2011-2019年郴州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年郴州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,郴州市共成交產業用地1674宗。成交面積達到50827.87畝,排在全國第189,湖南省內第6。其中以土地出讓形式成交的有1574宗, 成交面積45751.66畝,占比90.01%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,郴州市共成交產業用地275宗。成交面積8563.13畝, 排在全國第132,湖南省內第6,成交面積同比增長7.58%。 其中以土地出讓形式成交的有265宗,成交面積7153.69畝,占比83.54%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年郴州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,郴州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,郴州市工礦倉儲用地成交面積為5139.52畝,占比77.57%, 商服用地成交面積為1485.97畝,占比22.43%。

圖表 2011-2019年郴州市產業用地交易結構走勢

2015年,郴州市第二產業增加值1099.69億元,占GDP的比重達到54.65%,占比排在全國第66位。 第三產業增加值715.85億元,占GDP的比重達到35.58%,占比排在全國第251位。

目前郴州市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年郴州市三產占GDP的比重

2011-2019年郴州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,郴州市產業用地交易1949宗中,有1373宗來源為新增建設用地,占比為70.45%。

2011-2019年,郴州市產業新增建設用地交易面積達到50219.57畝,占比達到84.56%。 占比排在全國第229,湖南省第10。近幾年來郴州市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到94%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年郴州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,郴州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到8264.84畝,占比為13.92%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,郴州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,郴州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到7.52%,較前幾年下降7.47個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年郴州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來郴州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,郴州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.05%、1.36%、78.51%、9.17%、10.92%。

圖表 2011-2019年郴州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年郴州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,郴州市工礦倉儲用地出讓價格為15.39萬元/畝。

2019年,郴州市工礦倉儲用地出讓價格為15.44萬元/畝,同比減少6.91%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,郴州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現下降趨勢,復合增速為-0.09%,價格下降趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2016年,達到17.09萬元/畝,最低的一年是2013年,為13.44萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,郴州市商服用地出讓樓面價格為602元/平方米。

2019年,郴州市商服用地出讓樓面價格為784元/平方米,同比增長24.55%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,郴州市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為13.87%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2017年,達到791元/平方米,最低的一年是2011年,為244元/平方米。

圖表 2011-2019年郴州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

郴州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,郴州市產業用地總成交面積排在湖南省內第6位,與衡陽市、常德市、岳陽市、益陽市共同處于第二梯隊。郴州市產業用地成交面積占全省的比例為6.81%。

圖表 2011-2019年湖南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,郴州市產業用地總成交面積排在湖南省內第6位, 排名不變。郴州市產業用地成交面積占全省的比例為8.36%,較前幾年增長1.76個百分點。

圖表 2019年湖南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年郴州市商服用地出讓樓面價格排在省內第13位。省內,湘西土家族苗族自治州與郴州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,郴州市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地樓面價格達到1334.18元/平方米,郴州市為全省平均水平的58.79%。

圖表 2011-2019年郴州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年郴州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第12位。省內,湘西土家族苗族自治州、永州市與郴州市價格較為接近。

總體來看,郴州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工礦倉儲用地出讓價格達到23.52萬元/畝,郴州市為全省平均水平的65.65%。 郴州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年郴州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

郴州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,郴州市成交規模最大的區域是安仁縣,成交規模占比達到20.77%。到2019年,嘉禾縣成為成交主力,占比達到23.32%。幾年里郴州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年郴州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年郴州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,郴州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:安仁縣、北湖區、汝城縣、臨武縣、嘉禾縣、蘇仙區、桂東縣、永興縣、宜章縣、資興市、桂陽縣。

安仁縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3316.72元/平方米,2011-2019年復合增速為25.19%。

圖表 2011-2019年郴州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年郴州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,郴州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:北湖區、蘇仙區、桂陽縣、宜章縣、永興縣、嘉禾縣、臨武縣、汝城縣、桂東縣、安仁縣、資興市。

北湖區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年郴州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年郴州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年郴州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年郴州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
郴州市金貴銀業股份有限公司237.98郴州市本級工業用地618826.0
郴州市金貴銀業股份有限公司235.37郴州市本級工業用地612026.0
湖南萬信達科技制品有限公司223.67蘇仙區工業用地590526.4
湖南明大新型碳材料有限公司199.26蘇仙區工業用地520026.1
郴州高科投資控股有限公司150.28郴州市本級工業用地398826.5
郴州市第一人民醫院東院有限公司149.59蘇仙區醫衛慈善用地1196880.0
資興市創新創業投資有限公司149.18資興市工業用地199313.4
湖南有色新田嶺鎢業有限公司132.76北湖區工業用地227517.1
宜章縣興宜建設投資有限責任公司121.42宜章縣工業用地194216.0
湖南紫瑜市場開發有限公司116.48郴州市本級其他商服用地1108095.1
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年郴州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
郴州市城市建設投資發展集團有限公司960.914001.46郴州市本級其他商服用地
桂陽農村信用合作聯社620.61470.24桂陽縣商務金融用地
桂陽農村信用合作聯社482.05551.15桂陽縣商務金融用地
郴州市百福投資集團有限公司422.913103.1郴州市本級其他商服用地
桂陽農村信用合作聯社325.38012.46桂陽縣商務金融用地
278.6440.16郴州市本級其他商服用地
郴州市城市建設投資發展集團有限公司193.81166660.19郴州市本級其他商服用地
中國石化銷售有限公司湖南郴州石油分公司150.110196.79郴州市本級其他商服用地
陳仁標131.25964.54桂陽縣批發零售用地
嘉禾縣農村信用合作聯社121.5340428.02嘉禾縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年郴州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
郴州申湘汽車有限公司29.1147350.57郴州市本級工業用地
湖南省郴州市鉅翔實業有限公司27.299336.47蘇仙區工業用地
郴州郴電科技有限公司27.0154657.25郴州市本級工業用地
郴州高科投資控股有限公司28.1155255.15蘇仙區工業用地
郴州市石寶新型建材有限公司27.0116943.33蘇仙區工業用地
郴州乾泰實業有限公司24.790036.41郴州市本級工業用地
郴州市欣凱貿易有限公司24.789336.13郴州市本級工業用地
23.069330.14嘉禾縣倉儲用地
郴州市竹源實業有限公司24.790936.77郴州市本級工業用地
郴州金黃礦業有限公司24.749520.01郴州市本級倉儲用地
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