2011-2019年開封市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年開封市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,開封市共成交產業用地1099宗。成交面積達到55587.66畝,排在全國第180,河南省內第13。其中以土地出讓形式成交的有1099宗, 成交面積55587.66畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,開封市共成交產業用地108宗。成交面積4675.99畝, 排在全國第210,河南省內第12,成交面積同比增長29.86%。 其中以土地出讓形式成交的有108宗,成交面積4675.99畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年開封市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,開封市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,開封市工礦倉儲用地成交面積為1660.13畝,占比48.73%, 商服用地成交面積為1746.61畝,占比51.27%。

圖表 2011-2019年開封市產業用地交易結構走勢

2015年,開封市第二產業增加值657.4億元,占GDP的比重達到40.94%,占比排在全國第230位。 第三產業增加值664.54億元,占GDP的比重達到41.38%,占比排在全國第144位。

目前開封市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年開封市三產占GDP的比重

2011-2019年開封市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,開封市產業用地交易1207宗中,有979宗來源為新增建設用地,占比為81.11%。

2011-2019年,開封市產業新增建設用地交易面積達到50028.85畝,占比達到83.02%。 占比排在全國第221,河南省第14。近幾年來開封市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到95%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年開封市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,開封市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到11988.02畝,占比為19.89%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,開封市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,開封市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降21.57個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年開封市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來開封市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,開封市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.78%、97.39%、1.83%、0%。

圖表 2011-2019年開封市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年開封市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,開封市工礦倉儲用地出讓價格為11.61萬元/畝。

2019年,開封市工礦倉儲用地出讓價格為12.65萬元/畝,同比增長3.17%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,開封市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2014年、2016年、2017年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,開封市商服用地出讓樓面價格為1007元/平方米。

2019年,開封市商服用地出讓樓面價格為724元/平方米,同比減少15.67%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,開封市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2016年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年開封市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

開封市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,開封市產業用地總成交面積排在河南省內第13位,與新鄉市、焦作市、洛陽市、商丘市、南陽市、駐馬店市、安陽市共同處于第二梯隊。開封市產業用地成交面積占全省的比例為4.38%。

圖表 2011-2019年河南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,開封市產業用地總成交面積排在河南省內第12位, 排名上升。開封市產業用地成交面積占全省的比例為3.55%,較前幾年減少0.92個百分點。

圖表 2019年河南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年開封市商服用地出讓樓面價格排在省內第17位。省內,南陽市與開封市土地出讓價格較為接近。

總體來看,開封市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地樓面價格達到1341.77元/平方米,開封市為全省平均水平的53.95%。

圖表 2011-2019年開封市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年開封市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第15位。省內,三門峽市、濮陽市、焦作市、商丘市與開封市價格較為接近。

總體來看,開封市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 河南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.1萬元/畝,開封市為全省平均水平的66.23%。 開封市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年開封市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

開封市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,開封市產業用地交易規模最大的區縣為蘭考縣,2019年,蘭考縣成交規模占全市的99.18%,其次是通許縣,占比達到0.77%。

圖表 2011-2019年開封市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年開封市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,開封市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:開封縣、蘭考縣、通許縣、龍亭區、順河回族區、鼓樓區、禹王臺區、金明區、杞縣、尉氏縣。

蘭考縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到736.96元/平方米,2011-2019年復合增速為18.02%。

圖表 2011-2019年開封市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年開封市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,開封市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:龍亭區、順河回族區、鼓樓區、禹王臺區、金明區、杞縣、通許縣、尉氏縣、開封縣、蘭考縣。

龍亭區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年開封市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年開封市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年開封市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年開封市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
河南省鴻海房地產開發有限公司154.99通許縣其他商服用地310020.0
優德控股集團有限公司150.3尉氏縣工業用地202913.5
河南省九元光電科技有限公司147.56尉氏縣工業用地184512.5
開封新區基礎設施建設投資有限公司139.18開封市本級其他商服用地22686163.0
河南富玖泰置業有限公司127.52開封市本級其他商服用地22189174.0
河南精工節能設備廠124.46開封縣工業用地187615.1
蘭考縣科瑞奇企業管理有限公司121.72蘭考縣工業用地10368.5
開封九福來生物技術有限公司113開封市本級工業用地256922.7
朱仙鎮文化旅游股份有限公司111.1開封縣其他商服用地274124.7
河南省鑫晟紡織科技有限公司101.82尉氏縣工業用地142514.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年開封市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
中國石化銷售有限公司河南開封石油分公司1126.120271.8開封市本級其他商服用地
開封裕興置業有限公司238.0620426.07開封市本級其他商服用地
河南青風置業有限公司 220.017377.9開封市本級其他商服用地
開封新區基礎設施建設投資有限公司224.020649.21開封縣其他商服用地
河南青風置業有限公司 220.0279012.68開封市本級其他商服用地
開封新區基礎設施建設投資有限公司220.01570171.37開封市本級其他商服用地
開封市西湖灣置業有限公司217.0833538.41開封市本級其他商服用地
開封新湖灣置業有限公司212.01172455.3金明區其他商服用地
開封新區基礎設施建設投資有限公司178.0613734.47開封市本級其他商服用地
開封新區基礎設施建設投資有限公司173.0527330.48開封縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年開封市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
河南金安泰鋼結構工程有限公司22.062828.53開封市本級工業用地
開封市旭日東升門業有限公司21.475535.27開封市本級工業用地
開封市中材新型建材有限責任公司21.456026.18開封市本級工業用地
開封新建投房地產開發有限公司22.54937219.09開封市本級工業用地
開封日報社22.4100544.88開封市本級工業用地
開封盛達電機科技股份有限公司22.0175679.84開封市本級工業用地
河南奧力星汽車部件有限公司22.5150966.96開封市本級工業用地
河南弘景藥業有限公司22.099145.03開封市本級工業用地
開封新建投房地產開發有限公司22.46713299.68開封市本級工業用地
開封廣佳汽車飾件有限公司22.7111549.05開封市本級工業用地
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