2011-2019年長沙市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年長沙市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,長沙市共成交產業用地2703宗。成交面積達到163808.48畝,排在全國第27,湖南省內第1。其中以土地出讓形式成交的有2554宗, 成交面積153148.49畝,占比93.49%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,長沙市共成交產業用地321宗。成交面積21183.79畝, 排在全國第27,湖南省內第1,成交面積同比增長33.39%。 其中以土地出讓形式成交的有312宗,成交面積20518.94畝,占比96.86%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年長沙市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,長沙市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,長沙市工礦倉儲用地成交面積為16206畝,占比81.99%, 商服用地成交面積為3561.02畝,占比18.01%。

圖表 2011-2019年長沙市產業用地交易結構走勢

2015年,長沙市第二產業增加值4333.58億元,占GDP的比重達到50.92%,占比排在全國第99位。 第三產業增加值3834.77億元,占GDP的比重達到45.06%,占比排在全國第96位。

目前長沙市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年長沙市三產占GDP的比重

2011-2019年長沙市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,長沙市產業用地交易3024宗中,有2593宗來源為新增建設用地,占比為85.75%。

2011-2019年,長沙市產業新增建設用地交易面積達到172721.98畝,占比達到93.37%。 占比排在全國第143,湖南省第6。近幾年來長沙市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到95%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年長沙市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,長沙市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到5258.94畝,占比為2.84%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,長沙市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,長沙市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到12.38%,較前幾年上升10.78個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年長沙市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來長沙市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,長沙市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.02%、0.12%、89.16%、4.58%、6.12%。

圖表 2011-2019年長沙市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年長沙市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,長沙市工礦倉儲用地出讓價格為30.68萬元/畝。

2019年,長沙市工礦倉儲用地出讓價格為33.92萬元/畝,同比減少1.87%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,長沙市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2014年、2016年、2018年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,長沙市商服用地出讓樓面價格為1805元/平方米。

2019年,長沙市商服用地出讓樓面價格為3050元/平方米,同比減少26.49%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,長沙市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2015年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年長沙市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

長沙市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,長沙市產業用地總成交面積排在湖南省內第1位。長沙市產業用地成交面積占全省的比例為21.21%。

圖表 2011-2019年湖南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,長沙市產業用地總成交面積排在湖南省內第1位, 排名不變。長沙市產業用地成交面積占全省的比例為20.68%,較前幾年減少0.6個百分點。

圖表 2019年湖南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年長沙市商服用地出讓樓面價格排在省內第1位。

總體來看,長沙市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地樓面價格達到1334.18元/平方米,長沙市為全省平均水平的228.61%。

圖表 2011-2019年長沙市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年長沙市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。省內,岳陽市與長沙市價格較為接近。

總體來看,長沙市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 湖南省工礦倉儲用地出讓價格達到23.52萬元/畝,長沙市為全省平均水平的144.2%。 長沙市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年長沙市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

長沙市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,長沙市產業用地交易規模最大的區縣為長沙縣,2019年,長沙縣成交規模占全市的27.38%,其次是寧鄉縣,占比達到19.84%。

圖表 2011-2019年長沙市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年長沙市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,長沙市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:瀏陽市、岳麓區、長沙縣、天心區、芙蓉區、開福區、望城縣、寧鄉縣、雨花區。

瀏陽市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到6072.39元/平方米,2011-2019年復合增速為39.53%。

圖表 2011-2019年長沙市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年長沙市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,長沙市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:芙蓉區、天心區、岳麓區、開福區、雨花區、長沙縣、望城縣、寧鄉縣、瀏陽市。

芙蓉區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年長沙市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年長沙市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年長沙市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年長沙市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
654.61長沙縣鐵路用地2049231.3
通號(長沙)軌道交通控制技術有限公司629.96岳麓區工業用地2096133.3
北汽福田股份有限公司480.34長沙縣工業用地2016842.0
湖南金科億達產業發展有限公司431.67長沙縣工業用地2039847.3
藍思科技(長沙)有限公司404.99長沙縣工業用地44866110.8
長沙格力暖通制冷設備有限公司 377.68寧鄉縣工業用地960025.4
湖南網訊通科技發展有限公司363.27望城縣工業用地1169832.2
湖南安沙國際建材城置業發展有限公司302.69長沙縣其他商服用地2486182.1
長沙旺金投資有限責任公司302.51寧鄉縣工業用地766425.3
長沙傳化公路港物流有限公司270.63開福區工業用地1418052.4
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年長沙市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
長沙橘韻投資有限公司2214.72282110.3天心區其他商服用地
湖南晟龍房地產有限公司1571.970614.49天心區商務金融用地
湖南豪禹房地產開發有限公司1571.970614.49天心區商務金融用地
湖南濱鴻房地產有限公司1276.8182998143.32雨花區商務金融用地
湖南宜居房地產開發有限公司1166.51647114.12岳麓區商務金融用地
湖南中云國投置業有限公司832.765387.85天心區商務金融用地
湖南泊海棚改安置有限公司708.21369419.34天心區商務金融用地
湖南發展高新置業有限公司710.947096.62天心區商務金融用地
長沙麓谷清潔能源經營有限公司600.224004岳麓區其他商服用地
長沙市恒通置業有限公司562.450859.04開福區商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年長沙市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
瀏陽市工業新城建設開發有限公司776.038274.93瀏陽市工業用地
楚天智能機器人(長沙)有限公司 134.4758056.38寧鄉縣工業用地
長沙傳化公路港物流有限公司106.6125411.76開福區倉儲用地
長沙榔梨馳宇汽車車架廠82.298211.95長沙縣工業用地
湖南果之友農業科技有限公司77.791511.78長沙縣工業用地
長沙高新開發區信息產業園房地產投資有限公司80.0658982.37岳麓區工業用地
湖南天格物資貿易有限公司69.21472.12開福區倉儲用地
65.12083.2長沙縣倉儲用地
廣汽三菱汽車有限公司61.113128214.76長沙縣工業用地
長沙傳化公路港物流有限公司54.99572174.28開福區倉儲用地
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