2011-2019年鄭州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年鄭州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,鄭州市共成交產業用地3403宗。成交面積達到214187.42畝,排在全國第15,河南省內第1。其中以土地出讓形式成交的有3215宗, 成交面積195575.94畝,占比91.31%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,鄭州市共成交產業用地530宗。成交面積26230.95畝, 排在全國第13,河南省內第1,成交面積同比減少2.51%。 其中以土地出讓形式成交的有434宗,成交面積19772.3畝,占比75.38%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年鄭州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,鄭州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,鄭州市工礦倉儲用地成交面積為13583.15畝,占比72.95%, 商服用地成交面積為5036.43畝,占比27.05%。

圖表 2011-2019年鄭州市產業用地交易結構走勢

2015年,鄭州市第二產業增加值3604.15億元,占GDP的比重達到49.29%,占比排在全國第123位。 第三產業增加值3556.45億元,占GDP的比重達到48.64%,占比排在全國第63位。

目前鄭州市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年鄭州市三產占GDP的比重

2011-2019年鄭州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,鄭州市產業用地交易3933宗中,有3400宗來源為新增建設用地,占比為86.45%。

2011-2019年,鄭州市產業新增建設用地交易面積達到220383.46畝,占比達到91.67%。 占比排在全國第130,河南省第5。近幾年來鄭州市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年鄭州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,鄭州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到84654.49畝,占比為35.21%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,鄭州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,鄭州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到39.26%,較前幾年上升4.55個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年鄭州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來鄭州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,鄭州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.07%、0.18%、81.69%、7.64%、10.43%。

圖表 2011-2019年鄭州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年鄭州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,鄭州市工礦倉儲用地出讓價格為23.39萬元/畝。

2019年,鄭州市工礦倉儲用地出讓價格為30.95萬元/畝,同比增長23.14%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鄭州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2016年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,鄭州市商服用地出讓樓面價格為1783元/平方米。

2019年,鄭州市商服用地出讓樓面價格為2201元/平方米,同比減少30.21%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鄭州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年鄭州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鄭州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,鄭州市產業用地總成交面積排在河南省內第1位。鄭州市產業用地成交面積占全省的比例為17.47%。

圖表 2011-2019年河南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鄭州市產業用地總成交面積排在河南省內第1位, 排名不變。鄭州市產業用地成交面積占全省的比例為19.89%,較前幾年增長2.68個百分點。

圖表 2019年河南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年鄭州市商服用地出讓樓面價格排在省內第2位。省內,鶴壁市與鄭州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,鄭州市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地樓面價格達到1341.77元/平方米,鄭州市為全省平均水平的164%。

圖表 2011-2019年鄭州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年鄭州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。

總體來看,鄭州市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 河南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.1萬元/畝,鄭州市為全省平均水平的162.07%。 鄭州市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年鄭州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鄭州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,鄭州市成交規模最大的區域是中牟縣,成交規模占比達到45.61%。到2019年,鞏義市成為成交主力,占比達到21.61%。幾年里鄭州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年鄭州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年鄭州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,鄭州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:新鄭市、金水區、二七區、中原區、中牟縣、管城回族區、上街區、滎陽市、登封市、新密市、鞏義市、惠濟區。

新鄭市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到5256.28元/平方米,2011-2019年復合增速為18.49%。

圖表 2011-2019年鄭州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鄭州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鄭州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:中原區、二七區、管城回族區、金水區、上街區、惠濟區、中牟縣、鞏義市、滎陽市、新密市、新鄭市、登封市。

中原區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年鄭州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鄭州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年鄭州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年鄭州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
6159.04新鄭市機場用地13508921.9
鄭州宇通客車股份有限公司1558.12鄭州市本級工業用地3500022.5
981.94鄭州市本級科教用地11931.2
鄭州南車軌道交通裝備有限公司547.44滎陽市工業用地1565828.6
鄭州新鄭綜合保稅區恒豐電子科技有限公司521.38鄭州市本級工業用地1157522.2
河南老街坊置業有限公司461.12鄭州市本級批發零售用地61468133.3
河南潤弘制藥股份有限公司397.63新鄭市工業用地906622.8
396.31新鄭市機場用地864021.8
鄭州酷派軟件技術有限公司351.5鄭州市本級工業用地726520.7
河南中煙工業有限責任公司326.59新鄭市倉儲用地914528.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鄭州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
碧源文化傳媒有限公司2768.792493.34鄭州市本級批發零售用地
福建宏輝房地產開發有限公司2663.7282400106.02鄭州市本級批發零售用地
宋志強1831.671353.9鄭州市本級商務金融用地
北京同道圣合投資有限公司1816.69920054.61鄭州市本級商務金融用地
鄭州金運置業有限公司1288.78733267.77鄭州市本級商務金融用地
中原銀行股份有限公司1279.61920015中原區商務金融用地
鄭州建海置業有限公司1238.154804.43鄭州市本級商務金融用地
鄭州金運置業有限公司1147.71891216.48鄭州市本級商務金融用地
河南興漢正商置業有限公司961.18020083.45鄭州市本級商務金融用地
鄭州永恒萬通置業有限公司953.61589016.66鄭州市本級商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鄭州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
鄭州捷至通倉儲服務有限公司72.8467064.17鄭州市本級倉儲用地
鄭州華信塑料制品有限公司55.2108019.55上街區工業用地
河南增碩實業有限公司50.573614.56鄭州市本級工業用地
鄭州宏鑫紡織染整有限公司50.34589.1鄭州市本級工業用地
鄭州信達紡織新材料有限公司43.7141732.41鄭州市本級工業用地
鄭州宏鑫紡織染整有限公司44.3231452.23鄭州市本級工業用地
鄭州三環模具有限公司43.7142832.66鄭州市本級工業用地
河南增碩實業有限公司44.3160336.17鄭州市本級工業用地
鄭州森鴻服裝水洗有限公司44.3181941.05鄭州市本級工業用地
鄭州遠大塑業有限公司44.3181540.97鄭州市本級工業用地
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