2011-2019年鶴壁市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年鶴壁市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,鶴壁市共成交產業用地621宗。成交面積達到41111.68畝,排在全國第228,河南省內第14。其中以土地出讓形式成交的有590宗, 成交面積39369.17畝,占比95.76%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,鶴壁市共成交產業用地72宗。成交面積3719.14畝, 排在全國第237,河南省內第15,成交面積同比增長46.96%。 其中以土地出讓形式成交的有70宗,成交面積3519.65畝,占比94.64%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年鶴壁市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,鶴壁市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,鶴壁市工礦倉儲用地成交面積為2876.65畝,占比89.43%, 商服用地成交面積為340.16畝,占比10.57%。

圖表 2011-2019年鶴壁市產業用地交易結構走勢

2015年,鶴壁市第二產業增加值468.25億元,占GDP的比重達到65.28%,占比排在全國第5位。 第三產業增加值185.55億元,占GDP的比重達到25.87%,占比排在全國第330位。

目前鶴壁市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年鶴壁市三產占GDP的比重

2011-2019年鶴壁市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,鶴壁市產業用地交易693宗中,有604宗來源為新增建設用地,占比為87.16%。

2011-2019年,鶴壁市產業新增建設用地交易面積達到40935.07畝,占比達到91.31%。 占比排在全國第132,河南省第7。近幾年來鶴壁市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到96%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年鶴壁市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,鶴壁市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到13155.84畝,占比為29.35%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,鶴壁市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,鶴壁市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到25.76%,較前幾年下降3.91個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年鶴壁市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來鶴壁市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,鶴壁市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、1.31%、84.01%、10.35%、4.33%。

圖表 2011-2019年鶴壁市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年鶴壁市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,鶴壁市工礦倉儲用地出讓價格為12萬元/畝。

2019年,鶴壁市工礦倉儲用地出讓價格為15.69萬元/畝,同比增長17.35%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鶴壁市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2015年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,鶴壁市商服用地出讓樓面價格為874元/平方米。

2019年,鶴壁市商服用地出讓樓面價格為2224元/平方米,同比減少12.78%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鶴壁市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為24.34%,價格上漲趨勢十分顯著。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到2550元/平方米,最低的一年是2011年,為313元/平方米。

圖表 2011-2019年鶴壁市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鶴壁市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,鶴壁市產業用地總成交面積排在河南省內第15位,與新鄉市、焦作市、洛陽市、商丘市、南陽市、駐馬店市、安陽市共同處于第二梯隊。鶴壁市產業用地成交面積占全省的比例為3.26%。

圖表 2011-2019年河南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鶴壁市產業用地總成交面積排在河南省內第15位, 排名下降。鶴壁市產業用地成交面積占全省的比例為2.82%,較前幾年減少0.48個百分點。

圖表 2019年河南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年鶴壁市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。省內,鄭州市與鶴壁市土地出讓價格較為接近。

總體來看,鶴壁市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地樓面價格達到1341.77元/平方米,鶴壁市為全省平均水平的165.77%。

圖表 2011-2019年鶴壁市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年鶴壁市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第11位。省內,洛陽市、周口市、信陽市、駐馬店市、新鄉市、三門峽市、濮陽市、開封市與鶴壁市價格較為接近。

總體來看,鶴壁市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 河南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.1萬元/畝,鶴壁市為全省平均水平的82.18%。 鶴壁市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年鶴壁市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鶴壁市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,鶴壁市成交規模最大的區域是淇縣,成交規模占比達到41.2%。到2019年,??h成為成交主力,占比達到53.73%。幾年里鶴壁市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年鶴壁市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年鶴壁市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,鶴壁市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:??h、淇縣、鶴山區、山城區、淇濱區。

??h近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2279.92元/平方米,2011-2019年復合增速為43.91%。

圖表 2011-2019年鶴壁市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鶴壁市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鶴壁市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:鶴山區、山城區、淇濱區、??h、淇縣。

鶴山區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年鶴壁市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鶴壁市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年鶴壁市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年鶴壁市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
鶴壁同力發電有限責任公司611.01鶴壁市本級工業用地15022.5
鶴壁鶴淇發電有限責任公司601.86淇縣工業用地752512.5
鶴壁豐鶴發電有限責任公司354.25鶴壁市本級工業用地8762.5
河南斐訊通信技術有限公司324鶴壁市本級工業用地465214.4
鶴壁市恒力橡塑股份有限公司320.99鶴壁市本級工業用地368511.5
鶴壁瑞達化學科技有限責任公司314.66鶴壁市本級工業用地361311.5
鶴壁天海環球電器有限公司226.5鶴壁市本級工業用地322114.2
鶴壁同力發電有限責任公司186.81鶴壁市本級工業用地4562.4
鶴壁元昊化工有限公司159.68鶴壁市本級工業用地184111.5
鶴壁東工重科管業有限公司145.48淇縣工業用地194713.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鶴壁市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
鶴壁863科技孵化器有限公司78.8655683.2淇縣商務金融用地
鶴壁臥龍騰飛置業有限公司75.65216.89山城區批發零售用地
淇縣煊鶴蔬菜銷售有限公司68.85998.71淇縣批發零售用地
鶴壁市匯農置業有限公司71.0115116.22山城區其他商服用地
鶴壁萬達置業有限公司73.28343113.94淇濱區批發零售用地
鶴壁市大慶置業有限公司61.1290247.52鶴壁市本級批發零售用地
??h房產管理中心60.479913.24??h其他商服用地
鶴壁市名盛置業有限公司61.9163426.4淇縣批發零售用地
鶴壁市大慶置業有限公司60.1285747.52鶴壁市本級批發零售用地
鶴壁豫旅文化旅游開發有限公司56.3294452.31鶴壁市本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鶴壁市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
河南眾邦獸藥有限公司13.516312.12??h工業用地
河南能源化工集團精細化工有限公司13.92229160.46鶴壁市本級工業用地
??h美巢木業有限公司15.71765112.09??h工業用地
中維化纖股份有限公司13.41574117.47淇縣工業用地
河南巽風電動車有限公司13.840829.55??h工業用地
鶴壁世通綠能石化科技發展股份有限公司13.412532933.98鶴壁市本級工業用地
河南億網光電科技有限公司16.72602155.8淇縣工業用地
河南悅能光電科技有限公司16.034221.43淇縣工業用地
河南易匯物流園有限公司14.22106148.63鶴壁市本級倉儲用地
河南藍耐科技有限公司13.01542119淇縣工業用地
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