2011-2019年南通市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年南通市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,南通市共成交產業用地8704宗。成交面積達到301022.91畝,排在全國第5,江蘇省內第1。其中以土地出讓形式成交的有8516宗, 成交面積285723.34畝,占比94.92%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,南通市共成交產業用地818宗。成交面積33932.37畝, 排在全國第5,江蘇省內第1,成交面積同比減少9.27%。 其中以土地出讓形式成交的有802宗,成交面積33463.25畝,占比98.62%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年南通市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,南通市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,南通市工礦倉儲用地成交面積為25943.28畝,占比84.21%, 商服用地成交面積為4864.35畝,占比15.79%。

圖表 2011-2019年南通市產業用地交易結構走勢

2015年,南通市第二產業增加值2977.53億元,占GDP的比重達到48.43%,占比排在全國第146位。 第三產業增加值2815.97億元,占GDP的比重達到45.8%,占比排在全國第88位。

目前南通市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年南通市三產占GDP的比重

2011-2019年南通市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,南通市產業用地交易9522宗中,有4928宗來源為新增建設用地,占比為51.75%。

2011-2019年,南通市產業新增建設用地交易面積達到169870.01畝,占比達到50.71%。 占比排在全國第109,江蘇省第4。近幾年來南通市建設用地供應比較充足。

2015年新增建設用地成交面積占比達到62%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年南通市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,南通市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到38375.12畝,占比為11.46%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,南通市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,南通市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到9.76%,較前幾年下降1.89個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年南通市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來南通市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,南通市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0.08%、2.39%、91.81%、1.21%、4.52%。

圖表 2011-2019年南通市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年南通市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,南通市工礦倉儲用地出讓價格為16.8萬元/畝。

2019年,南通市工礦倉儲用地出讓價格為18.81萬元/畝,同比增長0.46%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,南通市工礦倉儲用地出讓價格總體呈現上升趨勢,復合增速為2.86%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2019年,達到18.81萬元/畝,最低的一年是2013年,為14.59萬元/畝。

2、商服用地

2011-2019年,南通市商服用地出讓樓面價格為1317元/平方米。

2019年,南通市商服用地出讓樓面價格為1568元/平方米,同比減少17.96%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,南通市商服用地出讓樓面價格總體呈現上升趨勢,復合增速為7.61%,價格上漲趨勢平緩。出讓價格最高的一年出現在2018年,達到1911元/平方米,最低的一年是2011年,為810元/平方米。

圖表 2011-2019年南通市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

南通市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,南通市產業用地總成交面積排在江蘇省內第1位,與鹽城市共同處于第一梯隊。南通市產業用地成交面積占全省的比例為12.9%。

圖表 2011-2019年江蘇省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,南通市產業用地總成交面積排在江蘇省內第1位, 排名不變。南通市產業用地成交面積占全省的比例為14.58%,較前幾年增長1.84個百分點。

圖表 2019年江蘇省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年南通市商服用地出讓樓面價格排在省內第11位。

總體來看,南通市商服用地樓面價格低于全省平均水平,2019年, 江蘇省商服用地樓面價格達到2394.81元/平方米,南通市為全省平均水平的65.46%。

圖表 2011-2019年南通市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年南通市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第7位。省內,揚州市與南通市價格較為接近。

總體來看,南通市工礦倉儲用地出讓價格低于全省平均水平,2019年, 江蘇省工礦倉儲用地出讓價格達到19.76萬元/畝,南通市為全省平均水平的95.2%。 南通市在省內具備一定的土地成本優勢。

圖表 2011-2019年南通市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

南通市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2011-2019年,南通市產業用地交易規模最大的區縣為如東縣,2019年,如東縣成交規模占全市的22.72%,其次是海安縣,占比達到20.18%。

圖表 2011-2019年南通市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年南通市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,南通市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:如皋市、海門市、啟東市、如東縣、通州市、海安縣、崇川區、港閘區。

如皋市近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到2520.42元/平方米,2011-2019年復合增速為16.17%。

圖表 2011-2019年南通市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年南通市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,南通市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:崇川區、港閘區、海安縣、如東縣、啟東市、如皋市、通州市、海門市。

港閘區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年南通市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年南通市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年南通市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年南通市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
2083.43通州市公路用地196889.4
南通深南電路有限公司459.66通州市工業用地980621.3
啟東勝獅能源裝備有限公司450啟東市工業用地612013.6
江蘇威名石化有限公司415.03如東縣工業用地462111.1
南通綜合保稅區發展有限公司358.91南通市本級倉儲用地930825.9
南通市經濟技術開發區總公司332.84南通市本級工業用地865426.0
上海圣德曼鑄造海安有限公司328.11海安縣工業用地442413.5
森松(江蘇)重工有限公司294.86如皋市工業用地401013.6
284.48通州市公路用地312011.0
南通正盛化工科技有限公司241.81如東縣工業用地269211.1
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南通市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
南通市通寧油品銷售有限公司1088.740833.75港閘區其他商服用地
江蘇運杰置業有限公司642.8103606161.18海門市其他商服用地
啟東市新城建設發展有限公司572.212902.25啟東市批發零售用地
海門中南世紀城開發有限公司446.075727169.79海門市其他商服用地
海安瑞海城鎮化投資建設有限公司400.740501101.08海安縣其他商服用地
海安瑞海城鎮化投資建設有限公司400.72912672.69海安縣其他商服用地
海安東澤城鎮建設投資有限公司368.0501413.63海安縣其他商服用地
海安東澤城鎮建設投資有限公司368.0387310.53海安縣其他商服用地
海安東澤城鎮建設投資有限公司368.0599916.3海安縣其他商服用地
海安東澤城鎮建設投資有限公司368.011623.16海安縣其他商服用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年南通市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
江蘇宏仁特種氣體有限公司27.082530.57南通市本級工業用地
江蘇強依新材料有限公司27.22723100.11南通市本級工業用地
江蘇宏仁特種氣體有限公司27.064123.74南通市本級工業用地
江蘇華業紡織科技有限公司26.7108140.53崇川區工業用地
海安縣曲園城鄉建設投資有限公司27.71425.12海安縣工業用地
江蘇如皋港集團有限公司31.5131141.67如皋市倉儲用地
江蘇如皋港集團有限公司31.5310.97如皋市倉儲用地
江蘇如皋港集團有限公司31.5102832.67如皋市倉儲用地
江蘇如皋港集團有限公司31.52447.76如皋市倉儲用地
江蘇如通物流有限公司31.336311.6如皋市倉儲用地
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