2011-2019年邵陽市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年邵陽市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,邵陽市共成交產業用地1287宗。成交面積達到34787.14畝,排在全國第258,湖南省內第12。其中以土地出讓形式成交的有1242宗, 成交面積32939.71畝,占比94.69%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,邵陽市共成交產業用地144宗。成交面積3950.92畝, 排在全國第228,湖南省內第10,成交面積同比增長42.26%。 其中以土地出讓形式成交的有141宗,成交面積3876.25畝,占比98.11%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年邵陽市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,邵陽市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,邵陽市工礦倉儲用地成交面積為2690.22畝,占比82.5%, 商服用地成交面積為570.75畝,占比17.5%。

圖表 2011-2019年邵陽市產業用地交易結構走勢

2015年,邵陽市第二產業增加值508.05億元,占GDP的比重達到36.63%,占比排在全國第275位。 第三產業增加值579.57億元,占GDP的比重達到41.79%,占比排在全國第138位。

目前邵陽市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年邵陽市三產占GDP的比重

2011-2019年邵陽市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,邵陽市產業用地交易1431宗中,有940宗來源為新增建設用地,占比為65.69%。

2011-2019年,邵陽市產業新增建設用地交易面積達到33734.62畝,占比達到87.08%。 占比排在全國第306,湖南省第13。近幾年來邵陽市建設用地供應比較充足。

2013年新增建設用地成交面積占比達到96%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年邵陽市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,邵陽市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到0畝,占比為0%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,邵陽市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,邵陽市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0%,較前幾年不變個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年邵陽市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來邵陽市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,邵陽市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、4.47%、84.1%、6.47%、4.96%。

圖表 2011-2019年邵陽市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年邵陽市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,邵陽市工礦倉儲用地出讓價格為15.47萬元/畝。

2019年,邵陽市工礦倉儲用地出讓價格為19.85萬元/畝,同比增長7.99%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,邵陽市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2016年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,邵陽市商服用地出讓樓面價格為943元/平方米。

2019年,邵陽市商服用地出讓樓面價格為1670元/平方米,同比增長6.5%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,邵陽市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年邵陽市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

邵陽市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,邵陽市產業用地總成交面積排在湖南省內第12位,與衡陽市、常德市、岳陽市、益陽市共同處于第二梯隊。邵陽市產業用地成交面積占全省的比例為4.44%。

圖表 2011-2019年湖南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,邵陽市產業用地總成交面積排在湖南省內第10位, 排名上升。邵陽市產業用地成交面積占全省的比例為3.86%,較前幾年減少0.66個百分點。

圖表 2019年湖南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年邵陽市商服用地出讓樓面價格排在省內第5位。省內,婁底市、岳陽市、永州市與邵陽市土地出讓價格較為接近。

總體來看,邵陽市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地樓面價格達到1334.18元/平方米,邵陽市為全省平均水平的125.15%。

圖表 2011-2019年邵陽市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年邵陽市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第7位。省內,常德市、衡陽市、懷化市、株洲市、張家界市、益陽市、湘潭市、湘西土家族苗族自治州與邵陽市價格較為接近。

總體來看,邵陽市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工礦倉儲用地出讓價格達到23.52萬元/畝,邵陽市為全省平均水平的84.38%。 邵陽市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年邵陽市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

邵陽市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,邵陽市成交規模最大的區域是雙清區,成交規模占比達到24.16%。到2019年,邵東縣成為成交主力,占比達到28.48%。幾年里邵陽市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年邵陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年邵陽市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,邵陽市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:北塔區、大祥區、武岡市、隆回縣、洞口縣、邵東縣、城步苗族自治縣、邵陽縣、雙清區、新邵縣、新寧縣、綏寧縣。

大祥區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到4451.12元/平方米,2011-2019年復合增速為22.84%。

圖表 2011-2019年邵陽市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年邵陽市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,邵陽市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:雙清區、大祥區、北塔區、邵東縣、新邵縣、邵陽縣、隆回縣、洞口縣、綏寧縣、新寧縣、城步苗族自治縣、武岡市。

邵東縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年邵陽市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年邵陽市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年邵陽市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年邵陽市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
湖南中意泓源股份有限公司(具體股東名單見附件)429.54邵東縣批發零售用地81100188.8
252.93城步苗族自治縣街巷用地460018.2
邵東縣工業龍騰置業有限公司207.37邵東縣工業用地515724.9
湖南金羅灣置業有限公司190.62雙清區其他商服用地27410143.8
武岡市安達置業有限公司 朱凌云 武岡市葆春園中藥材專業合作聯社156.51武岡市工業用地203513.0
湖南中誠大通城鎮建設有限公司141.66邵陽縣其他商服用地14315101.1
邵陽市合源羽絨制品有限公司128.51雙清區工業用地288022.4
湖南洞口經濟開發區建設有限公司127.26洞口縣工業用地332626.1
115.97隆回縣科教用地347930.0
邵陽市湘華印務包裝有限公司、邵陽市平華紙制品有限公司、湖南君志達保溫材料有限公司、邵陽市益華包裝材料有限責任公司101.87北塔區工業用地221021.7
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年邵陽市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
王忠成、曾嶸1802.57300.41洞口縣其他商服用地
武岡市農村信用合作聯社894.080008.95武岡市其他商服用地
武岡市農村信用合作聯社894.81050011.73武岡市其他商服用地
武岡市農村信用合作聯社885.11050011.86武岡市其他商服用地
武岡市農村信用合作聯社879.780009.09武岡市其他商服用地
武岡市農村信用合作聯社470.7800.17武岡市商務金融用地
武岡市農村信用合作聯社465.32100.45武岡市商務金融用地
劉憑芳 鄧艷娟416.7900.22洞口縣批發零售用地
武岡市農村信用合作聯社325.5760.24武岡市商務金融用地
武岡市農村信用合作聯社309.7690.22武岡市商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年邵陽市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
羅石平50.465713.03隆回縣倉儲用地
湖南省衡科實業集團有限公司24.22269.32邵東縣工業用地
湖南省衡科實業集團有限公司24.646418.88邵東縣工業用地
邵陽市東漢投資管理工程有限公司23.22520108.61北塔區工業用地
湖南康爾佳藥業管理集團有限公司23.032013.92北塔區工業用地
湖南省恒源五金機電股份有限公司24.072030邵東縣工業用地
湖南省益豪皮具手袋有限公司23.6116549.36邵東縣工業用地
邵陽市匯豐源房地產開發有限公司22.47620339.92雙清區工業用地
湖南飛力格科技有限公司23.2116050.08雙清區工業用地
劉巨立23.6107545.54邵東縣工業用地
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