綏化市工礦倉儲用地成交面積為5263.88畝,占比95.22%, 商服用地成交面積為264.44畝,占比4.78%。

圖表 2011-2019年綏化市產業用地交易結構走勢

2015年,綏化市第二產業增加值334億元,占GDP的比重達到26.25%,占比排在全國第318位。 第三產業增加值432.2億元,占GDP的比重達到33.97%,占比排在全國第273位。

目前綏化市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年綏化市三產占GDP的比重

2011-2019年綏化市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,綏化市產業用地交易1299宗中,有900宗來源為新增建設用地,占比為69.28%。

2011-2019年,綏化市產業新增建設用地交易面積達到52960.82畝,占比達到83.66%。 占比排在全國第195,黑龍江省第12。近幾年來綏化市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到90%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年綏化市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,綏化市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到8419.99畝,占比為13.3%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,綏化市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,綏化市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到1.53%,較前幾年下降12.97個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年綏化市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來綏化市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,綏化市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.03%、94.53%、4.92%、0.52%。

圖表 2011-2019年綏化市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年綏化市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,綏化市工礦倉儲用地出讓價格為9.66萬元/畝。

2019年,綏化市工礦倉儲用地出讓價格為10.59萬元/畝,同比增長10.12%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,綏化市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2015年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,綏化市商服用地出讓樓面價格為227元/平方米。

2019年,綏化市商服用地出讓樓面價格為740元/平方米,同比增長196.95%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,綏化市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年綏化市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

綏化市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,綏化市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第3位,與哈爾濱市、齊齊哈爾市共同處于第一梯隊。綏化市產業用地成交面積占全省的比例為11.85%。

圖表 2011-2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,綏化市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第3位, 排名下降。綏化市產業用地成交面積占全省的比例為13.55%,較前幾年增長1.85個百分點。

圖表 2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年綏化市商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。省內,齊齊哈爾市與綏化市土地出讓價格較為接近。

總體來看,綏化市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 黑龍江省商服用地樓面價格達到514.6元/平方米,綏化市為全省平均水平的143.86%。

圖表 2011-2019年綏化市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年綏化市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,雙鴨山市、大慶市、友誼國土資源局、七臺河市、雞西市、佳木斯市與綏化市價格較為接近。

總體來看,綏化市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 黑龍江省工礦倉儲用地出讓價格達到11.49萬元/畝,綏化市為全省平均水平的92.13%。 綏化市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年綏化市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

綏化市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,綏化市產業用地交易規模最大的區縣為安達市,2019年,安達市成交規模占全市的47.48%,其次是海倫市,占比達到17.77%。

圖表 2011-2019年綏化市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年綏化市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,綏化市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:安達市、慶安縣、蘭西縣、明水縣、青岡縣、肇東市、海倫市、北林區、望奎縣、綏棱縣。

安達市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2379.73元/平方米,2011-2019年復合增速為28.76%。

圖表 2011-2019年綏化市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年綏化市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,綏化市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:北林區、望奎縣、蘭西縣、青岡縣、慶安縣、明水縣、綏棱縣、安達市、肇東市、海倫市。

北林區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年綏化市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年綏化市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年綏化市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年綏化市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
綏化象嶼金谷農產有限責任公司459.9北林區倉儲用地552012.0
安達興達化工有限公司330.1安達市工業用地30619.3
291.04綏化市本級工業用地3701.3
安達市勝啟房地產開發有限公司155.04安達市其他商服用地317420.5
黑龍江交通龍源投資有限公司151.01安達市其他商服用地12068.0
黑龍江昊銳物流有限公司肇東冷鏈分公司139.55肇東市工業用地172112.3
青岡縣良泰糧食收儲有限責任公司119.22青岡縣工業用地6915.8
綏化北大荒華通谷物儲貿有限公司118.88綏化市本級倉儲用地130010.9
黑龍江億鼎糧油經銷有限公司110.84安達市倉儲用地8667.8
黑龍江全潤啤酒有限公司103.89望奎縣工業用地152414.7
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年綏化市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
慶安縣佳鑫房地產開發有限公司91.64905.35慶安縣其他商服用地
韓方娟、何艷華、趙偉光、楊慶宏82.4530.65綏化市本級其他商服用地
綏化壹言置業有限公司85.917600204.99綏化市本級其他商服用地
望奎津瑞隆商貿有限公司69.9801.14望奎縣其他商服用地
慶安縣泰和房地產開發有限公司69.085012.32慶安縣其他商服用地
安達市潤海長弘農業有限公司57.24798.38安達市其他商服用地
慶安縣佳鑫房地產開發有限公司58.5971.66慶安縣其他商服用地
慶安縣恒大全民體育健身中心42.42866.75慶安縣其他商服用地
汪宏印34.61002.89肇東市其他商服用地
慶安中合農產品市場有限公司34.84267122.62慶安縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年綏化市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
蘭西縣龍吉農產品交易市場有限公司31.23189102.2蘭西縣工業用地
黑龍江省農墾龍王食品有限公司20.9190.91綏化市本級工業用地
黑龍江泰華醫藥集團有限公司15.3281.83綏化市本級工業用地
黑龍江中舜農業科技有限公司17.6155588.24蘭西縣工業用地
蘭西縣立信食品有限公司17.6114564.95蘭西縣工業用地
蘭西縣遠大飼料加工有限公司17.6106960.64蘭西縣工業用地
蘭西縣糧庫有限責任公司17.61878106.57蘭西縣倉儲用地
綏化金鑫米業有限公司15.6140.9綏化市本級工業用地
黑龍江省菌豐源食用菌種植有限公司14.789060.66望奎縣工業用地
望奎瀚達紡織有限公司14.7112576.7望奎縣工業用地
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