2011-2019年鄂州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年鄂州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,鄂州市共成交產業用地519宗。成交面積達到30954.13畝,排在全國第275,湖北省內第13。其中以土地出讓形式成交的有508宗, 成交面積30653.14畝,占比99.03%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,鄂州市共成交產業用地13宗。成交面積955.57畝, 排在全國第325,湖北省內第14,成交面積同比增長118.18%。 其中以土地出讓形式成交的有12宗,成交面積934.18畝,占比97.76%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年鄂州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,鄂州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,鄂州市工礦倉儲用地成交面積為934.18畝,占比100%, 商服用地成交面積為0畝,占比0%。

圖表 2011-2019年鄂州市產業用地交易結構走勢

2015年,鄂州市第二產業增加值422.44億元,占GDP的比重達到57.87%,占比排在全國第31位。 第三產業增加值222.91億元,占GDP的比重達到30.54%,占比排在全國第311位。

目前鄂州市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年鄂州市三產占GDP的比重

2011-2019年鄂州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,鄂州市產業用地交易532宗中,有487宗來源為新增建設用地,占比為91.54%。

2011-2019年,鄂州市產業新增建設用地交易面積達到30686.38畝,占比達到96.17%。 占比排在全國第302,湖北省第13。近幾年來鄂州市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到100%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年鄂州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,鄂州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到27714.65畝,占比為86.85%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,鄂州市土地出讓權限較集中,區縣級政府的土地出讓權較小。

2019年,鄂州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到83.28%,較前幾年下降3.68個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年鄂州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來鄂州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,鄂州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、2.22%、93.19%、3.57%、1.01%。

圖表 2011-2019年鄂州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年鄂州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,鄂州市工礦倉儲用地出讓價格為16.38萬元/畝。

2019年,鄂州市工礦倉儲用地出讓價格為18.63萬元/畝,同比增長1863.34%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鄂州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,鄂州市商服用地出讓樓面價格為993元/平方米。

2019年,鄂州市商服用地出讓樓面價格為0元/平方米,同比減少100%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,鄂州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2013年、2015年、2016年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年鄂州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鄂州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,鄂州市產業用地總成交面積排在湖北省內第13位,與宜昌市、襄樊市、荊州市、荊門市共同處于第二梯隊。鄂州市產業用地成交面積占全省的比例為2.07%。

圖表 2011-2019年湖北省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鄂州市產業用地總成交面積排在湖北省內第14位, 排名下降。鄂州市產業用地成交面積占全省的比例為0.63%,較前幾年減少1.59個百分點。

圖表 2019年湖北省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年鄂州市商服用地出讓樓面價格排在省內第0位。

總體來看,鄂州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 湖北省商服用地樓面價格達到1313.95元/平方米,鄂州市為全省平均水平的0%。

圖表 2011-2019年鄂州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年鄂州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第2位。省內,襄樊市與鄂州市價格較為接近。

總體來看,鄂州市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 湖北省工礦倉儲用地出讓價格達到13.31萬元/畝,鄂州市為全省平均水平的140.03%。 鄂州市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年鄂州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

鄂州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,鄂州市成交規模最大的區域是鄂城區,成交規模占比達到71.13%。到2019年,華容區成為成交主力,占比達到86.61%。幾年里鄂州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年鄂州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年鄂州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,鄂州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:梁子湖區、華容區、鄂城區。

梁子湖區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到0元/平方米,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年鄂州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鄂州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,鄂州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:梁子湖區、華容區、鄂城區。

梁子湖區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年鄂州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年鄂州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年鄂州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年鄂州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
鄂州蘇寧易達物流投資有限公司427.14鄂州市本級工業用地648015.2
湖北唯品會物流有限公司318.18鄂州市本級工業用地482215.2
湖北唯品會物流有限公司267.88鄂州市本級工業用地406015.2
湖北唯品會物流有限公司267.04鄂州市本級工業用地404715.2
湖北赤灣東方物流有限公司265.64鄂州市本級工業用地491418.5
湖北唯品會物流有限公司257.59鄂州市本級工業用地390415.2
武漢東湖高新葛店投資有限公司252.77鄂州市本級工業用地399215.8
湖北易卓倉儲服務有限公司229.69鄂州市本級倉儲用地347615.1
湖北唯品會物流有限公司222.64鄂州市本級工業用地337415.2
湖北府前地產有限公司205.26鄂州市本級其他商服用地1501673.2
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鄂州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
鄂州市金興置業發展有限公司127.46314.95鄂州市本級其他商服用地
鄂州市華基房地產置業有限公司100.71381.37鄂州市本級其他商服用地
湖北利聯置業有限公司64.67673118.81鄂城區其他商服用地
武漢遠大宇成石化有限公司49.14529.21鄂州市本級其他商服用地
鄂州市安信房地產開發置業有限公司41.3781.89華容區其他商服用地
鄂州市沐陽商貿有限公司42.81744.06鄂州市本級其他商服用地
鄂州市安信房地產開發置業有限公司43.8481.1華容區其他商服用地
鄂州市安信房地產開發置業有限公司41.11704.13華容區其他商服用地
鄂州市安信房地產開發置業有限公司40.6591.45華容區其他商服用地
中國石油天然氣股份有限公司湖北鄂州銷售分公司36.31905.23鄂州市本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年鄂州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
武漢百匯生物環??萍?鄂州)有限公司16.542325.71鄂州市本級工業用地
鄂州安得物流有限公司15.9157399.02鄂城區工業用地
湖北斯萬隆流體控制技術有限公司15.946729.39鄂州市本級工業用地
國營武漢新宇機器廠15.21983130.64鄂州市本級工業用地
武漢寶灣物流鄂州有限公司18.63696198.54鄂州市本級工業用地
湖北立永工貿有限公司15.930319.06鄂州市本級工業用地
鄂州藍焰生物質能源有限公司14.498768.42鄂州市本級工業用地
鄂州鑫力華電力器材有限公司15.929818.7鄂州市本級工業用地
國營武漢新宇機器廠15.2115475.99鄂州市本級工業用地
鄂州市德標機械有限公司15.843027.18鄂州市本級工業用地
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