2011-2019年淮安市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年淮安市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,淮安市共成交產業用地3615宗。成交面積達到128909.56畝,排在全國第50,江蘇省內第10。其中以土地出讓形式成交的有3588宗, 成交面積127901.28畝,占比99.22%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,淮安市共成交產業用地311宗。成交面積12626.81畝, 排在全國第65,江蘇省內第12,成交面積同比減少14.68%。 其中以土地出讓形式成交的有298宗,成交面積12321.15畝,占比97.58%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年淮安市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,淮安市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,淮安市工礦倉儲用地成交面積為8517.14畝,占比70.16%, 商服用地成交面積為3623.08畝,占比29.84%。

圖表 2011-2019年淮安市產業用地交易結構走勢

2015年,淮安市第二產業增加值1176.66億元,占GDP的比重達到42.86%,占比排在全國第220位。 第三產業增加值1260.76億元,占GDP的比重達到45.93%,占比排在全國第86位。

目前淮安市第三產業占比高于第二產業,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年淮安市三產占GDP的比重

2011-2019年淮安市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,淮安市產業用地交易3926宗中,有2646宗來源為新增建設用地,占比為67.4%。

2011-2019年,淮安市產業新增建設用地交易面積達到92299.84畝,占比達到65.21%。 占比排在全國第14,江蘇省第1。近幾年來淮安市建設用地供應比較充足。

2018年新增建設用地成交面積占比達到77%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年淮安市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,淮安市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到33050.37畝,占比為23.35%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,淮安市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,淮安市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到18.23%,較前幾年下降5.63個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年淮安市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來淮安市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,淮安市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.61%、95.29%、3.59%、0.51%。

圖表 2011-2019年淮安市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年淮安市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,淮安市工礦倉儲用地出讓價格為10.03萬元/畝。

2019年,淮安市工礦倉儲用地出讓價格為10.37萬元/畝,同比減少0.54%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,淮安市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2012年、2014年、2017年、2019年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,淮安市商服用地出讓樓面價格為1257元/平方米。

2019年,淮安市商服用地出讓樓面價格為1142元/平方米,同比減少40.22%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,淮安市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2012年、2015年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年淮安市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

淮安市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,淮安市產業用地總成交面積排在江蘇省內第11位,與無錫市、揚州市、宿遷市、南京市、鎮江市共同處于第三梯隊?;窗彩挟a業用地成交面積占全省的比例為5.45%。

圖表 2011-2019年江蘇省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,淮安市產業用地總成交面積排在江蘇省內第12位, 排名下降?;窗彩挟a業用地成交面積占全省的比例為5.42%,較前幾年減少0.03個百分點。

圖表 2019年江蘇省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年淮安市商服用地出讓樓面價格排在省內第13位。

總體來看,淮安市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 江蘇省商服用地樓面價格達到2394.81元/平方米,淮安市為全省平均水平的47.69%。

圖表 2011-2019年淮安市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年淮安市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第12位。

總體來看,淮安市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 江蘇省工礦倉儲用地出讓價格達到19.76萬元/畝,淮安市為全省平均水平的52.48%。 淮安市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年淮安市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

淮安市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,淮安市成交規模最大的區域是金湖縣,成交規模占比達到20.9%。到2019年,盱眙縣成為成交主力,占比達到25.71%。幾年里淮安市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年淮安市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年淮安市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,淮安市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:漣水縣、淮陰區、盱眙縣、洪澤縣、金湖縣、楚州區、清河區、清浦區。

漣水縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到10321.78元/平方米,2011-2019年復合增速為54.95%。

圖表 2011-2019年淮安市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年淮安市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,淮安市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:清河區、楚州區、淮陰區、清浦區、漣水縣、洪澤縣、盱眙縣、金湖縣。

清河區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年淮安市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年淮安市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年淮安市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年淮安市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
淮安千禧房地產開發有限公司、淮安市淮安區城市資產經營有限公司301.95楚州區商務金融用地55000182.1
淮安市現代有軌電車有限公司241.36淮安市本級街巷用地455018.9
洪澤縣城市資產經營有限公司193.99洪澤縣其他商服用地38300197.4
紫山現代農業江蘇有限公司186.1洪澤縣工業用地14908.0
安麥道農藥(江蘇)有限公司174.39淮安市本級工業用地303417.4
淮安傳化公路港物流有限公司157.91淮陰區倉儲用地13478.5
淮安市盱眙城市資產經營有限責任公司157.39盱眙縣其他商服用地22765144.6
安瀾科技(江蘇)股份有限公司133.98金湖縣工業用地10998.2
洪澤縣城市資產經營有限公司126.54洪澤縣其他商服用地13300105.1
厚道藥用生物技術(淮安)有限公司126.36清浦區工業用地290623.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年淮安市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
淮安開發控股有限公司1000.23576035.75清河區其他商服用地
淮安新城投資開發有限公司377.63010079.72淮安市本級其他商服用地
淮安傳化石油銷售有限公司314.7550017.48淮陰區批發零售用地
淮安市金鑫投資有限公司302.01865061.75金湖縣其他商服用地
淮安市金鑫投資有限公司300.535700118.81金湖縣其他商服用地
淮安市金鑫投資有限公司300.235200117.27金湖縣其他商服用地
淮安市金鑫投資有限公司300.12550084.96金湖縣其他商服用地
淮安市金鑫投資有限公司299.935850119.53金湖縣其他商服用地
金湖縣潤民新農村建設有限公司298.82770092.7金湖縣其他商服用地
淮安市金融中心投資建設有限公司292.6592020.24清河區商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年淮安市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
淮安振維電子有限公司68.32203.22漣水縣工業用地
淮安市淮汽集團汽車綜合服務有限公司22.31014.52清浦區工業用地
江蘇中瑋電氣工程有限公司20.3150.75清浦區工業用地
金湖縣國有資產經營投資有限責任公司20.3442.17金湖縣倉儲用地
慶鼎精密電子(淮安)有限公司18.757330.59淮安市本級工業用地
慶鼎精密電子(淮安)有限公司18.63954212.58淮安市本級工業用地
江蘇林達智思環??萍加邢薰?/td>18.63093166.31淮安市本級工業用地
高鋒機械工業(淮安)有限公司18.531717.1淮安市本級工業用地
江蘇立創建筑智能科技有限公司18.527815.01淮安市本級工業用地
淮安科華金屬制品有限公司18.2683.75淮安市本級工業用地
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