2011-2019年伊春市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年伊春市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,伊春市共成交產業用地435宗。成交面積達到15924.93畝,排在全國第323,黑龍江省內第11。其中以土地出讓形式成交的有435宗, 成交面積15924.93畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,伊春市共成交產業用地52宗。成交面積707.92畝, 排在全國第331,黑龍江省內第13,成交面積同比減少30.16%。 其中以土地出讓形式成交的有52宗,成交面積707.92畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年伊春市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,伊春市產業用地交易以商服用地為主。

2019年,伊春市工礦倉儲用地成交面積為241畝,占比34.04%, 商服用地成交面積為466.91畝,占比65.96%。

圖表 2011-2019年伊春市產業用地交易結構走勢

2015年,伊春市第二產業增加值51.2億元,占GDP的比重達到20.63%,占比排在全國第328位。 第三產業增加值90.6億元,占GDP的比重達到36.5%,占比排在全國第236位。

目前伊春市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年伊春市三產占GDP的比重

2011-2019年伊春市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,伊春市產業用地交易487宗中,有183宗來源為新增建設用地,占比為37.58%。

2011-2019年,伊春市產業新增建設用地交易面積達到12119.42畝,占比達到72.86%。 占比排在全國第192,黑龍江省第9。近幾年來伊春市建設用地供應比較充足。

2014年新增建設用地成交面積占比達到93%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年伊春市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,伊春市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到0畝,占比為0%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,伊春市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,伊春市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年不變個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年伊春市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來伊春市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以協議出讓為最主要的形式。

2019年,伊春市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0%、47%、53%、0%。

圖表 2011-2019年伊春市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年伊春市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,伊春市工礦倉儲用地出讓價格為9.56萬元/畝。

2019年,伊春市工礦倉儲用地出讓價格為7.9萬元/畝,同比減少3.25%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,伊春市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2015年、2016年、2017年、2018年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,伊春市商服用地出讓樓面價格為233元/平方米。

2019年,伊春市商服用地出讓樓面價格為284元/平方米,同比增長23.32%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,伊春市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2015年、2017年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年伊春市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

伊春市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,伊春市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第11位,與大慶市、牡丹江市、黑龍江農墾總局、佳木斯市共同處于第二梯隊。伊春市產業用地成交面積占全省的比例為3.11%。

圖表 2011-2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,伊春市產業用地總成交面積排在黑龍江省內第13位, 排名下降。伊春市產業用地成交面積占全省的比例為1.64%,較前幾年減少1.6個百分點。

圖表 2019年黑龍江省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年伊春市商服用地出讓樓面價格排在省內第8位。省內,七臺河市與伊春市土地出讓價格較為接近。

總體來看,伊春市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 黑龍江省商服用地樓面價格達到514.6元/平方米,伊春市為全省平均水平的55.26%。

圖表 2011-2019年伊春市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年伊春市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第10位。省內,雞西市、佳木斯市、黑河市、齊齊哈爾市、大興安嶺地區、黑龍江農墾總局、黑龍江森工總局與伊春市價格較為接近。

總體來看,伊春市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 黑龍江省工礦倉儲用地出讓價格達到11.49萬元/畝,伊春市為全省平均水平的68.69%。 伊春市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年伊春市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

伊春市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,伊春市成交規模最大的區域是伊春區,成交規模占比達到52.75%。到2019年,湯旺河區成為成交主力,占比達到20.64%。幾年里伊春市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年伊春市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年伊春市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,伊春市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:友好區、湯旺河區、五營區、伊春區、嘉蔭縣、上甘嶺區、烏伊嶺區、金山屯區、鐵力市、南岔區、西林區、翠巒區、新青區、美溪區、烏馬河區、帶嶺區、紅星區。

友好區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到698.54元/平方米,2011-2019年復合增速為7.08%。

圖表 2011-2019年伊春市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年伊春市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,伊春市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:伊春區、南岔區、友好區、西林區、翠巒區、新青區、美溪區、金山屯區、五營區、烏馬河區、湯旺河區、帶嶺區、烏伊嶺區、紅星區、上甘嶺區、嘉蔭縣、鐵力市。

南岔區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年伊春市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年伊春市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年伊春市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年伊春市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
黑龍江省湯旺河林業局109.44湯旺河區其他商服用地2202.0
黑龍江省金山屯林業局107.31金山屯區其他商服用地6896.4
伊春市湯旺河區人民政府74.52湯旺河區其他商服用地2293.1
黑龍江省上甘嶺林業局48.15上甘嶺區其他商服用地601.2
黑龍江省烏伊嶺林業局47.68烏伊嶺區其他商服用地2966.2
伊春市鴻瑞房地產開發有限公司47.21伊春區其他商服用地47110.0
黑龍江匯龍酒業有限公司45鐵力市工業用地46810.4
黑龍江天華房地產集團有限公司42.17伊春區其他商服用地3989.4
鐵力市鑫誠源糧油有限責任公司38.8鐵力市工業用地3809.8
黑龍江省新青林業局35.12新青區其他商服用地1022.9
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年伊春市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
黑龍江天華房地產集團有限公司149.3620.41伊春區其他商服用地
伊春市弘城商貿有限責任公司71.7660.92伊春區其他商服用地
伊春市潤澤牧業有限公司65.0270.42伊春區其他商服用地
伊春市弘城商貿有限責任公司54.8701.27伊春區其他商服用地
黑龍江天華房地產集團有限公司52.9871.64伊春區其他商服用地
伊春市伊春區黃土房浴池(關春艷)52.1260.5伊春區其他商服用地
田峰 候少杰(伊春市伊春區嘉郡賓館)44.81092.43伊春區其他商服用地
高永42.8400.93伊春區其他商服用地
黑龍江萬路置業有限公司42.7101023.63伊春區其他商服用地
黑龍江省利嘉 園房地產開發有限責任公司35.046713.34嘉蔭縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年伊春市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
伊春光明松道工藝品有限公司9.113314.67烏馬河區工業用地
伊春金山泉飲品有限責任公司9.048053.09金山屯區工業用地
華能伊春熱電有限公司10.735032.83烏馬河區工業用地
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