2011-2019年衡陽市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年衡陽市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,衡陽市共成交產業用地1434宗。成交面積達到89054.86畝,排在全國第97,湖南省內第2。其中以土地出讓形式成交的有1373宗, 成交面積79810.98畝,占比89.62%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,衡陽市共成交產業用地205宗。成交面積8989.93畝, 排在全國第122,湖南省內第4,成交面積同比減少13.78%。 其中以土地出讓形式成交的有185宗,成交面積8173.58畝,占比90.92%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年衡陽市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,衡陽市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,衡陽市工礦倉儲用地成交面積為5425.52畝,占比74.38%, 商服用地成交面積為1868.58畝,占比25.62%。

圖表 2011-2019年衡陽市產業用地交易結構走勢

2015年,衡陽市第二產業增加值1161.02億元,占GDP的比重達到44.63%,占比排在全國第197位。 第三產業增加值1044.71億元,占GDP的比重達到40.16%,占比排在全國第161位。

目前衡陽市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年衡陽市三產占GDP的比重

2011-2019年衡陽市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,衡陽市產業用地交易1639宗中,有1301宗來源為新增建設用地,占比為79.38%。

2011-2019年,衡陽市產業新增建設用地交易面積達到89973.36畝,占比達到91.77%。 占比排在全國第41,湖南省第1。近幾年來衡陽市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到98%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年衡陽市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,衡陽市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到119.86畝,占比為0.12%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,衡陽市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,衡陽市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年下降0.13個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年衡陽市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來衡陽市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,衡陽市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.8%、80.05%、8.89%、10.26%。

圖表 2011-2019年衡陽市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年衡陽市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,衡陽市工礦倉儲用地出讓價格為16.95萬元/畝。

2019年,衡陽市工礦倉儲用地出讓價格為23.51萬元/畝,同比增長28.65%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,衡陽市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2017年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,衡陽市商服用地出讓樓面價格為814元/平方米。

2019年,衡陽市商服用地出讓樓面價格為1422元/平方米,同比增長68.25%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,衡陽市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為9.21%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2017年,達到1518元/平方米,最低的一年是2012年,為311元/平方米。

圖表 2011-2019年衡陽市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

衡陽市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,衡陽市產業用地總成交面積排在湖南省內第2位,與長沙市共同處于第一梯隊。衡陽市產業用地成交面積占全省的比例為11.24%。

圖表 2011-2019年湖南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,衡陽市產業用地總成交面積排在湖南省內第4位, 排名下降。衡陽市產業用地成交面積占全省的比例為8.78%,較前幾年減少2.79個百分點。

圖表 2019年湖南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年衡陽市商服用地出讓樓面價格排在省內第8位。省內,永州市、常德市與衡陽市土地出讓價格較為接近。

總體來看,衡陽市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地樓面價格達到1334.18元/平方米,衡陽市為全省平均水平的106.55%。

圖表 2011-2019年衡陽市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年衡陽市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第4位。省內,常德市、懷化市、株洲市、邵陽市、張家界市、益陽市與衡陽市價格較為接近。

總體來看,衡陽市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工礦倉儲用地出讓價格達到23.52萬元/畝,衡陽市為全省平均水平的99.93%。 衡陽市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年衡陽市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

衡陽市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,衡陽市成交規模最大的區域是祁東縣,成交規模占比達到17.9%。到2019年,常寧市成為成交主力,占比達到19.68%。幾年里衡陽市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年衡陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年衡陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,衡陽市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:石鼓區、雁峰區、南岳區、衡陽縣、蒸湘區、祁東縣、衡南縣、衡東縣、常寧市、衡山縣、耒陽市、珠暉區。

石鼓區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到4527.59元/平方米,2011-2019年復合增速為18.91%。

圖表 2011-2019年衡陽市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年衡陽市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,衡陽市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:珠暉區、雁峰區、石鼓區、蒸湘區、南岳區、衡陽縣、衡南縣、衡山縣、衡東縣、祁東縣、耒陽市、常寧市。

珠暉區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年衡陽市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年衡陽市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年衡陽市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年衡陽市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
湖南省衡緣物流有限公司752.69祁東縣工業用地37054.9
740.41衡陽縣公路用地836711.3
五礦銅業(湖南)有限公司343.4常寧市工業用地544015.8
衡陽星達重工科技股份有限公司309.84祁東縣工業用地29789.6
衡陽西渡經濟開發區投資開發有限公司217.58衡陽縣工業用地19589.0
衡陽西渡經濟開發區投資開發有限公司208.35衡陽縣工業用地229211.0
衡陽西渡經濟開發區投資開發有限公司188.88衡陽縣工業用地188910.0
衡陽西渡經濟開發區投資開發有限公司179.76衡陽縣工業用地197711.0
衡陽西渡經濟開發區投資開發有限公司170.12衡陽縣工業用地170110.0
衡陽西渡經濟開發區投資開發有限公司169.69衡陽縣工業用地186711.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年衡陽市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
衡陽市湘江流域治理來雁新城建設投資有限公司2300.018004478.28石鼓區其他商服用地
蔣國平379.13770.99南岳區其他商服用地
衡陽弘湘國有投資(控股)集團有限公司284.01456351.28雁峰區其他商服用地
衡陽市公共交通集團有限公司282.025979.21雁峰區其他商服用地
衡陽市發展投資集團有限公司270.81263746.66雁峰區其他商服用地
衡陽市高新投資有限公司255.01267449.7衡陽縣其他商服用地
衡陽市高新投資有限公司259.0611023.59衡陽縣其他商服用地
湖南森特實業投資有限公司248.01988180.18衡陽縣其他商服用地
湖南森特實業投資有限公司247.9789131.83衡陽縣其他商服用地
湖南森特實業投資有限公司247.6555022.42衡陽縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年衡陽市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
衡陽市發展投資集團有限公司167.1877552.51雁峰區工業用地
湖南省煙草公司衡陽市公司50.7128525.34衡山縣倉儲用地
衡陽市衡山科學城投資開發有限公司41.095623.32雁峰區工業用地
衡陽市華鵬鐵路器材有限公司43.0421297.96雁峰區工業用地
衡陽市衡山科學城投資開發有限公司42.05660134.77雁峰區工業用地
衡陽華瑞電氣有限公司35.0157144.88衡陽縣工業用地
衡陽市群立新科機械有限公司34.5191155.39衡陽縣工業用地
湖南衡陽新澧化工有限公司34.0141441.6石鼓區工業用地
衡陽屹順化工有限公司37.0111530.14石鼓區工業用地
湖南貝藍斯醫療科技有限公司38.8149638.55衡陽縣工業用地
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