2011-2019年株洲市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年株洲市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,株洲市共成交產業用地833宗。成交面積達到36401.5畝,排在全國第248,湖南省內第11。其中以土地出讓形式成交的有830宗, 成交面積36179.04畝,占比99.39%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,株洲市共成交產業用地91宗。成交面積4315.23畝, 排在全國第222,湖南省內第9,成交面積同比增長110.05%。 其中以土地出讓形式成交的有91宗,成交面積4315.23畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年株洲市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,株洲市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,株洲市工礦倉儲用地成交面積為3305.8畝,占比81.73%, 商服用地成交面積為738.98畝,占比18.27%。

圖表 2011-2019年株洲市產業用地交易結構走勢

2015年,株洲市第二產業增加值1337.1億元,占GDP的比重達到57.26%,占比排在全國第35位。 第三產業增加值818.46億元,占GDP的比重達到35.05%,占比排在全國第262位。

目前株洲市第二產業占主導地位,未來第三產業將快速發展。

圖表 2016年株洲市三產占GDP的比重

2011-2019年株洲市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,株洲市產業用地交易924宗中,有737宗來源為新增建設用地,占比為79.76%。

2011-2019年,株洲市產業新增建設用地交易面積達到37475.31畝,占比達到92.04%。 占比排在全國第304,湖南省第11。近幾年來株洲市建設用地供應比較充足。

2013年新增建設用地成交面積占比達到98%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年株洲市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,株洲市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到884.88畝,占比為2.17%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,株洲市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,株洲市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到4.75%,較前幾年上升2.88個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年株洲市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來株洲市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,株洲市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、4.59%、93.31%、1.55%、0.55%。

圖表 2011-2019年株洲市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年株洲市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,株洲市工礦倉儲用地出讓價格為19.91萬元/畝。

2019年,株洲市工礦倉儲用地出讓價格為21.39萬元/畝,同比增長8.68%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,株洲市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2013年、2014年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,株洲市商服用地出讓樓面價格為1108元/平方米。

2019年,株洲市商服用地出讓樓面價格為2004元/平方米,同比增長20.48%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,株洲市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2014年、2016年、2018年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年株洲市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

株洲市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,株洲市產業用地總成交面積排在湖南省內第10位,與衡陽市、常德市、岳陽市、益陽市共同處于第二梯隊。株洲市產業用地成交面積占全省的比例為4.67%。

圖表 2011-2019年湖南省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,株洲市產業用地總成交面積排在湖南省內第9位, 排名上升。株洲市產業用地成交面積占全省的比例為4.21%,較前幾年減少0.52個百分點。

圖表 2019年湖南省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年株洲市商服用地出讓樓面價格排在省內第3位。省內,湘潭市、婁底市與株洲市土地出讓價格較為接近。

總體來看,株洲市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 湖南省商服用地樓面價格達到1334.18元/平方米,株洲市為全省平均水平的150.17%。

圖表 2011-2019年株洲市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年株洲市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第6位。省內,常德市、衡陽市、懷化市、邵陽市、張家界市、益陽市、湘潭市與株洲市價格較為接近。

總體來看,株洲市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 湖南省工礦倉儲用地出讓價格達到23.52萬元/畝,株洲市為全省平均水平的90.94%。 株洲市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年株洲市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

株洲市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,株洲市成交規模最大的區域是茶陵縣,成交規模占比達到28.68%。到2019年,株洲縣成為成交主力,占比達到31.9%。幾年里株洲市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年株洲市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年株洲市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,株洲市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:荷塘區、株洲縣、醴陵市、茶陵縣、炎陵縣、攸縣、蘆淞區、石峰區、天元區。

株洲縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到4468.17元/平方米,2011-2019年復合增速為27.07%。

圖表 2011-2019年株洲市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年株洲市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,株洲市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:荷塘區、蘆淞區、石峰區、天元區、株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣、醴陵市。

蘆淞區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年株洲市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年株洲市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年株洲市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年株洲市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
北京汽車股份有限公司875.37天元區工業用地1733319.8
湖南旭日陶瓷有限公司378.79攸縣工業用地420011.1
株洲高科發展有限公司338.14天元區工業用地757522.4
株洲高科發展有限公司222.33天元區工業用地498122.4
193.77茶陵縣科教用地3882.0
株洲新蘆淞洗水工業園經營有限公171.56蘆淞區工業用地407823.8
攸縣湘東義烏國際商貿城開發有限公司122.76攸縣其他商服用地1006882.0
湖南長源農業發展有限公司120.29株洲縣倉儲用地240020.0
攸縣盛園投資發展有限公司118.64攸縣工業用地199416.8
湖南華產新材料科技有限公司115.05攸縣工業用地193316.8
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年株洲市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
株洲天易房地產開發有限責任公司735.0891212.13天元區商務金融用地
株洲市國投文旅產業發展有限公司424.51007523.73天元區其他商服用地
株洲市城郊荷塘鋪農村信用合作社253.01480.58荷塘區商務金融用地
曾金茍228.51030.45茶陵縣批發零售用地
湖南旺億房地產開發有限公司182.9325217.78醴陵市批發零售用地
株洲縣農村信用合作聯社162.3590.36株洲縣商務金融用地
醴陵三力電梯工程有限公司150.11320.88醴陵市批發零售用地
株洲通用航空產業發展有限公司130.018540142.61蘆淞區其他商服用地
株洲通用航空產業發展有限公司130.018186139.89蘆淞區其他商服用地
株洲通用航空產業發展有限公司130.018605143.11蘆淞區其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年株洲市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
株洲宏達電子股份有限公司35.31083.06荷塘區工業用地
株洲金禾舜農業科技發展有限公司27.22519.23蘆淞區工業用地
株洲華聯高科有限責任公司28.473826.01株洲縣工業用地
株洲志恒實業有限公司27.61003.62株洲縣工業用地
株洲市特種鏈條有限責任公司21.955825.52荷塘區工業用地
北京汽車股份有限公司25.911371438.76天元區工業用地
醴陵市三三橡膠有限公司21.3125258.86醴陵市工業用地
株洲天易建設發展有限公司22.2218298.11天元區工業用地
株洲松和食品設備有限公司22.82344103.02天元區工業用地
株洲國投金匯置業投資有限公司 21.858226.69荷塘區工業用地
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