2011-2019年洛陽市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年洛陽市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,洛陽市共成交產業用地1312宗。成交面積達到89055.44畝,排在全國第96,河南省內第4。其中以土地出讓形式成交的有1279宗, 成交面積85722.69畝,占比96.26%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,洛陽市共成交產業用地129宗。成交面積8890.13畝, 排在全國第126,河南省內第6,成交面積同比減少16.26%。 其中以土地出讓形式成交的有111宗,成交面積7903.55畝,占比88.9%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年洛陽市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,洛陽市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,洛陽市工礦倉儲用地成交面積為4432.57畝,占比61.71%, 商服用地成交面積為2750.16畝,占比38.29%。

圖表 2011-2019年洛陽市產業用地交易結構走勢

2015年,洛陽市第二產業增加值1695.05億元,占GDP的比重達到48.86%,占比排在全國第132位。 第三產業增加值1537.58億元,占GDP的比重達到44.32%,占比排在全國第105位。

目前洛陽市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年洛陽市三產占GDP的比重

2011-2019年洛陽市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,洛陽市產業用地交易1441宗中,有1044宗來源為新增建設用地,占比為72.45%。

2011-2019年,洛陽市產業新增建設用地交易面積達到80774.94畝,占比達到82.47%。 占比排在全國第131,河南省第6。近幾年來洛陽市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到90%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年洛陽市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,洛陽市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到23632.11畝,占比為24.13%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,洛陽市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,洛陽市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到27.99%,較前幾年上升4.25個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年洛陽市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來洛陽市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,洛陽市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.12%、86.68%、8.79%、4.41%。

圖表 2011-2019年洛陽市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年洛陽市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,洛陽市工礦倉儲用地出讓價格為13.01萬元/畝。

2019年,洛陽市工礦倉儲用地出讓價格為17.78萬元/畝,同比增長15.83%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,洛陽市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2014年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,洛陽市商服用地出讓樓面價格為966元/平方米。

2019年,洛陽市商服用地出讓樓面價格為931元/平方米,同比減少53.16%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,洛陽市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2018年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年洛陽市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

洛陽市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,洛陽市產業用地總成交面積排在河南省內第4位,與鄭州市共同處于第一梯隊。洛陽市產業用地成交面積占全省的比例為7.12%。

圖表 2011-2019年河南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,洛陽市產業用地總成交面積排在河南省內第6位, 排名下降。洛陽市產業用地成交面積占全省的比例為6.74%,較前幾年減少0.42個百分點。

圖表 2019年河南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年洛陽市商服用地出讓樓面價格排在省內第13位。省內,駐馬店市、新鄉市、安陽市、三門峽市與洛陽市土地出讓價格較為接近。

總體來看,洛陽市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地樓面價格達到1341.77元/平方米,洛陽市為全省平均水平的69.38%。

圖表 2011-2019年洛陽市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年洛陽市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第7位。省內,平頂山市、南陽市、安陽市、漯河市、周口市、信陽市、駐馬店市、鶴壁市、新鄉市、三門峽市與洛陽市價格較為接近。

總體來看,洛陽市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 河南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.1萬元/畝,洛陽市為全省平均水平的93.12%。 洛陽市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年洛陽市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

洛陽市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,洛陽市成交規模最大的區域是偃師市,成交規模占比達到25.81%。到2019年,宜陽縣成為成交主力,占比達到28.79%。幾年里洛陽市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年洛陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年洛陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,洛陽市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:西工區、偃師市、孟津縣、伊川縣、洛龍區、洛寧縣、汝陽縣、宜陽縣、欒川縣、嵩縣、老城區、瀍河回族區、澗西區、吉利區、新安縣。

西工區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到10231.33元/平方米,2011-2019年復合增速為16.73%。

圖表 2011-2019年洛陽市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年洛陽市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,洛陽市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:老城區、西工區、瀍河回族區、澗西區、吉利區、洛龍區、孟津縣、新安縣、欒川縣、嵩縣、汝陽縣、宜陽縣、洛寧縣、伊川縣、偃師市。

瀍河回族區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年洛陽市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年洛陽市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年洛陽市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年洛陽市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
河南捷威銅業科技有限公司397.67宜陽縣工業用地511812.9
河南金彭車業有限公司394.05孟津縣工業用地25436.5
393.9洛陽市本級科教用地393910.0
民生藥業集團有限公司357.67嵩縣工業用地451012.6
河南騰威銅業科技有限公司327.66宜陽縣工業用地426013.0
河南卓威銅業科技有限公司323.7宜陽縣工業用地412112.7
洛陽市阿帕奇電動車有限公司260.76洛寧縣工業用地22958.8
中儲河南保稅物流有限公司235.67孟津縣倉儲用地23409.9
偃師市商都城市投資控股集團有限公司227.55偃師市商務金融用地507722.3
河南中興智慧產業發展有限公司218.79洛陽市本級工業用地542624.8
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年洛陽市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
洛陽永邦房地產開發有限公司370.0394610.66澗西區其他商服用地
洛陽天元科技園發展有限公司145.015977110.18洛陽市本級其他商服用地
曹俊修110.1890.81偃師市批發零售用地
洛陽港逸置業有限公司106.010509.91吉利區其他商服用地
新安縣農村信用合作聯社94.0330.35新安縣商務金融用地
新安縣農村信用合作聯社80.0770.97新安縣商務金融用地
中國石化銷售有限公司河南洛陽石油分公司80.083310.41嵩縣批發零售用地
新安縣農村信用合作聯社75.0240.33新安縣商務金融用地
洛陽航潤實業有限公司71.81912.66宜陽縣其他商服用地
伊川華美置業有限公司72.0363750.52伊川縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年洛陽市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
中航光電科技股份有限公司27.03097114.69洛陽市本級工業用地
中國汽車工業工程有限公司27.02996111.03洛陽市本級工業用地
洛陽特克機械有限公司24.092738.63洛龍區工業用地
洛陽鵬起實業有限公司26.5224184.45洛龍區工業用地
河南中煙工業有限責任公司洛陽卷煙廠22.45257234.71洛陽市本級工業用地
洛陽佰晟機電裝備有限公司26.7207877.97洛陽市本級工業用地
洛陽巨爾乳業有限公司25.8157361.07洛陽市本級工業用地
河南中煙工業有限責任公司洛陽卷煙廠22.43828170.91洛陽市本級工業用地
阿特斯光伏電力(洛陽)有限公司23.05519239.94洛龍區工業用地
中實洛陽重型機械有限公司21.042320.15澗西區工業用地
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