2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,湘西土家族苗族自治州共成交產業用地585宗。成交面積達到21150.09畝,排在全國第303,湖南省內第13。其中以土地出讓形式成交的有562宗, 成交面積19535.11畝,占比92.36%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,湘西土家族苗族自治州共成交產業用地70宗。成交面積2695.16畝, 排在全國第274,湖南省內第11,成交面積同比減少7.23%。 其中以土地出讓形式成交的有66宗,成交面積2513畝,占比93.24%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,湘西土家族苗族自治州產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,湘西土家族苗族自治州工礦倉儲用地成交面積為1310.62畝,占比59.96%, 商服用地成交面積為875.23畝,占比40.04%。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地交易結構走勢

2015年,湘西土家族苗族自治州第二產業增加值158.91億元,占GDP的比重達到31.95%,占比排在全國第295位。 第三產業增加值262.87億元,占GDP的比重達到52.84%,占比排在全國第37位。

目前湘西土家族苗族自治州第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年湘西土家族苗族自治州三產占GDP的比重

2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州產業用地交易655宗中,有376宗來源為新增建設用地,占比為57.4%。

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州產業新增建設用地交易面積達到19955.88畝,占比達到83.69%。 占比排在全國第45,湖南省第5。近幾年來湘西土家族苗族自治州建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到92%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到3197.39畝,占比為13.41%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,湘西土家族苗族自治州土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,湘西土家族苗族自治州歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到29.14%,較前幾年上升17.73個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來湘西土家族苗族自治州產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,湘西土家族苗族自治州產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、7.71%、77.48%、7.27%、7.54%。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州工礦倉儲用地出讓價格為17.05萬元/畝。

2019年,湘西土家族苗族自治州工礦倉儲用地出讓價格為16.13萬元/畝,同比減少28.44%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,湘西土家族苗族自治州工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2015年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州商服用地出讓樓面價格為763元/平方米。

2019年,湘西土家族苗族自治州商服用地出讓樓面價格為823元/平方米,同比減少56.14%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,湘西土家族苗族自治州商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為1.99%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到1877元/平方米,最低的一年是2014年,為325元/平方米。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

湘西土家族苗族自治州產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,湘西土家族苗族自治州產業用地總成交面積排在湖南省內第13位,與衡陽市、常德市、岳陽市、益陽市共同處于第二梯隊。湘西土家族苗族自治州產業用地成交面積占全省的比例為2.73%。

圖表 2011-2019年湖南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,湘西土家族苗族自治州產業用地總成交面積排在湖南省內第11位, 排名上升。湘西土家族苗族自治州產業用地成交面積占全省的比例為2.63%,較前幾年減少0.12個百分點。

圖表 2019年湖南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年湘西土家族苗族自治州商服用地出讓樓面價格排在省內第12位。省內,郴州市與湘西土家族苗族自治州土地出讓價格較為接近。

總體來看,湘西土家族苗族自治州商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地樓面價格達到1334.18元/平方米,湘西土家族苗族自治州為全省平均水平的61.69%。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年湘西土家族苗族自治州工礦倉儲用地出讓價格排在省內第11位。省內,益陽市、湘潭市、郴州市、永州市與湘西土家族苗族自治州價格較為接近。

總體來看,湘西土家族苗族自治州工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工礦倉儲用地出讓價格達到23.52萬元/畝,湘西土家族苗族自治州為全省平均水平的68.56%。 湘西土家族苗族自治州在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

湘西土家族苗族自治州所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,湘西土家族苗族自治州成交規模最大的區域是瀘溪縣,成交規模占比達到35.75%。到2019年,龍山縣成為成交主力,占比達到35.97%。幾年里湘西土家族苗族自治州所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年湘西土家族苗族自治州所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,湘西土家族苗族自治州商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:鳳凰縣、瀘溪縣、龍山縣、保靖縣、花垣縣、永順縣、古丈縣、吉首市。

鳳凰縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1442.16元/平方米,2011-2019年復合增速為18.43%。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,湘西土家族苗族自治州工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:吉首市、瀘溪縣、鳳凰縣、花垣縣、保靖縣、古丈縣、永順縣、龍山縣。

吉首市近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年湘西土家族苗族自治州所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年湘西土家族苗族自治州產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年湘西土家族苗族自治州產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
湖南軒華鋅業有限公司224.3保靖縣工業用地329114.7
瀘溪縣富強農業綜合開發有限公司200瀘溪縣工業用地500025.0
湘西鴻瑞有限責任公司133.98花垣縣工業用地250018.7
鳳凰縣城市建設投資開發有限責任公司132.25鳳凰縣其他商服用地682051.6
湘西自治州吉鳳建設發展有限公司129.24湘西土家族苗族自治州本級工業用地297323.0
湘西自治州吉鳳投資開發有限責任公司118.06湘西土家族苗族自治州本級工業用地276623.4
湖南湘泉酒業有限公司115.7古丈縣工業用地117210.1
鳳凰縣展鳳投資有限責任公司110.88鳳凰縣其他商服用地13000117.2
永順縣溪州新城建設投資有限公司104.7永順縣其他商服用地12564120.0
永順縣溪州新城建設投資有限公司99.16永順縣其他商服用地11899120.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湘西土家族苗族自治州商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
湖南省花垣縣民族民間工藝美術廠266.71540.58花垣縣商務金融用地
鳳凰銘城建設投資有限公司233.2427418.33鳳凰縣其他商服用地
花垣縣保障性住房建設發展有限公司219.5760034.63花垣縣商務金融用地
湖南魅力湘西文化產業有限公司173.913867.97鳳凰縣其他商服用地
王麗紅151.22031.34保靖縣住宿餐飲用地
湖南彬宏建設工程有限責任公司129.2710.55鳳凰縣其他商服用地
湘西煜龍國際酒店有限責任公司125.4250820湘西土家族苗族自治州本級住宿餐飲用地
湘西自治州吉鳳投資開發有限責任公司118.5224618.96湘西土家族苗族自治州本級其他商服用地
吉首興科富地置業有限公司113.1917681.13吉首市批發零售用地
鳳凰縣廣源國有資產投資管理有限責任公司100.61441.43鳳凰縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年湘西土家族苗族自治州工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
余建軍45.12756.1保靖縣倉儲用地
瀘溪縣高陽傘業有限公司25.040616.22瀘溪縣工業用地
湖南省煙草公司湘西自治州公司20.51296.32古丈縣倉儲用地
保靖縣城鄉農業綜合開發投資有限公司20.233216.4保靖縣工業用地
湘西鶴盛原煙有限責任公司24.07229301.19吉首市工業用地
湘西自治州吉鳳建設發展有限公司23.058325.34湘西土家族苗族自治州本級工業用地
湘西自治州金成新型建材有限責任公司23.030513.25湘西土家族苗族自治州本級工業用地
鳳凰縣工業園投資開發有限責任公司23.04021174.84鳳凰縣工業用地
保靖縣譽發民族煙花鞭炮廠16.519211.64保靖縣工業用地
保靖縣城鄉農業綜合開發投資有限公司18.8126567.15保靖縣工業用地
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