2011-2019年無錫市產業用地市場交易深度分析報告

2011-2019年無錫市產業用地交易規模

1、總體規模

2011-2018年,無錫市共成交產業用地3437宗。成交面積達到141174.26畝,排在全國第40,江蘇省內第7。其中以土地出讓形式成交的有3284宗, 成交面積138127.5畝,占比97.84%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

2019年,無錫市共成交產業用地268宗。成交面積13014.38畝, 排在全國第61,江蘇省內第10,成交面積同比減少11.24%。 其中以土地出讓形式成交的有266宗,成交面積12983.7畝,占比99.76%從土地所有權獲取方式來看,所有的土地均以出讓的形式成交。

圖表 2011-2019年無錫市產業用地成交面積及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、交易結構

近幾年來,無錫市產業用地交易以工礦倉儲用地為主。

2019年,無錫市工礦倉儲用地成交面積為7790.07畝,占比69.73%, 商服用地成交面積為3380.99畝,占比30.27%。

圖表 2011-2019年無錫市產業用地交易結構走勢

2015年,無錫市第二產業增加值4197.43億元,占GDP的比重達到49.28%,占比排在全國第124位。 第三產業增加值4183.11億元,占GDP的比重達到49.11%,占比排在全國第55位。

目前無錫市第二產業占主導地位,未來進一步發展第二產業同時,第三產業規模將快速提升。

圖表 2016年無錫市三產占GDP的比重

2011-2019年無錫市產業用地供應分析

1、建設用地供給

2011-2019年,無錫市產業用地交易3705宗中,有2623宗來源為新增建設用地,占比為70.8%。

2011-2019年,無錫市產業新增建設用地交易面積達到115229.1畝,占比達到74.73%。 占比排在全國第107,江蘇省第2。近幾年來無錫市建設用地供應比較充足。

2016年新增建設用地成交面積占比達到82%。為近幾年來的最高水平。

圖表 2011-2019年無錫市產業用地土地來源結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、土地歸屬級別

2011-2019年,無錫市交易的產業用地中,市本級土地交易面積達到22862.55畝,占比為14.83%,其余歸屬下屬區縣歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

總體來看,無錫市土地出讓權限較分散,區縣級政府的土地出讓權較大。

2019年,無錫市歸屬市本級的產業用地交易規模占比達到16.93%,較前幾年上升2.3個百分點歸屬市本級的產業用地沒有土地成交。

圖表 2011-2019年無錫市產業用地所屬行政級別
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
3、供地方式

分供地方式來看,近幾年來無錫市產業用地交易形式以出讓為主,其中又以拍賣出讓為最主要的形式。

2019年,無錫市產業用地招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓、劃撥五種成交占比分別為 0%、0.44%、94.06%、4.37%、1.12%。

圖表 2011-2019年無錫市產業用地供地結構
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2011-2019年無錫市產業用地價格走勢

1、工礦倉儲用地

2011-2019年,無錫市工礦倉儲用地出讓價格為34.23萬元/畝。

2019年,無錫市工礦倉儲用地出讓價格為36.43萬元/畝,同比增長4.12%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,無錫市工礦倉儲用地出讓價格波動較大,其中2015年、2016年、2018年年出現了負增長。

2、商服用地

2011-2019年,無錫市商服用地出讓樓面價格為2561元/平方米。

2019年,無錫市商服用地出讓樓面價格為2496元/平方米,同比減少59.25%。

回顧過去8年的價格變化趨勢,無錫市商服用地出讓樓面價格波動較大,其中2013年、2014年、2019年年出現了負增長。

圖表 2011-2019年無錫市產業用地出讓價格及增速
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

無錫市產業用地市場與省內其他城市對比

2011-2019年,無錫市產業用地總成交面積排在江蘇省內第8位,與揚州市、宿遷市、淮安市、南京市、鎮江市共同處于第三梯隊。無錫市產業用地成交面積占全省的比例為5.94%。

圖表 2011-2019年江蘇省各城市產業用地交易面積排名
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,無錫市產業用地總成交面積排在江蘇省內第10位, 排名下降。無錫市產業用地成交面積占全省的比例為5.59%,較前幾年減少0.38個百分點。

圖表 2019年江蘇省各城市產業用地交易面積對比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

從價格水平來看,2019年無錫市商服用地出讓樓面價格排在省內第5位。省內,常州市與無錫市土地出讓價格較為接近。

總體來看,無錫市商服用地樓面價格高于全省平均水平,2019年, 江蘇省商服用地樓面價格達到2394.81元/平方米,無錫市為全省平均水平的104.21%。

圖表 2011-2019年無錫市商服用地交易樓面價格與全省均價對比(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年無錫市工礦倉儲用地出讓價格排在省內第1位。省內,南京市、常州市與無錫市價格較為接近。

總體來看,無錫市工礦倉儲用地出讓價格高于全省平均水平,2019年, 江蘇省工礦倉儲用地出讓價格達到19.76萬元/畝,無錫市為全省平均水平的184.37%。 無錫市在省內土地成本方面不具有優勢。

圖表 2011-2019年無錫市工礦倉儲用地交易價格與全省均價對比(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

無錫市所轄各區縣產業用地交易對比分析

1、交易結構

2010年,無錫市成交規模最大的區域是宜興市,成交規模占比達到33.78%。到2019年,江陰市成為成交主力,占比達到44.5%。幾年里無錫市所轄區域產業用地交易結構發生了較明顯的變化。

圖表 2011-2019年無錫市所轄各區縣產業用地交易面積占比
圖表 2019年無錫市所轄各區縣產業用地交易面積占比
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
2、價格走勢

從價格走勢來看,2019年,無錫市商服用地出讓樓面價格區域排名依次為:江陰市、濱湖區、宜興市、錫山區、惠山區、崇安區、南長區、北塘區。

錫山區近幾年商服用地出讓樓面價格漲幅最快,2019年價格達到1646.81元/平方米,2011-2019年復合增速為3.02%。

圖表 2011-2019年無錫市所轄各區商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年無錫市所轄各縣市商服用地交易樓面價格走勢(元/平方米)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2019年,無錫市工礦倉儲用地出讓價格區域排名依次為:崇安區、南長區、北塘區、錫山區、惠山區、濱湖區、江陰市、宜興市。

崇安區近幾年工礦倉儲用地出讓價格漲幅最快,2019年出讓價格達到0萬元/畝,2011-2019年復合增速為0%。

圖表 2011-2019年無錫市所轄各區工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫
圖表 2011-2019年無錫市所轄各縣市工礦倉儲用地交易價格走勢(萬元/畝)
數據來源:中投大數據土地交易數據庫

2015-2019年無錫市產業用地交易面積及均價TOP10地塊

交易面積
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
2015年無錫市產業用地交易面積TOP地塊
土地使用權人面積(畝)區域土地用途成交價格
(萬元)
成交單價
(萬元/畝)
無錫萬達城投資有限公司599.4濱湖區其他商服用地5506591.9
無錫萬達城投資有限公司361.15濱湖區其他商服用地3057784.7
江蘇省中首建材市場有限公司345.28宜興市批發零售用地2152062.3
無錫精科汽車配件有限公司292.69惠山區工業用地1024435.0
中芯長電半導體(江陰)有限公司273.12江陰市工業用地616822.6
無錫普鵝倉儲設施有限公司263.22錫山區倉儲用地763429.0
江陰興澄儲運有限公司244.43江陰市倉儲用地827533.9
江陰興澄特種鋼鐵有限公司242.35江陰市工業用地665427.5
無錫日日順供應鏈有限公司233.18錫山區工業用地466420.0
233.17江陰市科教用地1133148.6
商服用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年無錫市商服用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
無錫友達加油服務有限公司2172.642001.93濱湖區其他商服用地
江蘇春蘭電子商務有限公司1285.413551.05南長區批發零售用地
無錫市城市投資發展有限公司873.31300014.89南長區其他商服用地
中國石化銷售有限公司江蘇江陰石油分公司834.640504.85江陰市批發零售用地
中海油銷售江蘇有限公司797.147235.93江陰市批發零售用地
中國石油天然氣股份有限公司江蘇無錫銷售分公司579.130745.31江陰市批發零售用地
無錫市錫山區羊尖鎮人民政府556.31850.33錫山區批發零售用地
中石化殼牌(江蘇)石油銷售有限公司524.715602.97濱湖區其他商服用地
無錫市北塘區益民投資發展有限公司410.11690041.2北塘區其他商服用地
華虹集團宜興市華盛房地產開發有限公司398.56701.68宜興市商務金融用地
工礦倉儲用地交易價格
2016年
2017年
2018年
2019年
2016年無錫市工礦倉儲用地交易單價TOP地塊
土地使用權人成交單價
(萬元/畝)
成交價格
(萬元)
面積(畝)區域土地用途
無錫市華立石化工程有限公司80.36758.41濱湖區工業用地
無錫太湖智谷科技有限公司80.0724890.59濱湖區工業用地
中船澄西船舶修造有限公司63.591914.47江陰市工業用地
無錫鼎鴻園區建設發展有限公司57.4182731.83南長區工業用地
無錫瑞捷利鼎精密機械科技有限公司55.85119.16無錫市本級工業用地
優彩環保資源科技股份有限公司53.680915.09江陰市工業用地
無錫惠洛投資發展有限公司49.5228446.14惠山區工業用地
江蘇三聯生物工程有限公司53.357210.73無錫市本級工業用地
無錫機床股份有限公司46.9146731.25濱湖區工業用地
無錫華氏恒輝精密裝備科技有限公司47.14609.76濱湖區工業用地
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