2011-2019年商丘市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年商丘市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,商丘市共成交產業用地1336宗。成交面積達到80707.95畝,排在全國第109,河南省內第6。其中以土地出讓形式成交的有1291宗, 成交面積78339.86畝,占比97.07%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,商丘市共成交產業用地138宗。成交面積9793.86畝, 排在全國第102,河南省內第4,成交面積同比增長19.77%。 其中以土地出讓形式成交的有114宗,成交面積8274.95畝,占比84.49%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年商丘市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,商丘市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,商丘市工礦倉儲用地成交面積為6595.82畝,占比90.47%, 商服用地成交面積為694.62畝,占比9.53%。

圖表 2011-2019年商丘市產業用地交易結構走勢

2015年,商丘市第二產業增加值757.24億元,占GDP的比重達到41.79%,占比排在全國第225位。 第三產業增加值677.96億元,占GDP的比重達到37.41%,占比排在全國第218位。

目前商丘市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年商丘市三產占GDP的比重

2011-2019年商丘市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,商丘市產業用地交易1474宗中,有1139宗來源為新增建設用地,占比為77.27%。

2011-2019年,商丘市產業新增建設用地交易面積達到73206.27畝,占比達到80.89%。 占比排在全國第137,河南省第12。近幾年來商丘市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年商丘市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,商丘市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到19704.57畝,占比為21.77%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,商丘市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,商丘市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到17.33%,較前幾年下降4.98個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年商丘市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來商丘市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,商丘市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、9.1%、77.95%、8.66%、4.29%。

圖表 2011-2019年商丘市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年商丘市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,商丘市工礦倉儲用地出讓價格為10.16萬元/畝。

2019年,商丘市工礦倉儲用地出讓價格為11.02萬元/畝,同比減少9.8%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,商丘市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2015年、2018年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,商丘市商服用地出讓樓面價格為649元/平方米。

2019年,商丘市商服用地出讓樓面價格為1378元/平方米,同比增長52.15%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,商丘市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為17.13%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到1378元/平方米,最低的一年是2011年,為332元/平方米。

圖表 2011-2019年商丘市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

商丘市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,商丘市產業用地總成交面積排在河南省內第5位,與鄭州市共同處于第一梯隊。商丘市產業用地成交面積占全省的比例為6.58%。

圖表 2011-2019年河南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,商丘市產業用地總成交面積排在河南省內第4位, 排名上升。商丘市產業用地成交面積占全省的比例為7.43%,較前幾年增長0.94個百分點。

圖表 2019年河南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年商丘市商服用地出讓樓面價格排在省內第5位。省內,濮陽市、周口市、焦作市與商丘市土地出讓價格較為接近。

總體來看,商丘市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地樓面價格達到1341.77元/平方米,商丘市為全省平均水平的102.67%。

圖表 2011-2019年商丘市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年商丘市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第17位。省內,開封市、焦作市與商丘市價格較為接近。

總體來看,商丘市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 河南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.1萬元/畝,商丘市為全省平均水平的57.71%。 商丘市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年商丘市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

商丘市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,商丘市產業用地交易規模最大的區縣為夏邑縣,2019年,夏邑縣成交規模占全市的22.22%,其次是民權縣,占比達到18.14%。

圖表 2011-2019年商丘市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年商丘市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,商丘市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:民權縣、虞城縣、睢縣、永城市、梁園區、寧陵縣、柘城縣、夏邑縣、睢陽區。

睢縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1512.61元/平方米,2011-2019年復合增速為56.32%。

圖表 2011-2019年商丘市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年商丘市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,商丘市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:梁園區、睢陽區、民權縣、睢縣、寧陵縣、柘城縣、虞城縣、夏邑縣、永城市。

梁園區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年商丘市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年商丘市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年商丘市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年商丘市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
阿詩丹頓電氣(中山)有限公司383.81民權縣工業用地25346.6
河南中融凱泰汽配城開發有限公司311.47梁園區其他商服用地1511048.5
河南省中聯玻璃有限責任公司284.82睢陽區工業用地386913.6
寧陵縣產業集聚區管理委員會255.13寧陵縣工業用地20768.1
河南豫湘苑新材料有限公司252.24柘城縣工業用地19177.6
拉多美(寧陵)化肥有限公司236.69寧陵縣工業用地11845.0
河南省步步先動力科技有限公司226.05虞城縣工業用地18088.0
五得利集團商丘面粉有限公司221.45梁園區工業用地367816.6
河南寧豐木業有限公司204.07柘城縣工業用地8164.0
商丘佳海置業有限公司188.18商丘市本級其他商服用地1039055.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年商丘市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
中國郵政儲蓄銀行股份有限公司商丘市分行152.06514.28夏邑縣商務金融用地
中國石油天然氣股份有限公司河南銷售分公司136.010247.53民權縣其他商服用地
王中偉128.56404.98睢縣其他商服用地
河南同億置業有限公司108.4722566.67睢陽區批發零售用地
夏邑縣和眾置業有限公司100.06096.09夏邑縣其他商服用地
商丘新發匯財置業有限公司96.415368159.47商丘市本級批發零售用地
睢縣金匯置業有限公司93.4145015.52睢縣其他商服用地
大連萬達商業地產股份有限公司100.011045110.48商丘市本級批發零售用地
賈平94.43703.92睢縣其他商服用地
商丘傳化公路港物流有限公司86.77608.77商丘市本級批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年商丘市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
河南省匯凱玻璃制品有限公司74.41992.68柘城縣工業用地
河南同源環??萍加邢薰?/td>20.9183487.87商丘市本級工業用地
商丘新發科技發展有限公司22.83589157.36商丘市本級工業用地
商丘新發科技發展有限公司21.13884184.24商丘市本級倉儲用地
河南宏商棉業有限公司13.91867133.84睢陽區工業用地
河南西科電子有限公司17.017310.14梁園區工業用地
商丘市鄉味濃食品有限公司15.472547.04睢陽區工業用地
商丘邦杰食品有限公司15.5115874.73睢陽區工業用地
商丘市雙匯物流有限公司19.5111357.2商丘市本級倉儲用地
商丘豐聯物流有限公司19.4117060.25商丘市本級倉儲用地
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