2011-2019年周口市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年周口市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,周口市共成交產業用地1155宗。成交面積達到60895.68畝,排在全國第160,河南省內第10。其中以土地出讓形式成交的有1108宗, 成交面積58108.97畝,占比95.42%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,周口市共成交產業用地161宗。成交面積6510.56畝, 排在全國第170,河南省內第9,成交面積同比減少23.33%。 其中以土地出讓形式成交的有151宗,成交面積6121.03畝,占比94.02%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年周口市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,周口市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,周口市工礦倉儲用地成交面積為2958.62畝,占比57.09%, 商服用地成交面積為2223.49畝,占比42.91%。

圖表 2011-2019年周口市產業用地交易結構走勢

2015年,周口市第二產業增加值959.61億元,占GDP的比重達到45.92%,占比排在全國第176位。 第三產業增加值676.07億元,占GDP的比重達到32.35%,占比排在全國第289位。

目前周口市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年周口市三產占GDP的比重

2011-2019年周口市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,周口市產業用地交易1316宗中,有1061宗來源為新增建設用地,占比為80.62%。

2011-2019年,周口市產業新增建設用地交易面積達到59151.59畝,占比達到87.75%。 占比排在全國第222,河南省第15。近幾年來周口市建設用地供應比較充足。

2013年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年周口市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,周口市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到11636.73畝,占比為17.26%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,周口市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,周口市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到7.44%,較前幾年下降10.87個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年周口市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來周口市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,周口市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.22%、21.28%、72.1%、1.68%、4.71%。

圖表 2011-2019年周口市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年周口市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,周口市工礦倉儲用地出讓價格為14.31萬元/畝。

2019年,周口市工礦倉儲用地出讓價格為16.7萬元/畝,同比增長4.5%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,周口市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為1.53%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到16.7萬元/畝,最低的一年是2012年,為11.25萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,周口市商服用地出讓樓面價格為909元/平方米。

2019年,周口市商服用地出讓樓面價格為1383元/平方米,同比增長16.14%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,周口市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為10.75%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到1383元/平方米,最低的一年是2011年,為551元/平方米。

圖表 2011-2019年周口市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

周口市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,周口市產業用地總成交面積排在河南省內第10位,與新鄉市、焦作市、洛陽市、商丘市、南陽市、駐馬店市、安陽市共同處于第二梯隊。周口市產業用地成交面積占全省的比例為4.9%。

圖表 2011-2019年河南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,周口市產業用地總成交面積排在河南省內第9位, 排名上升。周口市產業用地成交面積占全省的比例為4.94%,較前幾年增長0.04個百分點。

圖表 2019年河南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年周口市商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。省內,濮陽市、商丘市、焦作市與周口市土地出讓價格較為接近。

總體來看,周口市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 河南省商服用地樓面價格達到1341.77元/平方米,周口市為全省平均水平的103.04%。

圖表 2011-2019年周口市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年周口市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第8位。省內,安陽市、漯河市、洛陽市、信陽市、駐馬店市、鶴壁市、新鄉市、三門峽市、濮陽市與周口市價格較為接近。

總體來看,周口市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 河南省工礦倉儲用地出讓價格達到19.1萬元/畝,周口市為全省平均水平的87.45%。 周口市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年周口市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

周口市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,周口市成交規模最大的區域是商水縣,成交規模占比達到19.19%。到2019年,淮陽縣成為成交主力,占比達到22.13%。幾年里周口市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年周口市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年周口市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,周口市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:鹿邑縣、太康縣、淮陽縣、扶溝縣、沈丘縣、西華縣、商水縣、鄲城縣、川匯區、項城市。

鹿邑縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3546.25元/平方米,2011-2019年復合增速為27.37%。

圖表 2011-2019年周口市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年周口市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,周口市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:川匯區、扶溝縣、西華縣、商水縣、沈丘縣、鄲城縣、淮陽縣、太康縣、鹿邑縣、項城市。

川匯區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年周口市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年周口市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年周口市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年周口市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
周口紅旗生物科技有限公司222.68項城市工業用地285012.8
周口市中心醫院196.68周口市本級醫衛慈善用地253012.9
周口市豫東汽車場站有限公司153.53鄲城縣街巷用地267817.4
周口市中心醫院149.25周口市本級醫衛慈善用地200713.4
鄲城宏大汽車城有限公司137.31鄲城縣其他商服用地438031.9
河南中玻玻璃有限公司137.3淮陽縣工業用地226116.5
周口銀龍水務有限公司117.79鄲城縣公共設施用地189716.1
周口市中心醫院105.08周口市本級醫衛慈善用地162515.5
扶溝浩瀚房地產開發有限公司100扶溝縣其他商服用地280028.0
河南旭升帽業有限公司95.01鄲城縣工業用地114012.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年周口市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
淮陽縣峰華置業有限公司735.51480420.13淮陽縣住宿餐飲用地
鹿邑縣明道城投資建設有限公司270.02386688.39鹿邑縣其他商服用地
河南美淘商貿有限公司243.414225.84淮陽縣住宿餐飲用地
淮陽縣錦鴻置業有限公司179.2190010.6淮陽縣其他商服用地
河南熙龍灣置業有限公司150.0322321.49鹿邑縣其他商服用地
沈丘縣綜合投資有限公司114.2130011.38沈丘縣其他商服用地
沈丘縣誠睿房地產開發有限公司95.0205021.57沈丘縣其他商服用地
鹿邑開祥置業有限公司70.0236733.81鹿邑縣其他商服用地
周口上億置業有限公司54.05516102.11沈丘縣其他商服用地
太康縣天順紡織品有限公司48.3338470.08太康縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年周口市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
河南客達食品有限公司20.186843.19周口市本級工業用地
河南香之緣糧油食品有限公司21.31908.9商水縣工業用地
周口晨航倍透玻璃應用技術有限公司15.01248.24沈丘縣工業用地
河南豪鋁門業有限公司16.253933.31商水縣工業用地
費斯雅鞋業有限公司17.027516.17西華縣工業用地
周口正大有限公司19.7150076.08商水縣工業用地
商水縣景富織物有限公司16.723313.94商水縣工業用地
河南易廚食品有限公司18.4146679.48周口市本級工業用地
沈丘縣綜合投資有限公司15.02030135.23沈丘縣工業用地
周口市秀發電子科技有限公司13.429722.15周口市本級工業用地
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