2011-2019年連云港市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年連云港市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,連云港市共成交產業用地2058宗。成交面積達到215024.19畝,排在全國第14,江蘇省內第4。其中以土地出讓形式成交的有2054宗, 成交面積214528.57畝,占比99.77%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,連云港市共成交產業用地144宗。成交面積14834.62畝, 排在全國第50,江蘇省內第8,成交面積同比增長8.46%。 其中以土地出讓形式成交的有144宗,成交面積14834.62畝,占比100%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年連云港市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,連云港市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,連云港市工礦倉儲用地成交面積為13756.44畝,占比96.15%, 商服用地成交面積為550.39畝,占比3.85%。

圖表 2011-2019年連云港市產業用地交易結構走勢

2015年,連云港市第二產業增加值959億元,占GDP的比重達到44.38%,占比排在全國第201位。 第三產業增加值918.95億元,占GDP的比重達到42.53%,占比排在全國第131位。

目前連云港市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年連云港市三產占GDP的比重

2011-2019年連云港市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,連云港市產業用地交易2202宗中,有933宗來源為新增建設用地,占比為42.37%。

2011-2019年,連云港市產業新增建設用地交易面積達到53688.26畝,占比達到23.36%。 占比排在全國第110,江蘇省第5。近幾年來連云港市建設用地供應較緊張。

2016年新增建設用地成交面積占比達到36%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年連云港市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,連云港市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到51280.61畝,占比為22.31%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,連云港市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,連云港市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到11.48%,較前幾年下降11.58個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年連云港市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來連云港市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,連云港市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.59%、98.77%、0.6%、0.04%。

圖表 2011-2019年連云港市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年連云港市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,連云港市工礦倉儲用地出讓價格為10.08萬元/畝。

2019年,連云港市工礦倉儲用地出讓價格為12.73萬元/畝,同比增長16.42%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,連云港市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為2.34%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到12.73萬元/畝,最低的一年是2012年,為8.63萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,連云港市商服用地出讓樓面價格為756元/平方米。

2019年,連云港市商服用地出讓樓面價格為1762元/平方米,同比增長35.17%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,連云港市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為10.94%,價格上漲趨勢較顯著。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到1762元/平方米,最低的一年是2013年,為527元/平方米。

圖表 2011-2019年連云港市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

連云港市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,連云港市產業用地總成交面積排在江蘇省內第4位,與蘇州市、常州市、徐州市、泰州市共同處于第二梯隊。連云港市產業用地成交面積占全省的比例為8.85%。

圖表 2011-2019年江蘇省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,連云港市產業用地總成交面積排在江蘇省內第8位, 排名下降。連云港市產業用地成交面積占全省的比例為6.37%,較前幾年減少2.73個百分點。

圖表 2019年江蘇省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年連云港市商服用地出讓樓面價格排在省內第10位。

總體來看,連云港市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 江蘇省商服用地樓面價格達到2394.81元/平方米,連云港市為全省平均水平的73.56%。

圖表 2011-2019年連云港市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年連云港市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第11位。省內,徐州市、鹽城市、淮安市與連云港市價格較為接近。

總體來看,連云港市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 江蘇省工礦倉儲用地出讓價格達到19.76萬元/畝,連云港市為全省平均水平的64.41%。 連云港市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年連云港市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

連云港市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,連云港市成交規模最大的區域是灌云縣,成交規模占比達到39.65%。到2019年,連云區成為成交主力,占比達到47.89%。幾年里連云港市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年連云港市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年連云港市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,連云港市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:海州區、灌云縣、連云區、東??h、贛榆縣、新浦區、灌南縣。

灌云縣近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1845.28元/平方米,2011-2019年復合增速為41.66%。

圖表 2011-2019年連云港市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年連云港市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,連云港市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:連云區、新浦區、海州區、贛榆縣、東??h、灌云縣、灌南縣。

連云區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為-100%。

圖表 2011-2019年連云港市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年連云港市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年連云港市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年連云港市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
連云港寧東物流有限公司1061.55連云區倉儲用地2979528.1
江蘇銀河物流有限公司522.78贛榆縣工業用地522810.0
江蘇連城投資有限公司340.97連云港市本級工業用地493314.5
連云港市新干線物流有限公司289.96連云區倉儲用地502617.3
江蘇省鑌鑫鋼鐵集團有限公司287.45贛榆縣工業用地316211.0
江蘇天明特種車輛有限公司275.04贛榆縣工業用地275010.0
江蘇金港灣投資有限公司239.35新浦區倉儲用地485120.3
壁虎科技發展有限公司222.16贛榆縣工業用地274012.3
江蘇省鑌鑫鋼鐵集團有限公司216.71贛榆縣工業用地270912.5
連云港金典物流有限公司210.33贛榆縣工業用地210510.0
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年連云港市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
連云港潤浦投資有限公司301.121707.21海州區其他商服用地
江蘇金海置業有限公司220.0726033海州區商務金融用地
江蘇東海水晶產業投資發展有限公司181.8350019.25東??h其他商服用地
江蘇東海水晶產業投資發展有限公司182.11163263.89東??h其他商服用地
江蘇東海水晶產業投資發展有限公司185.7766541.28東??h其他商服用地
萬聯能源集團有限公司165.07584.59灌云縣批發零售用地
連云港泓海房地產開發有限公司149.7156010.42海州區批發零售用地
東??h紅君房地產開發有限公司147.06294.28東??h其他商服用地
灌南縣惠澤路加油站130.05264.05灌南縣批發零售用地
灌南雙欣油品銷售有限公司90.03604灌南縣批發零售用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年連云港市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
連云港神鷹碳纖維自行車有限責任公司22.94855211.67連云區工業用地
江蘇天馬電商產業園有限公司20.93237155.09新浦區倉儲用地
江蘇恒瑞醫藥股份有限公司14.93510235.01連云港市本級工業用地
江蘇桂柳牧業東海有限公司13.714110.29東??h工業用地
江蘇康惠醫藥產業園有限公司14.94390293.91連云港市本級工業用地
江蘇豪森藥業集團有限公司16.02443152.68連云港市本級工業用地
連云港豐諾實業有限公司15.665341.76連云區工業用地
江蘇樂園新材料集團有限公司16.790854.42新浦區工業用地
東??h東大科教投資有限公司13.743331.5東??h工業用地
連云港通裕天然氣有限公司15.225216.62灌云縣工業用地
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