2011-2019年永州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年永州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,永州市共成交產業用地971宗。成交面積達到43233.11畝,排在全國第221,湖南省內第7。其中以土地出讓形式成交的有950宗, 成交面積42173.14畝,占比97.55%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,永州市共成交產業用地124宗。成交面積4758.94畝, 排在全國第205,湖南省內第8,成交面積同比增長13.67%。 其中以土地出讓形式成交的有114宗,成交面積4482.76畝,占比94.2%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年永州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,永州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,永州市工礦倉儲用地成交面積為2735.67畝,占比72.66%, 商服用地成交面積為1029.56畝,占比27.34%。

圖表 2011-2019年永州市產業用地交易結構走勢

2015年,永州市第二產業增加值518.02億元,占GDP的比重達到36.53%,占比排在全國第276位。 第三產業增加值591.58億元,占GDP的比重達到41.71%,占比排在全國第140位。

目前永州市第一產業還占有較大的比重,未來急需加快發展第二第三產業。

圖表 2016年永州市三產占GDP的比重

2011-2019年永州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,永州市產業用地交易1095宗中,有641宗來源為新增建設用地,占比為58.54%。

2011-2019年,永州市產業新增建設用地交易面積達到41094.01畝,占比達到85.63%。 占比排在全國第43,湖南省第3。近幾年來永州市建設用地供應比較充足。

2012年新增建設用地成交面積占比達到98%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年永州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,永州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到745.14畝,占比為1.55%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,永州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,永州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到0.37%,較前幾年下降1.31個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年永州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來永州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,永州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、1.7%、93.82%、1.7%、2.78%。

圖表 2011-2019年永州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年永州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,永州市工礦倉儲用地出讓價格為11.94萬元/畝。

2019年,永州市工礦倉儲用地出讓價格為13.39萬元/畝,同比減少3.62%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,永州市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2013年、2016年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,永州市商服用地出讓樓面價格為767元/平方米。

2019年,永州市商服用地出讓樓面價格為1558元/平方米,同比增長23.31%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,永州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年永州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

永州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,永州市產業用地總成交面積排在湖南省內第7位,與衡陽市、常德市、岳陽市、益陽市共同處于第二梯隊。永州市產業用地成交面積占全省的比例為5.5%。

圖表 2011-2019年湖南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,永州市產業用地總成交面積排在湖南省內第8位, 排名下降。永州市產業用地成交面積占全省的比例為4.65%,較前幾年減少0.97個百分點。

圖表 2019年湖南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年永州市商服用地出讓樓面價格排在省內第7位。省內,邵陽市、岳陽市、衡陽市與永州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,永州市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地樓面價格達到1334.18元/平方米,永州市為全省平均水平的116.79%。

圖表 2011-2019年永州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年永州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第13位。省內,郴州市、婁底市與永州市價格較為接近。

總體來看,永州市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工礦倉儲用地出讓價格達到23.52萬元/畝,永州市為全省平均水平的56.93%。 永州市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年永州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

永州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,永州市成交規模最大的區域是江華瑤族自治縣,成交規模占比達到36.24%。到2019年,寧遠縣成為成交主力,占比達到18.53%。幾年里永州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年永州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年永州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,永州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:道縣、祁陽縣、新田縣、冷水灘區、雙牌縣、寧遠縣、東安縣、藍山縣、江華瑤族自治縣、零陵區、江永縣。

祁陽縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到3105.01元/平方米,2011-2019年復合增速為27.47%。

圖表 2011-2019年永州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年永州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,永州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:零陵區、冷水灘區、祁陽縣、東安縣、雙牌縣、道縣、江永縣、寧遠縣、藍山縣、新田縣、江華瑤族自治縣。

東安縣近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年永州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年永州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年永州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年永州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
江永中合實業發展有限公司246.72江永縣工業用地1298252.6
湖南樂福地包裝科技有限公司207.23雙牌縣工業用地16588.0
新田縣潤興實業有限公司190.37新田縣批發零售用地1224564.3
道縣工業園管理委員會178.28道縣工業用地205011.5
祁陽縣開元城建投資開發有限公司174.5祁陽縣其他商服用地1424081.6
雙牌通逯經濟建設投資開發有限責任公司158.14雙牌縣商務金融用地40880258.5
永州市經濟建設投資發展集團有限責任公司149.99道縣其他商服用地1171578.1
湖南崧順科技有限公司143.21零陵區工業用地234916.4
湖南千山醫療器械有限公司140.18祁陽縣工業用地265518.9
寧遠縣興泰種植有限責任公司131.99寧遠縣工業用地12509.5
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年永州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
祁陽縣開元城建投資開發有限公司222.9623727.98祁陽縣批發零售用地
周新升215.3380.18冷水灘區其他商服用地
周新升215.3380.18冷水灘區其他商服用地
周新升212.0830.39冷水灘區其他商服用地
湖南藍山農村商業銀行股份有限公司203.9342216.78藍山縣商務金融用地
開元江華投資有限責任公司168.01402083.47江華瑤族自治縣其他商服用地
沈強、沈嘉鵬、李周昕169.86914.07道縣其他商服用地
中國石化銷售有限公司湖南永州石油分公司155.37424.78冷水灘區其他商服用地
沈建文155.34873.14冷水灘區其他商服用地
永州凱翔鞋業有限公司133.22822.11東安縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年永州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
道縣工業園管理委員會23.3230499.09道縣工業用地
道縣工業園管理委員會23.4101643.5道縣工業用地
道縣工業園管理委員會23.22387102.67道縣工業用地
湖南久富置業有限公司18.031117.27道縣工業用地
東安天晟汽車模具制造有限公司14.2128490.49東安縣工業用地
永州市零陵遠達新材料有限公司13.91995143.73零陵區工業用地
湖南鼎元機械有限公司14.033623.98新田縣工業用地
永州市冷水灘區經濟建設投資有限公司17.188951.85道縣工業用地
永州如意電子產業開發有限公司16.6157094.84道縣工業用地
藍山縣郁蔥林業有限責任公司16.329818.33藍山縣工業用地
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