2011-2019年常州市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年常州市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,常州市共成交產業用地5224宗。成交面積達到193554.45畝,排在全國第16,江蘇省內第5。其中以土地出讓形式成交的有5147宗, 成交面積187950.28畝,占比97.1%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,常州市共成交產業用地433宗。成交面積20034.51畝, 排在全國第31,江蘇省內第5,成交面積同比減少8.93%。 其中以土地出讓形式成交的有417宗,成交面積17864.72畝,占比89.17%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年常州市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,常州市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,常州市工礦倉儲用地成交面積為11626.18畝,占比67.47%, 商服用地成交面積為5605.86畝,占比32.53%。

圖表 2011-2019年常州市產業用地交易結構走勢

2015年,常州市第二產業增加值2516.04億元,占GDP的比重達到47.71%,占比排在全國第157位。 第三產業增加值2610.56億元,占GDP的比重達到49.51%,占比排在全國第51位。

目前常州市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年常州市三產占GDP的比重

2011-2019年常州市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,常州市產業用地交易5657宗中,有3281宗來源為新增建設用地,占比為58%。

2011-2019年,常州市產業新增建設用地交易面積達到127508.14畝,占比達到59.7%。 占比排在全國第108,江蘇省第3。近幾年來常州市建設用地供應比較充足。

2011年新增建設用地成交面積占比達到67%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年常州市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,常州市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到13948.85畝,占比為6.53%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,常州市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,常州市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到4.83%,較前幾年下降1.87個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年常州市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來常州市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,常州市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.22%、93.55%、4.31%、1.92%。

圖表 2011-2019年常州市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年常州市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,常州市工礦倉儲用地出讓價格為22.48萬元/畝。

2019年,常州市工礦倉儲用地出讓價格為30.25萬元/畝,同比增長6.94%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,常州市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為5.45%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到30.25萬元/畝,最低的一年是2011年,為18.77萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,常州市商服用地出讓樓面價格為2667元/平方米。

2019年,常州市商服用地出讓樓面價格為2712元/平方米,同比減少1.9%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,常州市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2015年、2017年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年常州市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

常州市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,常州市產業用地總成交面積排在江蘇省內第5位,與蘇州市、連云港市、徐州市、泰州市共同處于第二梯隊。常州市產業用地成交面積占全省的比例為8.23%。

圖表 2011-2019年江蘇省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,常州市產業用地總成交面積排在江蘇省內第5位, 排名不變。常州市產業用地成交面積占全省的比例為8.61%,較前幾年增長0.42個百分點。

圖表 2019年江蘇省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年常州市商服用地出讓樓面價格排在省內第4位。省內,蘇州市、無錫市與常州市土地出讓價格較為接近。

總體來看,常州市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 江蘇省商服用地樓面價格達到2394.81元/平方米,常州市為全省平均水平的113.26%。

圖表 2011-2019年常州市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年常州市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第3位。省內,南京市、鎮江市、蘇州市、泰州市與常州市價格較為接近。

總體來看,常州市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 江蘇省工礦倉儲用地出讓價格達到19.76萬元/畝,常州市為全省平均水平的153.1%。 常州市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年常州市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

常州市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,常州市成交規模最大的區域是武進區,成交規模占比達到33.11%。到2019年,金壇市成為成交主力,占比達到31.66%。幾年里常州市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年常州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年常州市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,常州市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:新北區、天寧區、金壇市、溧陽市、武進區、鐘樓區、戚墅堰區。

金壇市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2731.44元/平方米,2011-2019年復合增速為20.59%。

圖表 2011-2019年常州市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年常州市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,常州市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:天寧區、鐘樓區、戚墅堰區、新北區、武進區、溧陽市、金壇市。

天寧區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年常州市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年常州市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年常州市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年常州市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
407.08新北區工業用地13573.3
365.86新北區工業用地13173.6
斯太爾動力(常州)發動機有限公司350.01武進區工業用地1050030.0
343.85新北區工業用地12383.6
江蘇寶鵬建筑工業化材料有限公司336.25溧陽市工業用地558216.6
320.55新北區工業用地11543.6
常州新港經濟發展有限公司300.06新北區工業用地780226.0
布勒(常州)機械有限公司299.97溧陽市工業用地498016.6
同方威視科技江蘇有限公司287.9金壇市工業用地558519.4
常州鐘樓新城投資建設有限公司263.57鐘樓區工業用地1317950.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年常州市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
常州市交通產業集團有限公司928.47375479.44天寧區其他商服用地
溧陽市燕山資產經營管理有限公司847.85710.67溧陽市其他商服用地
溧陽市燕山資產經營管理有限公司826.72970.36溧陽市其他商服用地
江蘇常州東方投資控股有限公司802.64035050.27戚墅堰區批發零售用地
江蘇常州東方投資控股有限公司802.84015050.01戚墅堰區批發零售用地
江蘇常州東方投資控股有限公司803.72415030.05戚墅堰區批發零售用地
江蘇常州東方投資控股有限公司805.02265028.14戚墅堰區批發零售用地
江蘇常州東方投資控股有限公司802.24045050.42戚墅堰區批發零售用地
江蘇常州東方投資控股有限公司802.94020050.07戚墅堰區批發零售用地
江蘇常州東方投資控股有限公司802.04010050戚墅堰區批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年常州市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
金壇市國發國際投資發展有限公司80.010489131.11金壇市工業用地
金壇市國發國際投資發展有限公司80.09197114.97金壇市工業用地
金壇市國發國際投資發展有限公司80.0592374.04金壇市工業用地
常州華利達服裝科技產業園發展有限公司42.25099120.69天寧區工業用地
常州海盾船用機械設備有限公司36.051014.18武進區工業用地
江蘇筑邦測控機械有限公司36.044012.22武進區工業用地
任天常州農業科技發展有限公司33.3152245.66鐘樓區工業用地
江蘇道源電氣有限公司33.556716.89天寧區工業用地
華潤電力(常州)有限公司33.3153646.09鐘樓區工業用地
常州青洋塑業科技有限公司33.5141342.14天寧區工業用地
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