2011-2019年新鄉市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年新鄉市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,新鄉市共成交產業用地1577宗。成交面積達到89986.54畝,排在全國第94,河南省內第2。其中以土地出讓形式成交的有1525宗, 成交面積87489.32畝,占比97.22%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,新鄉市共成交產業用地240宗。成交面積10836.32畝, 排在全國第85,河南省內第3,成交面積同比減少7.15%。 其中以土地出讓形式成交的有217宗,成交面積9959.76畝,占比91.91%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年新鄉市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,新鄉市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,新鄉市工礦倉儲用地成交面積為7939.38畝,占比85.5%, 商服用地成交面積為1346.26畝,占比14.5%。

圖表 2011-2019年新鄉市產業用地交易結構走勢

2015年,新鄉市第二產業增加值982.71億元,占GDP的比重達到49.76%,占比排在全國第115位。 第三產業增加值769.55億元,占GDP的比重達到38.96%,占比排在全國第187位。

目前新鄉市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年新鄉市三產占GDP的比重

2011-2019年新鄉市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,新鄉市產業用地交易1817宗中,有1153宗來源為新增建設用地,占比為63.46%。

2011-2019年,新鄉市產業新增建設用地交易面積達到67704.91畝,占比達到67.15%。 占比排在全國第133,河南省第8。近幾年來新鄉市建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到78%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年新鄉市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,新鄉市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到6649.48畝,占比為6.6%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,新鄉市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,新鄉市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到1.8%,較前幾年下降5.38個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年新鄉市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來新鄉市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,新鄉市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.29%、86.39%、9.97%、3.35%。

圖表 2011-2019年新鄉市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年新鄉市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,新鄉市工礦倉儲用地出讓價格為12.79萬元/畝。

2019年,新鄉市工礦倉儲用地出讓價格為15.58萬元/畝,同比減少0.7%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,新鄉市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為5.39%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到15.69萬元/畝,最低的一年是2011年,為9.72萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,新鄉市商服用地出讓樓面價格為840元/平方米。

2019年,新鄉市商服用地出讓樓面價格為977元/平方米,同比減少29.84%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,新鄉市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年新鄉市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

新鄉市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,新鄉市產業用地總成交面積排在河南省內第2位,與鄭州市共同處于第一梯隊。新鄉市產業用地成交面積占全省的比例為7.33%。

圖表 2011-2019年河南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,新鄉市產業用地總成交面積排在河南省內第3位, 排名下降。新鄉市產業用地成交面積占全省的比例為8.22%,較前幾年增長0.98個百分點。

圖表 2019年河南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年新鄉市商服用地出讓樓面價格排在省內第12位。省內,信陽市、駐馬店市、洛陽市、安陽市、三門峽市與新鄉市土地出讓價格較為接近。

總體來看,新鄉市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地樓面價格達到1341.77元/平方米,新鄉市為全省平均水平的72.82%。

圖表 2011-2019年新鄉市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年新鄉市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第12位。省內,洛陽市、周口市、信陽市、駐馬店市、鶴壁市、三門峽市、濮陽市、開封市與新鄉市價格較為接近。

總體來看,新鄉市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 河南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.1萬元/畝,新鄉市為全省平均水平的81.61%。 新鄉市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年新鄉市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

新鄉市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,新鄉市成交規模最大的區域是新鄉縣,成交規模占比達到29.45%。到2019年,長垣縣成為成交主力,占比達到24.97%。幾年里新鄉市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年新鄉市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年新鄉市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,新鄉市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:長垣縣、牧野區、鳳泉區、新鄉縣、獲嘉縣、原陽縣、輝縣市、延津縣、封丘縣、衛輝市、紅旗區、衛濱區。

長垣縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2865元/平方米,2011-2019年復合增速為19.21%。

圖表 2011-2019年新鄉市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年新鄉市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,新鄉市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:紅旗區、衛濱區、鳳泉區、牧野區、新鄉縣、獲嘉縣、原陽縣、延津縣、封丘縣、長垣縣、衛輝市、輝縣市。

紅旗區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年新鄉市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年新鄉市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年新鄉市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年新鄉市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
輝縣市豫輝產業發展有限公司559.6輝縣市工業用地44778.0
河南衛特汽車起重機有限公司351.5長垣縣工業用地407011.6
新鄉市天堃置業有限公司348.49原陽縣住宿餐飲用地453013.0
河南省礦山起重機有限公司322.3長垣縣工業用地402912.5
河南新鴿摩托車有限公司312.99新鄉市本級工業用地657321.0
河南印海智谷實業有限公司201.18新鄉縣工業用地396319.7
新鄉市智谷光電科技有限公司193.75新鄉縣工業用地406921.0
河南省建鼎鋼構有限公司192.55原陽縣工業用地192710.0
河南鴻豐長興精工科技有限公司184.73原陽縣工業用地195810.6
河南宏業紡織有限公司176.09獲嘉縣工業用地15859.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年新鄉市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
趙月鋒227.59224.05長垣縣批發零售用地
新鄉國際商務中心項目建設有限公司176.01237270.3新鄉縣商務金融用地
河南綠地御湖置業有限公司128.0205116.02原陽縣批發零售用地
河南省天誠房地產開發有限公司129.0129010長垣縣商務金融用地
長垣友愛醫院有限公司132.08376.34長垣縣其他商服用地
新鄉萬達廣場置業有限公司120.0892674.38新鄉縣批發零售用地
河南綠地御湖置業有限公司99.11851.87原陽縣其他商服用地
原陽縣農村信用合作聯社83.0430051.81原陽縣商務金融用地
衛輝投資集團有限公司80.3116714.54衛輝市商務金融用地
河南惠友酒店有限公司81.54335.31長垣縣住宿餐飲用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年新鄉市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
新鄉市飛達泡塑有限公司38.02747.22新鄉縣工業用地
新鄉市銀星房地產開發有限公司35.074821.37新鄉縣倉儲用地
河南動創家居物流園有限公司37.856815原陽縣倉儲用地
河南動創家居物流園有限公司34.847913.78原陽縣倉儲用地
河南動創家居物流園有限公司27.4252992.24原陽縣倉儲用地
河南動創家居物流園有限公司27.4228983.59原陽縣倉儲用地
河南動創家居物流園有限公司32.5257779.35原陽縣倉儲用地
新鄉市天恒制冷器具有限公司29.3147750.44新鄉縣工業用地
河南藝祥機械設備有限公司20.342921.11新鄉縣工業用地
河南森威實業有限公司22.0112751.24新鄉縣工業用地
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