2011-2019年焦作市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年焦作市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,焦作市共成交產業用地1253宗。成交面積達到89056.61畝,排在全國第95,河南省內第3。其中以土地出讓形式成交的有1218宗, 成交面積85627.96畝,占比96.15%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,焦作市共成交產業用地144宗。成交面積9335.16畝, 排在全國第113,河南省內第5,成交面積同比增長28.88%。 其中以土地出讓形式成交的有122宗,成交面積6673.8畝,占比71.49%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年焦作市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,焦作市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,焦作市工礦倉儲用地成交面積為5194.49畝,占比82.13%, 商服用地成交面積為1129.97畝,占比17.87%。

圖表 2011-2019年焦作市產業用地交易結構走勢

2015年,焦作市第二產業增加值1150.96億元,占GDP的比重達到59.76%,占比排在全國第18位。 第三產業增加值638.02億元,占GDP的比重達到33.13%,占比排在全國第283位。

目前焦作市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年焦作市三產占GDP的比重

2011-2019年焦作市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,焦作市產業用地交易1397宗中,有756宗來源為新增建設用地,占比為54.12%。

2011-2019年,焦作市產業新增建設用地交易面積達到60578.76畝,占比達到61.57%。 占比排在全國第134,河南省第9。近幾年來焦作市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到73%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年焦作市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,焦作市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到7761.42畝,占比為7.89%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,焦作市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,焦作市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到6.59%,較前幾年下降1.44個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年焦作市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來焦作市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,焦作市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.44%、81.64%、11.73%、6.19%。

圖表 2011-2019年焦作市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年焦作市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,焦作市工礦倉儲用地出讓價格為9.6萬元/畝。

2019年,焦作市工礦倉儲用地出讓價格為12.45萬元/畝,同比增長17.58%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,焦作市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為4.49%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到12.45萬元/畝,最低的一年是2011年,為8.38萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,焦作市商服用地出讓樓面價格為729元/平方米。

2019年,焦作市商服用地出讓樓面價格為1305元/平方米,同比減少37.08%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,焦作市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2016年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年焦作市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

焦作市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,焦作市產業用地總成交面積排在河南省內第3位,與鄭州市共同處于第一梯隊。焦作市產業用地成交面積占全省的比例為7.15%。

圖表 2011-2019年河南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,焦作市產業用地總成交面積排在河南省內第5位, 排名下降。焦作市產業用地成交面積占全省的比例為7.08%,較前幾年減少0.08個百分點。

圖表 2019年河南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年焦作市商服用地出讓樓面價格排在省內第6位。省內,周口市、商丘市、平頂山市與焦作市土地出讓價格較為接近。

總體來看,焦作市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地樓面價格達到1341.77元/平方米,焦作市為全省平均水平的97.24%。

圖表 2011-2019年焦作市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年焦作市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第16位。省內,三門峽市、濮陽市、開封市、商丘市與焦作市價格較為接近。

總體來看,焦作市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 河南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.1萬元/畝,焦作市為全省平均水平的65.19%。 焦作市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年焦作市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

焦作市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,焦作市成交規模最大的區域是沁陽市,成交規模占比達到22.07%。到2019年,濟源市成為成交主力,占比達到34.1%。幾年里焦作市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年焦作市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年焦作市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,焦作市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:濟源市、解放區、武陟縣、溫縣、中站區、修武縣、博愛縣、山陽區、馬村區、孟州市、沁陽市。

中站區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到627.31元/平方米,2011-2019年復合增速為25.31%。

圖表 2011-2019年焦作市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年焦作市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,焦作市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:解放區、中站區、馬村區、山陽區、修武縣、博愛縣、武陟縣、溫縣、濟源市、沁陽市、孟州市。

解放區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年焦作市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年焦作市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年焦作市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年焦作市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
中電投河南電力有限公司沁陽發電分公司718.25沁陽市工業用地790111.0
焦作快宜居實業有限公司499.62博愛縣工業用地47349.5
河南潤格倉儲物流有限公司487.38武陟縣倉儲用地694414.2
多氟多(焦作)新能源科技有限公司191.44中站區工業用地15778.2
博愛益達新能源有限公司175.01博愛縣工業用地15699.0
河南金江煉化有限責任公司142.61濟源市工業用地221015.5
河南正旭科技股份有限公司130.83焦作市本級工業用地183914.1
河南維科重工機械有限公司130.02修武縣工業用地145711.2
德眾大羅塘國際農產品物流中心128.66孟州市其他商服用地514740.0
博愛三峽益眾新能源有限公司126.28博愛縣工業用地10608.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年焦作市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
解放區東于村村民委員會318.926368.26解放區商務金融用地
解放區東王褚村村民委員會258.2268810.41解放區商務金融用地
溫縣盛弘尚都置業有限公司200.43601.8溫縣商務金融用地
溫縣盛弘尚都置業有限公司196.9360.18溫縣商務金融用地
溫縣盛弘尚都置業有限公司195.02201.13溫縣商務金融用地
山陽區恩村二街村民委員會198.7246312.39山陽區批發零售用地
溫縣盛弘尚都置業有限公司188.53001.59溫縣其他商服用地
溫縣盛弘尚都置業有限公司190.91850.97溫縣其他商服用地
焦作市天賜建安置業有限公司179.414888.29溫縣其他商服用地
張德良179.93191.77溫縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年焦作市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
中原特鋼股份有限公司14.0151.1濟源市工業用地
河南中沃實業有限公司17.0126674.44濟源市工業用地
濟源安之純化工有限公司15.023615.71濟源市工業用地
中原特鋼股份有限公司14.029220.82濟源市工業用地
焦作中彩印刷包裝有限公司14.651835.44武陟縣工業用地
河南萬道捷建股份有限公司17.02487146.29濟源市工業用地
沁陽鵬海保稅博覽城有限公司15.02255150.33沁陽市倉儲用地
濟源市路通工程有限公司15.578250.43濟源市工業用地
沁陽市龍翔機械廠11.0514.62沁陽市工業用地
神鷹密封材料有限公司11.162055.78沁陽市工業用地
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