2011-2019年懷化市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年懷化市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,懷化市共成交產業用地1572宗。成交面積達到40334.56畝,排在全國第229,湖南省內第8。其中以土地出讓形式成交的有1529宗, 成交面積36857.51畝,占比91.38%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,懷化市共成交產業用地230宗。成交面積5842.7畝, 排在全國第184,湖南省內第7,成交面積同比增長81.67%。 其中以土地出讓形式成交的有223宗,成交面積4785.23畝,占比81.9%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年懷化市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,懷化市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,懷化市工礦倉儲用地成交面積為2600.02畝,占比60.1%, 商服用地成交面積為1726.11畝,占比39.9%。

圖表 2011-2019年懷化市產業用地交易結構走勢

2015年,懷化市第二產業增加值532.68億元,占GDP的比重達到41.84%,占比排在全國第224位。 第三產業增加值556.2億元,占GDP的比重達到43.68%,占比排在全國第114位。

目前懷化市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年懷化市三產占GDP的比重

2011-2019年懷化市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,懷化市產業用地交易1802宗中,有1193宗來源為新增建設用地,占比為66.2%。

2011-2019年,懷化市產業新增建設用地交易面積達到40902.92畝,占比達到88.58%。 占比排在全國第307,湖南省第14。近幾年來懷化市建設用地供應比較充足。

2013年新增建設用地成交面積占比達到92%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年懷化市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,懷化市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到14225.25畝,占比為30.81%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,懷化市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,懷化市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到38.28%,較前幾年上升8.56個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年懷化市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來懷化市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,懷化市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、2.71%、80.34%、7.13%、9.82%。

圖表 2011-2019年懷化市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年懷化市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,懷化市工礦倉儲用地出讓價格為17.09萬元/畝。

2019年,懷化市工礦倉儲用地出讓價格為22.74萬元/畝,同比增長10.12%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,懷化市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為8.57%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2017年,達到22.78萬元/畝,最低的一年是2011年,為10.85萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,懷化市商服用地出讓樓面價格為454元/平方米。

2019年,懷化市商服用地出讓樓面價格為599元/平方米,同比減少12%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,懷化市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年懷化市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

懷化市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,懷化市產業用地總成交面積排在湖南省內第8位,與衡陽市、常德市、岳陽市、益陽市共同處于第二梯隊。懷化市產業用地成交面積占全省的比例為5.29%。

圖表 2011-2019年湖南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,懷化市產業用地總成交面積排在湖南省內第7位, 排名上升。懷化市產業用地成交面積占全省的比例為5.7%,較前幾年增長0.46個百分點。

圖表 2019年湖南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年懷化市商服用地出讓樓面價格排在省內第14位。

總體來看,懷化市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地樓面價格達到1334.18元/平方米,懷化市為全省平均水平的44.92%。

圖表 2011-2019年懷化市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年懷化市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第5位。省內,常德市、衡陽市、株洲市、邵陽市、張家界市、益陽市、湘潭市與懷化市價格較為接近。

總體來看,懷化市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工礦倉儲用地出讓價格達到23.52萬元/畝,懷化市為全省平均水平的96.66%。 懷化市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年懷化市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

懷化市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,懷化市成交規模最大的區域是中方縣,成交規模占比達到43.19%。到2019年,會同縣成為成交主力,占比達到31.69%。幾年里懷化市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年懷化市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年懷化市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,懷化市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:洪江市、新晃侗族自治縣、芷江侗族自治縣、麻陽苗族自治縣、靖州苗族侗族自治縣、會同縣、沅陵縣、中方縣、溆浦縣、辰溪縣、通道侗族自治縣、鶴城區。

新晃侗族自治縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1587.04元/平方米,2011-2019年復合增速為15.83%。

圖表 2011-2019年懷化市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年懷化市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,懷化市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:鶴城區、中方縣、沅陵縣、辰溪縣、溆浦縣、會同縣、麻陽苗族自治縣、新晃侗族自治縣、芷江侗族自治縣、靖州苗族侗族自治縣、通道侗族自治縣、洪江市。

鶴城區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年懷化市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年懷化市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年懷化市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年懷化市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
493.43溆浦縣公路用地46549.4
382.67溆浦縣公路用地12683.3
懷化武陵山國際商貿物流城有限公司367.67懷化市本級其他商服用地2240460.9
懷化市工業園區正鑫產業投資發展有限公司346.13中方縣其他商服用地3302195.4
292.45溆浦縣公路用地15195.2
懷化市工業園區正鑫產業投資有限公司195.86中方縣工業用地313416.0
洪江區創洪建設投資有限公司180.36洪江市其他商服用地571231.7
懷化市工業園區正鑫產業投資發展有限公司179.58中方縣工業用地484927.0
辰溪縣農村信用合作聯社146.28辰溪縣工業用地252617.3
湖南華美立家實業有限公司129.75懷化市本級其他商服用地791461.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年懷化市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
田丹770.81420.18芷江侗族自治縣其他商服用地
申華、丁霞、龔雪枚371.16201.67芷江侗族自治縣其他商服用地
湖南凱邦置業集團有限公司276.91220.44懷化市本級其他商服用地
靖州縣城市建設投資有限責任公司183.4544429.69靖州苗族侗族自治縣商務金融用地
懷化市鶴城區城鄉商貿物流發展投資有限公司160.26614.13懷化市本級其他商服用地
中國石化銷售有限公司湖南懷化石油分公司153.314079.18懷化市本級其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游產業投資股份有限公司148.9335522.53懷化市本級其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游產業投資股份有限公司149.21561.05懷化市本級其他商服用地
懷化市城市建設投資有限公司150.31002966.74懷化市本級其他商服用地
湖南洪江古商城文化旅游產業投資股份有限公司148.911938.01懷化市本級其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年懷化市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
懷化傳化公路港物流有限公司32.06530204.06懷化市本級工業用地
懷化經濟開發區舞陽經濟開發有限公司32.06706209.55懷化市本級工業用地
沅陵辰州投資集團有限公司28.8180062.46沅陵縣工業用地
沅陵辰州投資集團有限公司28.7193067.18沅陵縣工業用地
湖南紅花園投資開發有限公司20.92710129.47溆浦縣工業用地
懷化市煜江電子科技有限公司21.2106850.33溆浦縣工業用地
芷江侗族自治縣工業園區投資開發有限責任公司25.12509100.08芷江侗族自治縣工業用地
芷江侗族自治縣工業園投資開發有限責任公司24.32769113.79芷江侗族自治縣工業用地
芷江侗族自治縣工業園投資開發有限責任公司25.1160864.16芷江侗族自治縣工業用地
芷江侗族自治縣工業園投資開發有限責任公司24.83497141.02芷江侗族自治縣工業用地
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